Податки при купівлі квартири в Києві у 2026 році: скільки платити

У 2026 році при купівлі квартири в Києві покупець має сплатити три основні податки та збори: державне мито (1% від вартості нерухомості, але не більше 1 500 грн), податок на доходи фізичних осіб (ПДФО) у розмірі 5% від оціночної вартості, якщо продавець володіє квартирою менше трьох років, та військовий збір — 1,5% від вартості. Якщо ж продавець володіє житлом понад три роки, ПДФО не сплачується. Отже, для квартири вартістю 3 500 000 грн податки при купівлі квартири Київ становитимуть орієнтовно 1 500 грн держмита плюс 52 500 грн військового збору, а ПДФО додасться лише у випадку «короткого» володіння. Але це лише верхівка айсберга — давайте розберемо всі нюанси, які виникають на практиці.

Що впливає на суму податків при придбанні житла в столиці

Перш ніж рахувати конкретні цифри, варто зрозуміти, що податкове навантаження залежить не лише від ціни квадратних метрів. Визначальними факторами виступають: статус продавця (фізична особа, ФОП чи юридична особа), строк володіння квартирою продавцем, спосіб отримання права власності (купівля, спадщина, дарування), а також те, чи є це перше житло для покупця.

Часто покупці вважають, що всі витрати лягають на продавця, але на практиці сторони домовляються про розподіл податкових зобов’язань. У Києві в 2026 році поширена практика, коли покупець бере на себе військовий збір та частину нотаріальних послуг. Ще один важливий момент: оціночна вартість квартири, яку визначає нотаріус через електронну базу, часто збігається з договірною ціною, але бувають випадки заниження — про це поговоримо окремо.

Податок на доходи фізичних осіб: коли платити, а коли ні

ПДФО в розмірі 5% від вартості квартири — найбільша стаття витрат, якщо вона виникає. Але закон чітко визначає, коли цей податок не сплачується. Згідно з Податковим кодексом України, продаж одного об’єкта нерухомості на рік не оподатковується, якщо продавець володіє ним більше трьох років. Це правило діє і для Києва.

Цікавий момент: трирічний строк рахується з дати реєстрації права власності в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, а не з моменту підписання договору купівлі-продажу. У моїй практиці був випадок, коли клієнт придбав квартиру в новобудові, підписав акт приймання-передачі, але реєстрація відбулася лише через пів року. Продати він її хотів через 2 роки і 10 місяців після акту — довелося чекати ще два місяці, бо ПДФО 5% від 4 мільйонів гривень — сума значна.

Військовий збір: обов’язковий платіж, який не можна ігнорувати

Військовий збір у розмірі 1,5% вартості квартири сплачується незалежно від строку володіння. Це єдина обов’язкова податкова витрата при купівлі квартири в Києві, яку не обійти. Навіть якщо продавець володіє житлом 10 років, військовий збір все одно нараховується. Платником формально є продавець, але на практиці ці гроші часто вносяться покупцем як частина розрахунку.

Наприклад, квартира в новобудові на Троєщині вартістю 2 800 000 грн: військовий збір складатиме 42 000 грн. Для об’єкта в Печерському районі за 8 000 000 грн — уже 120 000 грн. Варто пам’ятати, що цей податок сплачується або готівкою через банк, або безготівковим переказом, і квитанція має бути пред’явлена нотаріусу.

Державне мито: невелика, але необхідна сума

Державне мито за нотаріальне посвідчення договору купівлі-продажу нерухомості складає 1% від суми договору, але не більше 1 500 грн. Це означає, що для квартири вартістю 3 500 000 грн мито становитиме саме 1 500 грн, оскільки 1% перевищує максимальну межу. Цей платіж є фіксованим капіталом і не залежить від кількості квартир у продавця чи покупця.

Окремо варто згадати, що нотаріус також стягує плату за свої послуги, але це не податок, а гонорар. У 2026 році в Києві нотаріальні послуги коштують приблизно 5 000–15 000 грн залежно від складності та статусу нотаріуса.

Як розрахувати податки для різних сценаріїв купівлі

Розглянемо три типові ситуації, які трапляються найчастіше в Києві у 2026 році.

Сценарій 1: Продавець володіє квартирою понад 3 роки
Квартира на Оболоні площею 60 кв.м, вартість — 4 200 000 грн. ПДФО не сплачується. Покупець сплачує: державне мито — 1 500 грн (максимум), військовий збір — 63 000 грн, послуги нотаріуса — близько 8 000 грн. Разом податкові витрати: приблизно 72 500 грн. Це найвигідніший варіант.

Сценарій 2: Продавець володіє квартирою менше 3 років
Та ж квартира, але продавець придбав її два роки тому. Додається ПДФО 5% — 210 000 грн. Загальні податкові платежі: держмито 1 500 + військовий збір 63 000 + ПДФО 210 000 = 274 500 грн, плюс нотаріус. Саме тому на ринку часто зустрічаються пропозиції «без податків», коли продавець уже відбув трирічний строк.

Сценарій 3: Перше житло для покупця
Для покупців, які придбавають першу квартиру, жодних податкових пільг на загальнодержавному рівні не передбачено. Однак у деяких випадках можна скористатися податковою знижкою при декларуванні доходів, про що розповім далі.

Як оціночна вартість впливає на суму податків при купівлі квартири Київ

Нотаріус зобов’язаний перевірити, чи відповідає договірна ціна ринковій через оцінку, проведену суб’єктом оціночної діяльності. На практиці в Києві часто занижують вартість у договорі, щоб зменшити податки. Однак з 2026 року державні органи посилили контроль: оцінка здійснюється через електронну базу, де мінімальна вартість квартири не може бути нижчою за визначений рівень.

У моїй практиці був випадок, коли покупець хотів вказати в договорі 1 500 000 грн за квартиру в центрі Києва, реальна вартість якої була 6 000 000 грн. Нотаріус відмовився посвідчувати договір без оцінки, і в результаті податки довелося сплатити з реальної суми. Спроби заниження можуть призвести до недійсності договору або додаткових перевірок податкової.

Податки при купівлі в новобудові: специфіка інвестування

Якщо ви купуєте квартиру в новобудові в Києві, податкова ситуація дещо інша. До підписання акту приймання-передачі права власності ви не сплачуєте жодних податків на придбання. Замість цього ви укладаєте договір пайової участі або купівлі-продажу майнових прав. Податки виникають лише після реєстрації права власності.

Зверніть увагу: при первинному продажу квартири забудовником, забудовник як юридична особа сплачує податок на прибуток, а ви як покупець — лише 1% держмита та військовий збір при реєстрації. Жодного ПДФО в цьому випадку немає, оскільки продавець — підприємство. Але варто перевірити, чи включено ПДВ у вартість квартири: часто ціна в рекламі вказана без ПДВ, а при укладанні договору він додається (20% додатково).

Чи можна отримати податкову знижку при купівлі квартири

Згідно зі статтею 166 Податкового кодексу України, покупець має право на податкову знижку за витратами на придбання житла, якщо він є платником ПДФО та купує квартиру в іпотеку. Знижка надається на суму відсотків за кредитом, а не на вартість самої квартири. Максимальна сума, яку можна повернути, — 18% від сплачених відсотків, але не більше ніж сума сплаченого ПДФО за рік.

Наприклад, якщо ви взяли іпотеку на 3 000 000 грн під 20% річних, то за перший рік сплатите 600 000 грн відсотків. Повернути можна 108 000 грн (18% від 600 000), за умови що ваш річний ПДФО був не меншим. Для оформлення потрібно подати декларацію до податкової за місцем реєстрації в Києві до 1 травня наступного року.

Податки при купівлі квартири через спадщину або дарування

Якщо ви отримуєте квартиру в Києві в дар або у спадок, податки інші. Дарування від родича першого ступеня (батьки, діти, чоловік/дружина) не оподатковується зовсім. Дарування від інших осіб — ПДФО 5% та військовий збір 1,5%. Спадщина від родичів до другого ступеня — 0% ПДФО, від інших — 5%.

Це варто враховувати, коли ви плануєте купити квартиру в Києві: іноді вигідніше оформити договір дарування, ніж купівлю-продаж, але це має сенс лише для безоплатної передачі. Підміна понять (фіктивне дарування) може бути визнана недійсною в суді.

Поширені помилки покупців при розрахунку податків

Найчастіша помилка — вважати, що всі податки лягають на продавця, і не передбачати додаткових витрат у бюджеті. У Києві 2026 року при угодах на вторинному ринку 80% нотаріусів пропонують покупцеві сплатити військовий збір та нотаріальні послуги. Якщо ви не готові до цих 2-3% від вартості квартири, угода може зірватися.

Друга помилка — ігнорування перевірки історії володіння продавця. Буває, що продавець запевняє, що володіє квартирою більше трьох років, але насправді він отримав її в спадок пів року тому. Тоді ПДФО 5% стає сюрпризом для покупця, який домовився сплатити всі податки. Завжди перевіряйте витяг із Державного реєстру речових прав — там вказана дата реєстрації.

Третя помилка — неврахування мінімальної оціночної вартості. У 2026 році в Києві діють нові норми, які унеможливлюють грубе заниження ціни. Якщо квартира в хорошому стані в Голосіївському районі, оцінка буде не нижче 50 000 грн за кв.м, навіть якщо ви домовилися про меншу суму.

Практичні поради: як оптимізувати податкові витрати

• Перевіряйте строк володіння продавця. Найвигідніше купувати квартиру в Києві у продавця, який володіє нею більше трьох років. Це дозволяє уникнути ПДФО в 5%.

• Домовляйтеся про розподіл платежів заздалегідь. Уточніть у нотаріуса, які саме суми ви сплачуєте, і зафіксуйте це в попередньому договорі.

• Розгляньте первинний ринок. При купівлі в забудовника податкове навантаження менше, хоча ціна за квадратний метр може бути вищою.

• Якщо берете іпотеку, подайте на податкову знижку. Повернення частини відсотків значно зменшить реальну вартість житла.

• Працюйте з перевіреним нотаріусом. У Києві нотаріуси часто мають різні ставки та підходи. Досвідчений фахівець підкаже, як правильно оформити договір без порушень.

Часті запитання про податки при купівлі квартири в Києві

Чи потрібно платити податки, якщо купую квартиру в новобудові?
До моменту реєстрації права власності податків на придбання немає. Після реєстрації сплачується державне мито (1% але не більше 1 500 грн) та військовий збір (1,5%). ПДФО не сплачується, оскільки продавець — юридична особа.

Чи впливає кількість квартир у власності покупця на податки?
Ні, податки при купівлі квартири в Києві у 2026 році не залежать від того, чи це ваша перша квартира, чи п’ята. Виняток — податкова знижка на іпотечні відсотки, яка доступна лише для першого житла за певних умов.

Які документи потрібні для сплати податків при угоді?
Паспорт, ідентифікаційний код, договір купівлі-продажу, квитанція про сплату державного мита та військового збору. Нотаріус також може зажадати оцінку квартири та витяг із реєстру.

Чи можна сплатити податки безготівково?
Так, військовий збір та державне мито можна сплатити через банк або онлайн. Квитанція надається нотаріусу до посвідчення договору.

Що буде, якщо не сплатити податки вчасно?
Якщо не сплатити податки при оформленні угоди, нотаріус не посвідчить договір. Якщо ж податки не сплачені після угоди (наприклад, при виявленні порушень), загрожує штраф у розмірі 10-20% від суми податку та пеня.

Податки при купівлі квартири в Києві у 2026 році — це не просто формальність, а суттєва частина бюджету угоди. Якщо ви плануєте придбати житло в столиці, раджу заздалегідь проконсультуватися з нотаріусом та прорахувати всі витрати. Це дозволить уникнути неприємних сюрпризів і зробити процес максимально прозорим.