на расчет стоимости
Перезвоним через пару минут
Адрес офиса:
г. Киев, ул. Ларисы Руденко, 6А
БЦ "Колизей"
Меню сайта
Купівля квартири в Києві — це, мабуть, найскладніша фінансова операція, яку більшість людей робить раз у житті. І помилка тут коштує не просто грошей — вона може залишити вас і з боргами, і без житла. На основі власного досвіду супроводу понад сотні угод скажу прямо: 90% проблем виникають не через нечесного продавця, а через те, що покупець не знає, куди дивитися. Давайте розберемо найкритичніші моменти, які варто врахувати до того, як підписувати договір.

Найпоширеніша помилка — подивитися актуальну інформацію з Державного реєстру речових прав і заспокоїтися. Але цей документ показує лише поточний стан. Реальна загроза — попередні угоди, які можуть бути оскаржені в суді.
У моїй практиці був випадок, коли квартира тричі змінила власників за пів року, а новий покупець не перевірив, чи не було судового позову про визнання недійсним першого договору купівлі-продажу. Через два роки прийшов судовий виконавець. Тому завжди замовляйте розширений витяг про судові провадження щодо конкретного об’єкта та колишніх власників через сервіс «Судова влада України». Це безкоштовно, але потребує часу.
Квартири, які продаються за довіреністю, часто викликають підозру не випадково. Якщо власник особисто не присутній на угоді — це червоний прапор. Відкликати довіреність можна будь-якої миті до моменту реєстрації права власності. Були прецеденти, коли довіритель помирав, а продаж відбувався вже після смерті — такий договір нікчемний.
Зі спадщиною ще складніше. Закон України дає шість місяців на прийняття спадщини, але часто спадкоємці не поспішають. Якщо ви купуєте квартиру, яка належала спадкодавцю менше ніж три роки тому, існує ризик, що з’явиться невідомий спадкоємець, який не встиг оформити свої права. Найкращий захист — перевірити спадкову справу у нотаріуса за останнім місцем проживання померлого власника.
Звичайна перевірка боргів за газ і світло не гарантує відсутності заборгованості. У Києві є нюанс: деякі ЖЕКи і ОСББ не передають дані в єдині бази, а ведуть власні паперові книги. Борг може висіти роками, і при зміні власника новий господар автоматично отримує зобов’язання за попередні періоди.
Щоб цього уникнути, візьміть у продавця довідку про відсутність заборгованості з підписом голови ОСББ або ЖЕКу. Краще — зробіть звірку особисто, обійшовши всі інстанції. На це піде день, але врятує від 10–50 тисяч грн несподіваних витрат.
Багато покупців дивляться на стан квартири очима, а не цифрами. Косметичний ремонт у Києві — це 1500–2500 грн/кв. м, капітальний з переплануванням — від 5000 грн/кв. м. Якщо вам кажуть, що квартира «під ключ» за 80 тисяч доларів, але візуально потребує оновлення, закладайте ще 15-20% зверху.
На мою думку, найрозумніше — запросити незалежного експерта з оцінки технічного стану перед підписанням попереднього договору. Така послуга коштує 3000–5000 грн, але може зекономити сотні тисяч.
Стіни можна перефарбувати, підлогу перестелити. Але проблеми з трубами, електрикою чи вентиляцією — це головний біль на роки. Звертайте увагу на запах вологи біля вхідних дверей — це ознака підтоплення підвалу. У Києві стара забудова часто має проблеми з каналізацією, особливо на перших поверхах.
Попросіть включити всі крани одночасно — перевірте напір води. Вимкніть світло в щитку і подивіться, чи світять лампочки в сусідів: якщо так — у вас незаконне підключення до загальної мережі, що може дати проблеми з пожежною безпекою.
Продавець може запевняти, що будинок в ідеальному стані. Але варто подивитися на сайті Департаменту житлово-комунальної інфраструктури КМДА, чи не включено цей будинок до списку аварійних. Також можна звернутися до районної адміністрації з письмовим запитом — відповідь мають надати безкоштовно.
У Києві є цілі масиви, де будинки 1980-х років мають знос понад 60%, але документально це не підтверджено. Реальна перевірка — покликати експерта з технічного обстеження будівель. Він покаже тріщини в несучих стінах, просідання фундаменту та інші приховані дефекти.
Стандартний договір купівлі-продажу, який пропонують нотаріуси, часто має типові формулювання. Але є пункти, які варто змінити. Наприклад, умова про те, що «продавець гарантує відсутність прав третіх осіб» — це лише декларація. Краще додати конкретне зобов’язання продавця компенсувати збитки, якщо такі права з’являться протягом трьох років.
Окрема тема — порядок розрахунків. Банківська комірка — стандарт, але є нюанс: доступ до грошей можна надати продавцю лише після реєстрації права власності. Переконайтеся, що в договорі з банком це прописано чітко.
Не всі нотаріуси однаково сумлінні. В Києві є випадки, коли нотаріус, призначений забудовником, пропускає помилки в документах. Краще вибрати незалежного нотаріуса, якого рекомендували знайомі або який має гарну репутацію на ринку. Вартість послуг коливається від 5000 до 15000 грн залежно від складності угоди.
Чи варто купувати квартиру в новобудові без акта введення в експлуатацію?
Ні. Це ризик визнання будинку самочинним будівництвом. Якщо забудовник обіцяє ввести найближчим часом, попросіть гарантії у вигляді банківської гарантії чи поруки.
Як перевірити, чи не продається квартира в заставі банку?
Замовте витяг з Державного реєстру обтяжень рухомого майна — це дозволяє побачити, чи є іпотека або податкова застава. Робиться онлайн через портал «Дія».
Скільки часу займає перевірка квартири від початку до угоди?
В середньому — 2-3 тижні. Не довіряйте продавцям, які підганяють: «сьогодні-завтра, бо є інші покупці». Швидка угода — ознака прихованих вад.
Чи обов’язково робити технічну експертизу?
Категорично рекомендую, якщо квартира старша за 20 років або якщо помітні сліди вологи. Вартість — 3000-5000 грн, але це страховка від купівлі проблемного житла.
Як захистити себе від шахрайства з подвійним продажем?
Зареєструйте право власності відразу після підписання договору в нотаріуса. Процедура займає кілька годин, але унеможливлює повторний продаж.
Купівля квартири в Києві — це марафон, а не спринт. Кожна помилка при купівлі квартири, яку ви допускаєте через поспіх, може коштувати вам років судових тяганин. Найкраща стратегія — діяти системно: перевіряти кожен документ, залучати фахівців і не піддаватися на емоції. Якщо у вас є сумніви — краще відмовитися від угоди, ніж потім шкодувати. Ринок нерухомості в Києві пропонує багато варіантів, і ваша ідеальна квартира обов’язково знайдеться, якщо ви будете уважними й обачними.
Читайте также по этой теме: Перевірка квартири перед купівлею в Києві и Як купити квартиру в Києві.
Среди других статей блога рекомендуем также 5 найпоширеніших помилок при продажу квартири в Києві.
Ця Політика конфіденційності персональних даних (далі — Політика конфіденційності) діє щодо всієї інформації, яку сайт Estate (далі — Сайт), розташований за доменним ім’ям estate.kiev.ua (а також його субдоменах), може отримати про Користувача під час використання Сайту (а також його субдоменів), його програм і продуктів.
1.1. У цій Політиці конфіденційності використовуються такі терміни:
1.1.1. «Адміністрація сайту» (далі — Адміністрація) — уповноважені співробітники з управління Сайтом Estate, які організують та (або) здійснюють обробку персональних даних, а також визначають цілі обробки персональних даних, склад персональних даних, що підлягають обробці, дії (операції), які здійснюються з персональними даними.
1.1.2. «Персональні дані» — будь-яка інформація, що стосується прямо чи опосередковано визначеної або визначуваної фізичної особи (суб’єкта персональних даних).
1.1.3. «Обробка персональних даних» — будь-яка дія (операція) або сукупність дій (операцій), що здійснюються з використанням засобів автоматизації або без використання таких засобів з персональними даними, включаючи збір, запис, систематизацію, накопичення, зберігання, уточнення (оновлення, зміну), вилучення, використання, передачу (поширення, надання, доступ), знеособлення, блокування, видалення, знищення персональних даних.
1.1.4. «Конфіденційність персональних даних» — обов’язкова для дотримання Адміністрацією або іншою особою, яка отримала доступ до персональних даних, вимога не допускати їх поширення без згоди суб’єкта персональних даних або наявності іншої законної підстави.
1.1.5. «Сайт» — це сукупність пов’язаних між собою веб-сторінок, розміщених у мережі Інтернет за унікальною адресою (URL): https://estate.kiev.ua/, а також його субдоменах.
1.1.6. «Субдомени» — це сторінки або сукупність сторінок, розташовані на доменах третього рівня, що належать Сайту, а також інші тимчасові сторінки, внизу яких вказана контактна інформація Адміністрації.
1.1.7. «Користувач Сайту» (далі — Користувач) — особа, яка має доступ до Сайту за допомогою мережі Інтернет і використовує інформацію, матеріали та продукти Сайту.
1.1.8. «Cookies» — невеликий фрагмент даних, надісланий веб-сервером і збережений на комп’ютері користувача, який веб-клієнт або веб-браузер щоразу пересилає веб-серверу в HTTP-запиті під час спроби відкрити сторінку відповідного сайту.
1.1.9. «IP-адреса» — унікальна мережева адреса вузла в комп’ютерній мережі, через яку Користувач отримує доступ до Сайту.
2.1. Використання Сайту Користувачем означає згоду з цією Політикою конфіденційності та умовами обробки персональних даних Користувача.
2.2. У разі незгоди з умовами Політики конфіденційності Користувач повинен припинити використання Сайту.
2.3. Ця Політика конфіденційності застосовується лише до Сайту estate.kiev.ua. Адміністрація не контролює і не несе відповідальності за сайти третіх осіб, на які Користувач може перейти за посиланнями, доступними на Сайті.
2.4. Адміністрація не перевіряє достовірність персональних даних, наданих Користувачем.
3.1. Ця Політика конфіденційності встановлює зобов’язання Адміністрації щодо нерозголошення та забезпечення режиму захисту конфіденційності персональних даних, які Користувач надає на запит Адміністрації під час реєстрації на Сайті або під час підписки на інформаційну e-mail розсилку.
3.2. Персональні дані, дозволені до обробки в рамках цієї Політики конфіденційності, надаються Користувачем шляхом заповнення форм на Сайті та включають таку інформацію:
3.2.1. прізвище, ім’я, по батькові Користувача; 3.2.2. контактний телефон Користувача; 3.2.3. адресу електронної пошти (e-mail); 3.2.4. місце проживання Користувача (за потреби); 3.2.5. фотографію (за потреби).
3.3. Сайт захищає дані, які автоматично передаються під час відвідування сторінок:
3.3.1. Відключення cookies може призвести до неможливості доступу до частин Сайту, що вимагають авторизації.
3.3.2. Адміністрація здійснює збір статистики про IP-адреси своїх відвідувачів. Ця інформація використовується з метою запобігання, виявлення та вирішення технічних проблем.
3.4. Будь-яка інша персональна інформація, не обумовлена вище (історія відвідувань, використовувані браузери, операційні системи тощо), підлягає надійному зберіганню та непоширенню, за винятком випадків, передбачених п. 5.2 цієї Політики конфіденційності.
4.1. Персональні дані Користувача Адміністрація може використовувати з метою:
4.1.1. Ідентифікації Користувача, зареєстрованого на Сайті, для його подальшої авторизації. 4.1.2. Надання Користувачу доступу до персоналізованих даних Сайту. 4.1.3. Встановлення з Користувачем зворотного зв’язку, включно з надсиланням повідомлень, запитів щодо використання Сайту, обробки запитів і заявок від Користувача. 4.1.4. Визначення місця знаходження Користувача для забезпечення безпеки, запобігання шахрайству. 4.1.5. Підтвердження достовірності та повноти персональних даних, наданих Користувачем. 4.1.6. Створення облікового запису для використання частин Сайту, якщо Користувач дав згоду на створення облікового запису. 4.1.7. Повідомлення Користувача електронною поштою. 4.1.8. Надання Користувачу ефективної технічної підтримки в разі виникнення проблем, пов’язаних з використанням Сайту. 4.1.9. Надання Користувачу, за його згодою, спеціальних пропозицій, новинної розсилки та інших відомостей від імені Сайту.
5.1. Обробка персональних даних Користувача здійснюється без обмеження строку, будь-яким законним способом, у тому числі в інформаційних системах персональних даних з використанням засобів автоматизації або без використання таких засобів.
5.2. Персональні дані Користувача можуть бути передані уповноваженим органам державної влади України лише на підставах і в порядку, встановлених законодавством України.
5.3. У разі втрати або розголошення персональних даних Адміністрація має право не інформувати Користувача про втрату або розголошення персональних даних.
5.4. Адміністрація вживає необхідних організаційних і технічних заходів для захисту персональної інформації Користувача від неправомірного або випадкового доступу, знищення, зміни, блокування, копіювання, поширення, а також від інших неправомірних дій третіх осіб.
5.5. Адміністрація спільно з Користувачем вживає всіх необхідних заходів щодо запобігання збиткам або іншим негативним наслідкам, спричиненим втратою або розголошенням персональних даних Користувача.
6.1. Користувач має право:
6.1.1. Приймати вільне рішення про надання своїх персональних даних, необхідних для використання Сайту, і надавати згоду на їх обробку. 6.1.2. Оновити, доповнити надану інформацію про персональні дані в разі зміни цієї інформації. 6.1.3. Отримувати від Адміністрації інформацію, що стосується обробки його персональних даних, якщо таке право не обмежене відповідно до законодавства. Користувач має право вимагати від Адміністрації уточнення його персональних даних, їх блокування або знищення в разі, якщо персональні дані є неповними, застарілими, неточними, незаконно отриманими або не є необхідними для заявленої мети обробки, а також вживати передбачених законом заходів щодо захисту своїх прав. Для цього достатньо повідомити Адміністрацію на вказану електронну адресу.
6.2. Адміністрація зобов’язана:
6.2.1. Використовувати отриману інформацію виключно з метою, зазначеною в п. 4 цієї Політики конфіденційності. 6.2.2. Забезпечити зберігання конфіденційної інформації в таємниці, не розголошувати без попереднього письмового дозволу Користувача, а також не здійснювати продаж, обмін, оприлюднення чи розголошення в інший спосіб переданих персональних даних Користувача, за винятком п. 5.2 цієї Політики конфіденційності. 6.2.3. Вживати заходів обережності для захисту конфіденційності персональних даних Користувача згідно з порядком, що зазвичай використовується для захисту такого роду інформації в наявному діловому обороті. 6.2.4. Здійснити блокування персональних даних, що стосуються відповідного Користувача, з моменту звернення або запиту Користувача, його законного представника або уповноваженого органу із захисту прав суб’єктів персональних даних на період перевірки, у разі виявлення недостовірних персональних даних або неправомірних дій.
7.1. Адміністрація, яка не виконала свої зобов’язання, несе відповідальність за збитки, понесені Користувачем у зв’язку з неправомірним використанням персональних даних, відповідно до законодавства України, за винятком випадків, передбачених п. 5.2 та п. 7.2 цієї Політики конфіденційності.
7.2. У разі втрати або розголошення Конфіденційної інформації Адміністрація не несе відповідальності, якщо ця Конфіденційна інформація:
8.1. До звернення до суду з позовом у спорах, що виникають із відносин між Користувачем Сайту та Адміністрацією, обов’язковим є пред’явлення претензії (письмової пропозиції про добровільне врегулювання спору).
8.2. Одержувач претензії протягом 30 календарних днів з дня отримання претензії письмово повідомляє заявника претензії про результати розгляду претензії.
8.3. У разі недосягнення згоди спір буде передано на розгляд до судового органу відповідно до чинного законодавства України.
8.4. До цієї Політики конфіденційності та відносин між Користувачем і Адміністрацією застосовується чинне законодавство України.
9.1. Адміністрація має право вносити зміни до цієї Політики конфіденційності без згоди Користувача.
9.2. Нова Політика конфіденційності набирає чинності з моменту її розміщення на Сайті, якщо інше не передбачено новою редакцією Політики конфіденційності.
9.3. Усі пропозиції або запитання щодо цієї Політики конфіденційності слід повідомляти через контактну форму на Сайті або за контактними даними, вказаними в розділі «Контакти».
9.4. Чинна Політика конфіденційності розміщена на сторінці за адресою: https://estate.kiev.ua/privacy-policy/
Дата останнього оновлення: [вкажіть актуальну дату публікації]
Обновлен:
13.07.2022