Податки при продажу квартири в Києві у 2026 році: що потрібно знати власнику
Продаж квартири в Києві у 2026 році — це не лише пошук покупця та підписання договору. Перш ніж отримати гроші, варто розібратися, які податки доведеться сплатити. Багато власників помилково вважають, що весь дохід від продажу залишається в їхньому розпорядженні. На практиці держава забирає частину суми, і залежно від вашої ситуації ця частина може бути як символічною, так і досить відчутною.
У цій статті я розповім про всі податкові зобов’язання, які виникають під час продажу квартири в столиці у 2026 році. Спираюся на Податковий кодекс України, практику роботи з нотаріусами та реальні кейси киян, які вже пройшли цей шлях.
Який податок діє при продажу квартири у 2026 році
Основний податок, який сплачує продавець, — це податок на доходи фізичних осіб (ПДФО). Його ставка становить 18% від суми продажу, але лише в тому разі, якщо ви не потрапляєте під винятки. Також додається військовий збір — 1,5% (нагадаю, що у 2025 році його підвищили з 1,5% до 5%, але у 2026 році, за чинним законодавством, ставка залишається 1,5% — якщо не буде нових змін). Разом це 19,5% від ціни продажу.
Однак є три ключові ситуації, коли податок не сплачується взагалі або суттєво зменшується.
Продаж через три роки володіння
Якщо ви володієте квартирою понад три роки, ПДФО та військовий збір не нараховуються. Це правило діє для однієї угоди на рік. У 2026 році цей термін залишається незмінним. Тобто, якщо ви купили квартиру в 2022 році або раніше, можете продавати без податку.
Продаж першого житла
Друга пільга — якщо ви продаєте квартиру, яка є вашим єдиним житлом. Навіть якщо володієте менше трьох років, податок не справляється. Але тут є нюанс: під єдиним житлом мається на увазі, що у вас на праві власності немає іншої нерухомості. Якщо маєте, наприклад, будинок у Бучі або дачу, продаж квартири оподатковуватиметься.
Продаж успадкованої квартири
Окремий випадок — спадщина. Якщо ви отримали квартиру в спадок і продаєте її, податок залежить від ступеня споріднення. Спадкоємці першої черги (чоловік, дружина, батьки, діти) платять 5% замість 18%. Усі інші — 18%. Військовий збір додається в обох випадках.
Як розрахувати податок з продажу квартири в Києві: покроковий приклад
Уявімо, що ви продаєте квартиру на Оболоні за 3 500 000 грн. Ви володієте нею два роки. Це не єдине ваше житло. Ви не успадковували її. Що тоді?
- База оподаткування — 3 500 000 грн.
- ПДФО 18% — 630 000 грн.
- Військовий збір 1,5% — 52 500 грн.
- Разом до сплати — 682 500 грн.
Чи можна зменшити цю суму? Так, якщо ви заявляєте податкову знижку на суму документально підтверджених витрат на придбання квартири. Наприклад, ви купили її за 2 800 000 грн, маєте договір купівлі-продажу та розписку. Тоді база оподаткування становитиме різницю між ціною продажу та ціною купівлі: 3 500 000 − 2 800 000 = 700 000 грн.
Податок з цієї суми: 18% ПДФО (126 000 грн) + 1,5% військовий збір (10 500 грн) = 136 500 грн.
Різниця з першим варіантом — понад 500 000 грн. Саме тому я завжди раджу клієнтам зберігати всі документи про придбання.
Додаткові збори та платежі при продажу квартири
Крім ПДФО, продавця чекають ще кілька обов’язкових витрат.
Державне мито та нотаріальні послуги
При посвідченні договору купівлі-продажу нотаріус стягує державне мито — 1% від вартості квартири, але не більше 1 700 грн. Це фіксований ліміт, тому для київських квартир ви заплатите саме 1 700 грн.
Також нотаріус бере плату за свої послуги. У 2026 році вартість технічної роботи нотаріуса в Києві варіюється від 5 000 до 15 000 грн залежно від складності. Найдорожче — якщо квартира в іпотеці або є кілька власників.
Пенсійний збір
Донедавна при першому продажу квартири (тобто, якщо ви продаєте вперше в житті) сплачувався збір до Пенсійного фонду. Наразі цей збір при продажу нерухомості не стягується — його скасували. Однак перевіряйте актуальність, оскільки законодавство може змінюватися.
Чи потрібно подавати декларацію після продажу
Так, це обов’язково. Навіть якщо ви не сплачуєте податок (наприклад, через трирічний термін володіння), податкову декларацію про доходи за рік, у якому відбувся продаж, подати потрібно. Термін — до 1 травня наступного року. Якщо цього не зробити, податкова може накласти штраф.
У декларації зазначається сума продажу. Якщо податок не сплачується, ви просто вказуєте підставу для звільнення (наприклад, три роки володіння). Якщо податок є, до 1 серпня потрібно сплатити всю суму.
Податкові нюанси для різних категорій продавців
Фізичні особи-підприємці
Якщо ви ФОП і продаєте квартиру, яка використовувалася в підприємницькій діяльності, правила змінюються. Тут уже застосовуються ставки, передбачені для юридичних осіб, — 18% податку на прибуток або 5% єдиного податку, залежно від групи. Але для більшості киян, які просто продають своє житло, цей варіант неактуальний.
Продаж частки квартири
Якщо ви продаєте не всю квартиру, а лише частку, податок розраховується пропорційно вашій частині. Наприклад, частка 1/2 від ціни 4 000 000 грн — база 2 000 000 грн. Чи можна застосувати пільгу? Так, якщо ви володієте часткою понад три роки, податок не сплачується. Але зверніть увагу: термін володіння рахується з моменту реєстрації саме вашої частки.
Продаж новобудови
Окрема історія — продаж квартири в новобудові, яку ви щойно придбали в забудовника. Якщо ви підписали акт приймання-передачі менше трьох років тому, податок 18% + 1,5% сплачується на загальних підставах. Зменшити базу можна лише на суму витрат, підтверджених договором із забудовником. Додаткових пільг для новобудов немає.
Типові помилки продавців квартир у Києві
Бачу це регулярно в роботі. Ось найпоширеніші проблеми.
Ігнорування трирічного терміну володіння
Люди впевнені, якщо вони жили в квартирі 10 років, то термін володіння автоматично великий. Насправді рахується не час проживання, а дата реєстрації права власності. Купили квартиру три роки тому — термін володіння три роки. Якщо успадкували, але свідоцтво отримали два роки тому — термін два роки.
Спроба занизити вартість у договорі
Це класична «економія»: написати в договорі 1 000 000 грн, а решту отримати «чорним налом». Податкова має право перевірити відповідність ціни ринковій. А нотаріус зобов’язаний відмовити в посвідченні, якщо ціна суттєво нижча за оціночну вартість. У 2026 році цей механізм став ще жорсткішим.
Неподання декларації при пільговому продажу
Вважається, що якщо податку немає, то й декларація не потрібна. Це помилка. Штраф за неподання — 170 грн за кожне прострочення, плюс 5% від суми податку, якщо він таки був.
Як зменшити податок з продажу квартири в Києві: легальні способи
Я не прихильник сірих схем, але знаю кілька цілком законних методів оптимізації.
Використання податкової знижки на витрати
Як я вже казав, можна зменшити базу оподаткування на суму витрат на придбання. Це стосується не лише купівлі, а й витрат на ремонт, якщо ви можете підтвердити їх документально та якщо квартиру придбано менше трьох років тому. Але тут податкова часто вимагає, щоб ремонт був капітальним, а не косметичним.
Продаж через три роки
Найпростіший спосіб — зачекати три роки з дати реєстрації права власності. Якщо термін спливає через місяць-два, краще почекати. Економія — 19,5% від ціни.
Дарування замість продажу
У деяких випадках родичі можуть подарувати квартиру, а потім новий власник продає її. Але тут є ризик: при даруванні дарувальник не сплачує податок, а обдарований — також ні (лише 1,5% військового збору для близьких родичів). Проте якщо ви подарували квартиру людині, яка негайно її продає, податкова може розцінити це як ухилення від сплати податку.
Практичні поради від нотаріуса
Я консультую клієнтів перед продажем і зазвичай раджу наступне.
По-перше, замовте оцінку квартири до продажу. Оціночна вартість стане базою для нотаріуса. Якщо вона суттєво нижча за ринкову, це нормально, але різниця не має бути більшою ніж 30–40%.
По-друге, перевірте, чи не потрапляєте ви під пільгу. Якщо у вас є інше житло, але ви продаєте квартиру, якою володієте понад три роки — податок нульовий. Якщо володієте менше, але це єдине житло — теж нульовий.
По-третє, не покладайтеся на слова рієлтора чи покупця. Перевіряйте дату реєстрації права власності в Державному реєстрі речових прав. Це безкоштовно.
Що зміниться у 2026 році порівняно з 2025-м
На сьогодні істотних змін у податковому законодавстві щодо продажу нерухомості на 2026 рік не анонсовано. Ставки ПДФО та військового збору залишаються чинними. Трирічний термін володіння також без змін.
Однак варто пам’ятати, що Верховна Рада може внести правки протягом року. Наприклад, обговорюється можливість підвищення військового збору до 5% для всіх операцій, включаючи продаж нерухомості. Якщо це станеться, податкове навантаження зросте. Слідкуйте за новинами.
Часті питання про податок з продажу квартири в Києві
Чи сплачується податок при продажу квартири за ціною, нижчою за купівельну?
Так, податок нараховується, але база оподаткування дорівнює нулю, якщо ви документально підтвердите витрати. Якщо продаєте дешевше, ніж купили, податок не сплачуєте, але декларацію подати потрібно.
Чи можна продати квартиру без податку, якщо я переселенець або ветеран?
Податковий кодекс не передбачає окремих пільг для ВПО чи ветеранів. Вони мають ті самі права: трирічний термін володіння або продаж єдиного житла. Інших винятків немає.
Які документи потрібні для зменшення бази оподаткування?
Договір купівлі-продажу, акт приймання-передачі, розписка або банківська виписка про оплату. Якщо витрати на ремонт — договір підряду, чеки, акти виконаних робіт.
Чи впливає місцезнаходження квартири в Києві на податок?
Ні. Податок залежить лише від суми продажу, терміну володіння та статусу житла. Район Києва — Оболонь, Печерськ, Троєщина — на ставку не впливає.
Що робити, якщо я продаю квартиру, яка в іпотеці?
При продажу квартири в іпотеці податок сплачується на загальних підставах. Але нотаріус вимагає згоди банку. Сума боргу погашається з виручки, а решта йде продавцю. Податок нараховується на всю суму продажу, а не на чистий дохід.
Продаж квартири в Києві у 2026 році — це не лише юридична процедура, а й фінансове планування. Якщо ви володієте житлом понад три роки або продаєте єдине помешкання, держава не забирає нічого. В інших випадках готуйтеся до 19,5% податку, який можна зменшити, підтвердивши витрати на придбання. Головне — не робити поспішних кроків і заздалегідь проконсультуватися з фахівцем.
📖 Статьи по теме
Читайте также по этой теме: 5 найпоширеніших помилок при продажу квартири в Києві и Як продати квартиру в Києві швидко та вигідно.
Среди других статей блога рекомендуем также Ціни на квартири Київ 2026.
