⭐⭐⭐⭐⭐
Рейтинг: 4.8/5
425 - отзывов

Адрес офиса:
г. Киев, ул. Ларисы Руденко, 6А
БЦ "Колизей"

Пн-Cб с 10:00 до 19:00

(067) 473-31-36
Заказать консультацию

Меню сайта

Чи можна купити квартиру за криптовалюту в Києві

Купівля квартири за криптовалюту в Києві: чи це можливо

Так, це цілком реально. На сьогодні в Києві можна придбати квартиру за криптовалюту, хоча цей процес залишається складнішим, ніж купівля за традиційні гривні чи долари. У моїй практиці було кілька таких угод, і я відразу скажу: головне — не сама наявність біткоїна чи ефіру, а правильне юридичне оформлення. Без цього навіть найбільший криптогаманець не допоможе.

Як працює механізм купівлі квартири за криптовалюту

Ілюстрація до статті про купівлю квартири за криптовалюту в Києві.

Юридично в Україні не можна напряму переписати квартиру на особу, яка розрахувалася криптовалютою. Закон «Про запобігання та протидію легалізації (відмиванню) доходів, одержаних злочинним шляхом» вимагає, щоб усі великі угоди з нерухомістю проходили через фінансовий моніторинг. Криптовалюта, на відміну від фіатних грошей, не підпадає під звичні механізми контролю, тому нотаріуси та банки не можуть просто засвідчити таку операцію.

На практиці схема виглядає так:

  1. Покупець і продавець укладають договір купівлі-продажу, де сума вказується в гривнях.
  2. Покупець перераховує криптовалюту на гаманець продавця.
  3. Продавець отримує крипту, конвертує її у гривню через легальні канали (наприклад, через українські криптобіржі з ліцензією або P2P-майданчики) і вносить фіатні кошти на свій рахунок.
  4. Нотаріус оформлює угоду з підтвердженням отримання грошей.

Звучить просто, але на кожному кроці є ризики. Якщо продавець не задекларує отриману криптовалюту, податкова може визнати угоду недійсною. Або ж покупець ризикує залишитися без грошей, якщо продавець отримає крипту, але не з’явиться біля нотаріуса.

Законодавча база України для криптоугод

Довгий час криптовалюта в Україні існувала в «сірій» зоні. Ситуація змінилася з прийняттям Закону України «Про віртуальні активи» (набрав чинності частково з 2022 року, але повноцінна імплементація триває). Цей закон не визнає криптовалюту засобом платежу — вона розглядається як майно або актив. Це означає, що ваша квартира не може бути оплачена біткоїном юридично. Однак ніхто не забороняє домовлятися про форму розрахунку в договорі, якщо вона не суперечить іншим нормам.

Наведу конкретний приклад: у 2023 році в Києві відбулася угода, де покупець переказав 2,5 BTC (еквівалент приблизно 5,7 млн грн на той момент) продавцеві, а продавець відкрив у банку рахунок для операцій із віртуальними активами, задекларував дохід і сплатив податок 18% військового збору та 1,5% — це мінімум, який вимагає податкова. Нотаріус засвідчив договір лише після того, як отримав виписку про зарахування 5,7 млн грн на рахунок продавця. Криптовалюта тут була лише проміжним ланцюжком.

Покроковий алгоритм для тих, хто хоче купити квартиру за криптовалюту в Києві

Крок 1. Вибір об’єкта та перевірка продавця

Не кожен продавець погодиться на криптовалюту. Багато хто боїться податкової, нестабільності курсу або просто не знає, як це виконати технічно. У Києві зараз працює кілька рієлторських агенцій, які спеціалізуються на криптоугодах, але частіше за все ініціатива йде від покупця.

Особисто рекомендую спочатку перевірити:

  • наявність у продавця рахунку, який дозволяє операції з криптою (хоча б один із банків: Monobank, ПриватБанк, Універсал Банк);
  • готовність нотаріуса супроводжувати угоду — не всі мають досвід;
  • чи немає обтяжень на квартиру (арештів, застави).

Середня вартість однокімнатної квартири в Києві в спальному районі — 3,5–5,5 млн грн. Для угоди в криптовалюті це не проблема, якщо курс не впаде за час оформлення.

Крок 2. Узгодження механізму розрахунку

Має бути письмова домовленість, де прописано:

  • який саме тип криптовалюти використовується (BTC, ETH, USDT чи інші);
  • фіксований курс на момент угоди;
  • комісія мережі — хто її сплачує (зазвичай покупець);
  • термін, протягом якого продавець зобов’язаний конвертувати крипту у фіат.

У своїй практиці я раджу використовувати стейблкоїни (USDT) — вони прив’язані до долара, тому курс не скаче. Але навіть із ними потрібно бути обережним, бо банки можуть блокувати перекази.

Крок 3. Проведення транзакції та фіксація

Транзакцію бажано робити через криптобіржу, яка має ліцензію в Україні. Наприклад, Binance (хоча офіційно не ліцензована в Україні, але активно використовується) або місцеві майданчики типу Kuna чи WhiteBIT. Після переказу обов’язково збережіть третій хеш, скріншоти та logs гаманця — вони стануть доказами для нотаріуса.

Крок 4. Нотаріальне посвідчення

Тут найважливіше — наявність документа, який підтверджує, що продавець отримав кошти в еквіваленті в гривні. Багато нотаріусів вимагають банківську виписку. Якщо конвертація зайняла більше доби, курс міг змінитися — це потрібно врахувати і навіть прописати штрафні санкції на випадок різкої зміни.

Податкові наслідки для покупця і продавця

Для покупця: якщо ви купуєте квартиру за криптовалюту, яку раніше отримали законно, податків за сам факт купівлі не виникає. Але якщо ви майнили або отримали монети як платіж, податкова може запитати походження коштів — це до 18% ПДФО.

Для продавця: отримання криптовалюти вважається доходом. Якщо сума перевищує (на 2024 рік) 6 700 грн на рік, потрібно подати декларацію. Продавець зобов’язаний задекларувати дохід у вигляді криптовалюти та сплатити податок за загальною ставкою 18% і військовий збір 1,5%. Є законопроєкти, які спрощують оподаткування віртуальних активів (наприклад, 5% замість 18%), але вони ще не прийняті, тому ставка поки що загальна.

Ризики, про які мовчать рієлтори

Перший ризик — шахрайство. Шахрай може видати себе за продавця, отримати крипту і зникнути. Другий — технічний збій: якщо мережа перевантажена, переказ може затриматися, і курс зміниться. Третій — банківська блокада: українські банки часто блокують рахунки, куди надходять великі суми з криптобірж, до з’ясування обставин.

Я пам’ятаю випадок, коли в листопаді 2023 року покупець переказав 4,2 млн грн в USDT, а продавець не зміг вивести їх у гривню через обмеження НБУ. Угода зірвалася, покупець втратив на комісіях понад 12 тис. грн, а продавець ще місяць доводив банку законність коштів.

FAQ: найпоширеніші питання

Чи можна оформити квартиру на криптогаманець?
Ні. Право власності на нерухомість в Україні реєструється виключно за фізичними або юридичними особами у Державному реєстрі речових прав. Криптогаманець не є суб’єктом права.

Яка мінімальна сума для покупки квартири за криптовалюту в Києві?
Мінімальний поріг — близько 2–2,5 млн грн (наприклад, квартира у старих житлових масивах типу Троєщина або Борщагівка). Але продавець має бути готовий до такого розрахунку, і це частіше індивідуальна домовленість.

Які комісії виникають додатково?
До стандартних витрат нотаріусам, податкам і реєстрації (близько 1–3% від вартості) додаються комісії за переказ криптовалюти — мережеві комісії (наприклад, для ETH це 0,001–0,01 ETH залежно від завантаженості) і комісія біржі при конвертації (0,1–0,5%). Також може знадобитися послуга юриста — від 10 тис. грн.

Чи впливає курс криптовалюти на вартість квартири?
Так, і це найбільша проблема. Якщо з моменту переказу до підписання договору курс BTC упав, продавець може отримати менше, ніж очікував. Тому в договорі часто фіксують курс на час транзакції.

На які терміни розраховувати?
Від домовленості до фактичного оформлення проходить від кількох днів до 2–3 тижнів. Основний час іде на конвертацію крипти у фіат і на банківські перевірки.

Висновок: чи варто ризикувати?

Купівля квартири за криптовалюту в Києві — це не міф, але й не рутинна операція. Вона потребує ретельної підготовки, залучення юриста та готовності до додаткових витрат. Якщо ви маєте криптовалюту й хочете придбати житло, найпростіший шлях — спочатку конвертувати її у фіат через легальну біржу, а потім купувати квартиру як звичайно. Але якщо є можливість домовитися з продавцем про криптовалютний розрахунок — це працює, хоча й вимагає обережності.

Пам’ятайте: будь-яка угода понад 5 млн грн автоматично потрапляє під фінансовий моніторинг. Тож краще заздалегідь проконсультуватися з податковим адвокатом. І ніколи не поспішайте з переказом — перевірте продавця, нотаріуса та банк до останньої копійки.

📖 Статьи по теме

Читайте также по этой теме: Як продати квартиру з мешканцями, які відмовляються виїжджати Київ и Як продати квартиру пенсіонеру в Києві.

Среди других статей блога рекомендуем также Купити квартиру батькам у Києві.

Бесплатно
и интересно!

Тест-калькулятор на расчет стоимости строительства каркасного дома
"Як побудувати каркасний будинок та заощадити 500 тис грн"
Безкоштовно покрокова
PDF-інструкція

Выберите куда вам выслать?

Cогласен с условиями политики конфиденциальности данных

Лучшие предложения
по продаже квартир
в Киеве

В нашем Telegram канале