Купівля та продаж квартири для переселенців: особливості угоди

Купівля квартири для переселенців має суттєві юридичні та практичні відмінності від звичайної угоди на ринку нерухомості. Особа, яка має статус внутрішньо переміщеної особи, стикається з додатковими вимогами до підтвердження доходів, необхідністю оформлення реєстрації в новому житлі та потенційними ризиками через втрату документів на попереднє майно. За моєю практикою, за останні два роки понад 60% угод із переселенцями потребували попередньої консультації з місцевим відділом соцзахисту або нотаріусом, який спеціалізується на роботі з ВПО. Продаж квартири переселенцем теж має нюанси: якщо житло придбано за рахунок державної субсидії чи компенсації, існують обмеження щодо відчуження протягом певного терміну.

Як переселенцю законно купити квартиру в Україні

Для покупки квартири переселенцю не потрібен спеціальний дозвіл або згода органів місцевого самоврядування. Однак під час укладання договору купівлі-продажу нотаріус обов’язково перевірить наявність статусу ВПО, що впливає на перелік необхідних документів. Найбільша складність виникає, коли покупець втратив паспорт або ідентифікаційний код під час евакуації. У таких випадках доведеться спочатку відновити документи через ДМС або ЦНАП, що може зайняти від 2 до 4 тижнів.

Багато переселенців цікавляться, чи можна придбати квартиру за материнський капітал. В Україні такої програми, як у Росії, немає — переселенці можуть використовувати лише власні кошти, банківський кредит або державну компенсацію за зруйноване житло. Якщо ви отримали житловий сертифікат за програмою єВідновлення, його можна використати для купівлі нової квартири, але є два ключові нюанси: сума сертифіката фіксована (максимально 500 000 грн), а продавець зобов’язаний надати реквізити для безготівкового переказу коштів через банк.

Чи потрібна реєстрація для купівлі житла переселенцем

Реєстрація місця проживання (прописка) не є обов’язковою умовою для укладення угоди. Більше того, купівля квартири для переселенців нерідко оформляється без реєстрації самого покупця — він реєструється вже після отримання права власності. Але варто знати: деякі банки при оформленні іпотеки вимагають, щоб позичальник мав тимчасову реєстрацію за адресою, де фактично проживає на момент подачі заявки.

У моїй практиці був випадок, коли родина з Маріуполя купувала квартиру в Івано-Франківську. Продавець відмовився оформляти угоду, бо побачив у паспорті відмітку про реєстрацію на тимчасово окупованій території — вважав, що це створить проблеми з державною реєстрацією прав. Довелося пояснювати, що Закон України «Про забезпечення прав і свобод внутрішньо переміщених осіб» прямо передбачає можливість укладати правочини без реєстрації на новому місці.

Як підтвердити доходи, якщо ви ВПО

Банки та приватні продавці часто вимагають підтвердження платоспроможності покупця. Для переселенців це проблема: багато хто втратив роботу, а працюють неофіційно або отримують зарплату в конверті. Ось які документи можуть стати альтернативою офіційній довідці про доходи.

Довідка про взяття на облік ВПО. Вона підтверджує, що ви маєте статус, але не показує рівень доходів. Деякі продавці можуть сприйняти її як обтяження, тому показувати її варто лише за потреби.

Офіційні надходження на банківську картку. Якщо ви отримуєте соціальні виплати, орендну плату або інші регулярні надходження, виписка з рахунку за останні 6 місяців часто задовольняє вимоги продавця.

Документи про опіку чи піклування. Якщо ви отримуєте державну допомогу на дітей або недієздатних осіб, ці довідки можуть зарахувати як підтвердження регулярних доходів.

Продаж квартири переселенцем: права та обмеження

Продаж квартири переселенцем не заборонений законодавством, але має низку обмежень, які залежать від того, як було придбано це житло. Якщо квартира отримана в рамках державних програм (компенсація за зруйноване житло, відселення з небезпечних територій), закон часто встановлює заборону на відчуження протягом 5 років з моменту реєстрації права власності. Це зроблено для запобігання спекуляціям і нецільовому використанню бюджетних коштів.

Ситуація змінюється, коли нерухомість придбана за власні кошти. Тут діють загальні правила: продати можна в будь-який момент, але варто враховувати податкові наслідки. Якщо ви володієте квартирою менше 3 років, доведеться сплатити податок на доходи фізичних осіб (18%) та військовий збір (1,5%). Виняток — якщо продаєте житло вперше за рік і квартира не використовується для підприємницької діяльності.

Чи можна продати квартиру, придбану за сертифікатом єВідновлення

Це найчастіше питання серед переселенців, які встигли скористатися державною програмою. Постанова Кабінету Міністрів України № 476 передбачає, що житло, придбане за кошти житлового сертифіката, не можна продати, подарувати або передати в заставу протягом 5 років. Якщо ж виникла гостра необхідність — наприклад, виїзд за кордон або зміна місця проживання — потрібно звертатися до місцевої адміністрації з заявою про дострокове зняття обмеження. Але дозвіл дають далеко не завжди.

Податкові нюанси для переселенця-продавця

Переселенці, які продають квартиру, сплачують ті самі податки, що й інші громадяни. Проте є одна особливість: якщо ви не маєте іншого житла на території України (що для ВПО типова ситуація — попереднє житло знищене або залишилося на окупованій території), ви можете не сплачувати податок при продажу. Для цього потрібно подати до податкової інспекції заяву та надати документи, що підтверджують відсутність іншої нерухомості. У моїй практиці це працювало щонайменше для трьох клієнтів — вони уникнули сплати 60—80 тисяч гривень податку.

Ризики купівлі нерухомості у ВПО та від ВПО

Купівля квартири у переселенця або у звичайного продавця має різну природу ризиків. Купуючи у переселенця, варто переконатися, що він має право власності на об’єкт і що це право не обтяжене заставою чи арештом. Якщо квартира придбана переселенцем за рахунок державних коштів, у реєстрі може бути відмітка про заборону відчуження — це не дозволить вам оформити право власності.

З іншого боку, переселенці, які купують житло, часто стикаються з недобросовісними продавцями, які завищують ціну, знаючи про складне становище покупця. За моїми спостереженнями, середня ціна квартири в Києві для переселенця може бути на 5—10% вищою, ніж для місцевого покупця, якщо угода відбувається без ріелтора. Тому я завжди рекомендую перевіряти ринкові ціни через аналітичні портали на кшталт ЛУН або Dom.ria.

Як перевірити продавця-переселенця

Якщо ви плануєте придбати квартиру у ВПО, обов’язково замовте витяг з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Цей документ покаже, чи є обтяження. Крім того, попросіть продавця надати довідку про взяття на облік ВПО — вона підтвердить, що статус дійсний, але не повинна викликати підозри щодо зміни особистих даних. У разі сумнівів краще залучити нотаріуса, який спеціалізується на угодах з переселенцями — він знає, які додаткові документи можуть знадобитися.

Документи, необхідні для угоди з переселенцем

Повний пакет документів залежить від того, хто є стороною угоди. Нижче наведено базовий перелік для покупця-ВПО та продавця-ВПО.

Для покупця-переселенця:

• Паспорт громадянина України (або ID-картка) — якщо втрачений, потрібна довідка про звернення до поліції та тимчасове посвідчення
• Реєстраційний номер облікової картки платника податків (ідентифікаційний код)
• Довідка про взяття на облік ВПО — не обов’язкова для нотаріуса, але може знадобитися для пільг чи кредиту
• Документи, що підтверджують походження коштів (довідка з банку, договір купівлі-продажу попереднього майна, спадкові документи)
• Згода другого з подружжя (якщо покупець у шлюбі)

Для продавця-переселенця:

• Право власності на квартиру (договір купівлі-продажу, дарування, спадщини)
• Витяг з Державного реєстру речових прав (не старше 30 днів)
• Технічний паспорт на квартиру (якщо змінювалося планування — потрібен акт прийняття в експлуатацію)
• Довідка про відсутність заборгованості за комунальні послуги
• Згода співвласників (якщо квартира у спільній власності)
• Документ про сплату податків при продажу (якщо житло у власності менше 3 років)

Пільги для переселенців при купівлі квартири

Деякі переселенці можуть скористатися пільгами, які зменшують фінансове навантаження під час угоди. Найпоширеніша пільга — звільнення від сплати державного мита за реєстрацію права власності. Якщо ви купуєте квартиру вперше після отримання статусу ВПО, зверніться до нотаріуса з довідкою — мито в розмірі 1% від вартості житла (але не більше 51 000 грн) не стягується.

Також переселенці мають право на першочергове отримання житла з фондів соціального призначення, але це оренда, а не купівля. Щодо програми часткової компенсації відсотків за іпотекою — уряд періодично запускає такі ініціативи, але в 2024 році вони обмежені. Наприклад, програма єОселя працює тільки для окремих категорій: військових, медиків, педагогів, але не для всіх переселенців.

Поради для успішної угоди з нерухомістю для ВПО

На основі роботи з десятками переселенців можу дати кілька практичних порад, які допоможуть уникнути типових помилок.

Не купуйте квартиру без попередньої перевірки юридичної чистоти. У 2023 році в моїй практиці було три випадки, коли ВПО втратили завдатки через те, що квартира була в іпотеці або під арештом. Замовляйте витяг з Реєстру прав самостійно — це коштує близько 40 грн, але зберігає десятки тисяч.

Використовуйте нотаріальний договір із розстрочкою платежу. Якщо не вистачає повної суми, багато продавців погоджуються на поетапну оплату під гарантію нотаріуса. Це безпечніше, ніж позичати гроші під відсотки.

Оформляйте страхування титулу. Для переселенців, які купують квартиру на вторинному ринку, ризик судових спорів залишається високим. Страхування титулу коштує 0,5–1% від вартості квартири на рік, але покриває втрати у разі визнання угоди недійсною.

Часті питання щодо купівлі квартири для переселенців

Чи можу я купити квартиру, якщо мій паспорт залишився на окупованій території?
Так, але знадобиться тимчасове посвідчення громадянина України або довідка про звернення до ДМС для відновлення документа. Нотаріуси приймають такі документи після перевірки через базу даних Єдиного державного демографічного реєстру.

Чи потрібна згода органів опіки, якщо я купую квартиру для дитини-переселенця?
Якщо дитина є власником або співвласником майна, що продається, або купується за її кошти — так, згода органу опіки та піклування обов’язкова. Якщо ж батьки просто купують житло за власні кошти, додаткових дозволів не потрібно.

Якщо я продаю квартиру, придбану за сертифікатом єВідновлення, чи можна зняти обмеження на продаж?
Можна лише через рішення місцевої державної адміністрації у виняткових випадках: виїзд за кордон на постійне місце проживання, необхідність оплати лікування або реабілітації. Потрібно подати заяву та документи, що підтверджують підставу.

Чи можна використати житловий сертифікат для купівлі квартири в іншому місті?
Так, сертифікат діє на всій території України, крім тимчасово окупованих територій та зон активних бойових дій. Але вартість квартири не може перевищувати суму сертифіката, інакше різницю доведеться доплатити з власних коштів.

Який податок потрібно сплатити при продажу квартири переселенцем?
Якщо житло у власності менше 3 років — 18% ПДФО та 1,5% військового збору. Якщо більше 3 років — податок не сплачується, але потрібно подати річну декларацію про доходи. Для переселенців, які не мають іншого житла, діє виняток — можна уникнути оподаткування при продажу за умови надання документів про відсутність іншої нерухомості.

📖 Статьи по теме

Читайте также по этой теме: Материнський капітал і субсидії при купівлі житла в Україні и Купівля квартири іноземцем в Україні.

Среди других статей блога рекомендуем также Апартаменти чи квартира.