на расчет стоимости
Перезвоним через пару минут
Адрес офиса:
г. Киев, ул. Ларисы Руденко, 6А
БЦ "Колизей"
Меню сайта
Так, це цілком реально. На сьогодні в Києві можна придбати квартиру за криптовалюту, хоча цей процес залишається складнішим, ніж купівля за традиційні гривні чи долари. У моїй практиці було кілька таких угод, і я відразу скажу: головне — не сама наявність біткоїна чи ефіру, а правильне юридичне оформлення. Без цього навіть найбільший криптогаманець не допоможе.

Юридично в Україні не можна напряму переписати квартиру на особу, яка розрахувалася криптовалютою. Закон «Про запобігання та протидію легалізації (відмиванню) доходів, одержаних злочинним шляхом» вимагає, щоб усі великі угоди з нерухомістю проходили через фінансовий моніторинг. Криптовалюта, на відміну від фіатних грошей, не підпадає під звичні механізми контролю, тому нотаріуси та банки не можуть просто засвідчити таку операцію.
На практиці схема виглядає так:
Звучить просто, але на кожному кроці є ризики. Якщо продавець не задекларує отриману криптовалюту, податкова може визнати угоду недійсною. Або ж покупець ризикує залишитися без грошей, якщо продавець отримає крипту, але не з’явиться біля нотаріуса.
Довгий час криптовалюта в Україні існувала в «сірій» зоні. Ситуація змінилася з прийняттям Закону України «Про віртуальні активи» (набрав чинності частково з 2022 року, але повноцінна імплементація триває). Цей закон не визнає криптовалюту засобом платежу — вона розглядається як майно або актив. Це означає, що ваша квартира не може бути оплачена біткоїном юридично. Однак ніхто не забороняє домовлятися про форму розрахунку в договорі, якщо вона не суперечить іншим нормам.
Наведу конкретний приклад: у 2023 році в Києві відбулася угода, де покупець переказав 2,5 BTC (еквівалент приблизно 5,7 млн грн на той момент) продавцеві, а продавець відкрив у банку рахунок для операцій із віртуальними активами, задекларував дохід і сплатив податок 18% військового збору та 1,5% — це мінімум, який вимагає податкова. Нотаріус засвідчив договір лише після того, як отримав виписку про зарахування 5,7 млн грн на рахунок продавця. Криптовалюта тут була лише проміжним ланцюжком.
Не кожен продавець погодиться на криптовалюту. Багато хто боїться податкової, нестабільності курсу або просто не знає, як це виконати технічно. У Києві зараз працює кілька рієлторських агенцій, які спеціалізуються на криптоугодах, але частіше за все ініціатива йде від покупця.
Особисто рекомендую спочатку перевірити:
Середня вартість однокімнатної квартири в Києві в спальному районі — 3,5–5,5 млн грн. Для угоди в криптовалюті це не проблема, якщо курс не впаде за час оформлення.
Має бути письмова домовленість, де прописано:
У своїй практиці я раджу використовувати стейблкоїни (USDT) — вони прив’язані до долара, тому курс не скаче. Але навіть із ними потрібно бути обережним, бо банки можуть блокувати перекази.
Транзакцію бажано робити через криптобіржу, яка має ліцензію в Україні. Наприклад, Binance (хоча офіційно не ліцензована в Україні, але активно використовується) або місцеві майданчики типу Kuna чи WhiteBIT. Після переказу обов’язково збережіть третій хеш, скріншоти та logs гаманця — вони стануть доказами для нотаріуса.
Тут найважливіше — наявність документа, який підтверджує, що продавець отримав кошти в еквіваленті в гривні. Багато нотаріусів вимагають банківську виписку. Якщо конвертація зайняла більше доби, курс міг змінитися — це потрібно врахувати і навіть прописати штрафні санкції на випадок різкої зміни.
Для покупця: якщо ви купуєте квартиру за криптовалюту, яку раніше отримали законно, податків за сам факт купівлі не виникає. Але якщо ви майнили або отримали монети як платіж, податкова може запитати походження коштів — це до 18% ПДФО.
Для продавця: отримання криптовалюти вважається доходом. Якщо сума перевищує (на 2024 рік) 6 700 грн на рік, потрібно подати декларацію. Продавець зобов’язаний задекларувати дохід у вигляді криптовалюти та сплатити податок за загальною ставкою 18% і військовий збір 1,5%. Є законопроєкти, які спрощують оподаткування віртуальних активів (наприклад, 5% замість 18%), але вони ще не прийняті, тому ставка поки що загальна.
Перший ризик — шахрайство. Шахрай може видати себе за продавця, отримати крипту і зникнути. Другий — технічний збій: якщо мережа перевантажена, переказ може затриматися, і курс зміниться. Третій — банківська блокада: українські банки часто блокують рахунки, куди надходять великі суми з криптобірж, до з’ясування обставин.
Я пам’ятаю випадок, коли в листопаді 2023 року покупець переказав 4,2 млн грн в USDT, а продавець не зміг вивести їх у гривню через обмеження НБУ. Угода зірвалася, покупець втратив на комісіях понад 12 тис. грн, а продавець ще місяць доводив банку законність коштів.
Чи можна оформити квартиру на криптогаманець?
Ні. Право власності на нерухомість в Україні реєструється виключно за фізичними або юридичними особами у Державному реєстрі речових прав. Криптогаманець не є суб’єктом права.
Яка мінімальна сума для покупки квартири за криптовалюту в Києві?
Мінімальний поріг — близько 2–2,5 млн грн (наприклад, квартира у старих житлових масивах типу Троєщина або Борщагівка). Але продавець має бути готовий до такого розрахунку, і це частіше індивідуальна домовленість.
Які комісії виникають додатково?
До стандартних витрат нотаріусам, податкам і реєстрації (близько 1–3% від вартості) додаються комісії за переказ криптовалюти — мережеві комісії (наприклад, для ETH це 0,001–0,01 ETH залежно від завантаженості) і комісія біржі при конвертації (0,1–0,5%). Також може знадобитися послуга юриста — від 10 тис. грн.
Чи впливає курс криптовалюти на вартість квартири?
Так, і це найбільша проблема. Якщо з моменту переказу до підписання договору курс BTC упав, продавець може отримати менше, ніж очікував. Тому в договорі часто фіксують курс на час транзакції.
На які терміни розраховувати?
Від домовленості до фактичного оформлення проходить від кількох днів до 2–3 тижнів. Основний час іде на конвертацію крипти у фіат і на банківські перевірки.
Купівля квартири за криптовалюту в Києві — це не міф, але й не рутинна операція. Вона потребує ретельної підготовки, залучення юриста та готовності до додаткових витрат. Якщо ви маєте криптовалюту й хочете придбати житло, найпростіший шлях — спочатку конвертувати її у фіат через легальну біржу, а потім купувати квартиру як звичайно. Але якщо є можливість домовитися з продавцем про криптовалютний розрахунок — це працює, хоча й вимагає обережності.
Пам’ятайте: будь-яка угода понад 5 млн грн автоматично потрапляє під фінансовий моніторинг. Тож краще заздалегідь проконсультуватися з податковим адвокатом. І ніколи не поспішайте з переказом — перевірте продавця, нотаріуса та банк до останньої копійки.
Читайте также по этой теме: Як продати квартиру з мешканцями, які відмовляються виїжджати Київ и Як продати квартиру пенсіонеру в Києві.
Среди других статей блога рекомендуем также Купити квартиру батькам у Києві.
Ця Політика конфіденційності персональних даних (далі — Політика конфіденційності) діє щодо всієї інформації, яку сайт Estate (далі — Сайт), розташований за доменним ім’ям estate.kiev.ua (а також його субдоменах), може отримати про Користувача під час використання Сайту (а також його субдоменів), його програм і продуктів.
1.1. У цій Політиці конфіденційності використовуються такі терміни:
1.1.1. «Адміністрація сайту» (далі — Адміністрація) — уповноважені співробітники з управління Сайтом Estate, які організують та (або) здійснюють обробку персональних даних, а також визначають цілі обробки персональних даних, склад персональних даних, що підлягають обробці, дії (операції), які здійснюються з персональними даними.
1.1.2. «Персональні дані» — будь-яка інформація, що стосується прямо чи опосередковано визначеної або визначуваної фізичної особи (суб’єкта персональних даних).
1.1.3. «Обробка персональних даних» — будь-яка дія (операція) або сукупність дій (операцій), що здійснюються з використанням засобів автоматизації або без використання таких засобів з персональними даними, включаючи збір, запис, систематизацію, накопичення, зберігання, уточнення (оновлення, зміну), вилучення, використання, передачу (поширення, надання, доступ), знеособлення, блокування, видалення, знищення персональних даних.
1.1.4. «Конфіденційність персональних даних» — обов’язкова для дотримання Адміністрацією або іншою особою, яка отримала доступ до персональних даних, вимога не допускати їх поширення без згоди суб’єкта персональних даних або наявності іншої законної підстави.
1.1.5. «Сайт» — це сукупність пов’язаних між собою веб-сторінок, розміщених у мережі Інтернет за унікальною адресою (URL): https://estate.kiev.ua/, а також його субдоменах.
1.1.6. «Субдомени» — це сторінки або сукупність сторінок, розташовані на доменах третього рівня, що належать Сайту, а також інші тимчасові сторінки, внизу яких вказана контактна інформація Адміністрації.
1.1.7. «Користувач Сайту» (далі — Користувач) — особа, яка має доступ до Сайту за допомогою мережі Інтернет і використовує інформацію, матеріали та продукти Сайту.
1.1.8. «Cookies» — невеликий фрагмент даних, надісланий веб-сервером і збережений на комп’ютері користувача, який веб-клієнт або веб-браузер щоразу пересилає веб-серверу в HTTP-запиті під час спроби відкрити сторінку відповідного сайту.
1.1.9. «IP-адреса» — унікальна мережева адреса вузла в комп’ютерній мережі, через яку Користувач отримує доступ до Сайту.
2.1. Використання Сайту Користувачем означає згоду з цією Політикою конфіденційності та умовами обробки персональних даних Користувача.
2.2. У разі незгоди з умовами Політики конфіденційності Користувач повинен припинити використання Сайту.
2.3. Ця Політика конфіденційності застосовується лише до Сайту estate.kiev.ua. Адміністрація не контролює і не несе відповідальності за сайти третіх осіб, на які Користувач може перейти за посиланнями, доступними на Сайті.
2.4. Адміністрація не перевіряє достовірність персональних даних, наданих Користувачем.
3.1. Ця Політика конфіденційності встановлює зобов’язання Адміністрації щодо нерозголошення та забезпечення режиму захисту конфіденційності персональних даних, які Користувач надає на запит Адміністрації під час реєстрації на Сайті або під час підписки на інформаційну e-mail розсилку.
3.2. Персональні дані, дозволені до обробки в рамках цієї Політики конфіденційності, надаються Користувачем шляхом заповнення форм на Сайті та включають таку інформацію:
3.2.1. прізвище, ім’я, по батькові Користувача; 3.2.2. контактний телефон Користувача; 3.2.3. адресу електронної пошти (e-mail); 3.2.4. місце проживання Користувача (за потреби); 3.2.5. фотографію (за потреби).
3.3. Сайт захищає дані, які автоматично передаються під час відвідування сторінок:
3.3.1. Відключення cookies може призвести до неможливості доступу до частин Сайту, що вимагають авторизації.
3.3.2. Адміністрація здійснює збір статистики про IP-адреси своїх відвідувачів. Ця інформація використовується з метою запобігання, виявлення та вирішення технічних проблем.
3.4. Будь-яка інша персональна інформація, не обумовлена вище (історія відвідувань, використовувані браузери, операційні системи тощо), підлягає надійному зберіганню та непоширенню, за винятком випадків, передбачених п. 5.2 цієї Політики конфіденційності.
4.1. Персональні дані Користувача Адміністрація може використовувати з метою:
4.1.1. Ідентифікації Користувача, зареєстрованого на Сайті, для його подальшої авторизації. 4.1.2. Надання Користувачу доступу до персоналізованих даних Сайту. 4.1.3. Встановлення з Користувачем зворотного зв’язку, включно з надсиланням повідомлень, запитів щодо використання Сайту, обробки запитів і заявок від Користувача. 4.1.4. Визначення місця знаходження Користувача для забезпечення безпеки, запобігання шахрайству. 4.1.5. Підтвердження достовірності та повноти персональних даних, наданих Користувачем. 4.1.6. Створення облікового запису для використання частин Сайту, якщо Користувач дав згоду на створення облікового запису. 4.1.7. Повідомлення Користувача електронною поштою. 4.1.8. Надання Користувачу ефективної технічної підтримки в разі виникнення проблем, пов’язаних з використанням Сайту. 4.1.9. Надання Користувачу, за його згодою, спеціальних пропозицій, новинної розсилки та інших відомостей від імені Сайту.
5.1. Обробка персональних даних Користувача здійснюється без обмеження строку, будь-яким законним способом, у тому числі в інформаційних системах персональних даних з використанням засобів автоматизації або без використання таких засобів.
5.2. Персональні дані Користувача можуть бути передані уповноваженим органам державної влади України лише на підставах і в порядку, встановлених законодавством України.
5.3. У разі втрати або розголошення персональних даних Адміністрація має право не інформувати Користувача про втрату або розголошення персональних даних.
5.4. Адміністрація вживає необхідних організаційних і технічних заходів для захисту персональної інформації Користувача від неправомірного або випадкового доступу, знищення, зміни, блокування, копіювання, поширення, а також від інших неправомірних дій третіх осіб.
5.5. Адміністрація спільно з Користувачем вживає всіх необхідних заходів щодо запобігання збиткам або іншим негативним наслідкам, спричиненим втратою або розголошенням персональних даних Користувача.
6.1. Користувач має право:
6.1.1. Приймати вільне рішення про надання своїх персональних даних, необхідних для використання Сайту, і надавати згоду на їх обробку. 6.1.2. Оновити, доповнити надану інформацію про персональні дані в разі зміни цієї інформації. 6.1.3. Отримувати від Адміністрації інформацію, що стосується обробки його персональних даних, якщо таке право не обмежене відповідно до законодавства. Користувач має право вимагати від Адміністрації уточнення його персональних даних, їх блокування або знищення в разі, якщо персональні дані є неповними, застарілими, неточними, незаконно отриманими або не є необхідними для заявленої мети обробки, а також вживати передбачених законом заходів щодо захисту своїх прав. Для цього достатньо повідомити Адміністрацію на вказану електронну адресу.
6.2. Адміністрація зобов’язана:
6.2.1. Використовувати отриману інформацію виключно з метою, зазначеною в п. 4 цієї Політики конфіденційності. 6.2.2. Забезпечити зберігання конфіденційної інформації в таємниці, не розголошувати без попереднього письмового дозволу Користувача, а також не здійснювати продаж, обмін, оприлюднення чи розголошення в інший спосіб переданих персональних даних Користувача, за винятком п. 5.2 цієї Політики конфіденційності. 6.2.3. Вживати заходів обережності для захисту конфіденційності персональних даних Користувача згідно з порядком, що зазвичай використовується для захисту такого роду інформації в наявному діловому обороті. 6.2.4. Здійснити блокування персональних даних, що стосуються відповідного Користувача, з моменту звернення або запиту Користувача, його законного представника або уповноваженого органу із захисту прав суб’єктів персональних даних на період перевірки, у разі виявлення недостовірних персональних даних або неправомірних дій.
7.1. Адміністрація, яка не виконала свої зобов’язання, несе відповідальність за збитки, понесені Користувачем у зв’язку з неправомірним використанням персональних даних, відповідно до законодавства України, за винятком випадків, передбачених п. 5.2 та п. 7.2 цієї Політики конфіденційності.
7.2. У разі втрати або розголошення Конфіденційної інформації Адміністрація не несе відповідальності, якщо ця Конфіденційна інформація:
8.1. До звернення до суду з позовом у спорах, що виникають із відносин між Користувачем Сайту та Адміністрацією, обов’язковим є пред’явлення претензії (письмової пропозиції про добровільне врегулювання спору).
8.2. Одержувач претензії протягом 30 календарних днів з дня отримання претензії письмово повідомляє заявника претензії про результати розгляду претензії.
8.3. У разі недосягнення згоди спір буде передано на розгляд до судового органу відповідно до чинного законодавства України.
8.4. До цієї Політики конфіденційності та відносин між Користувачем і Адміністрацією застосовується чинне законодавство України.
9.1. Адміністрація має право вносити зміни до цієї Політики конфіденційності без згоди Користувача.
9.2. Нова Політика конфіденційності набирає чинності з моменту її розміщення на Сайті, якщо інше не передбачено новою редакцією Політики конфіденційності.
9.3. Усі пропозиції або запитання щодо цієї Політики конфіденційності слід повідомляти через контактну форму на Сайті або за контактними даними, вказаними в розділі «Контакти».
9.4. Чинна Політика конфіденційності розміщена на сторінці за адресою: https://estate.kiev.ua/privacy-policy/
Дата останнього оновлення: [вкажіть актуальну дату публікації]
Обновлен:
13.07.2022