на расчет стоимости
Перезвоним через пару минут
Адрес офиса:
г. Киев, ул. Ларисы Руденко, 6А
БЦ "Колизей"
Меню сайта
Угода купівлі-продажу нерухомості, укладена за довіреністю, — це одна з найскладніших і найризикованіших схем на українському ринку. Багато хто вважає такий спосіб зручним, коли власник фізично не може бути присутнім під час оформлення. Але на практиці за цим нерідко приховуються шахрайські схеми, подвійні продажі та втрата грошей. У моїй практиці траплялися випадки, коли покупці дізнавалися про проблеми лише через рік після реєстрації права власності. Тому перед тим як погоджуватися на продаж квартири за довіреністю, варто зважити всі ризики та вивчити законні механізми захисту.

Довіреність — це письмове уповноваження, яким одна особа (довіритель) передає іншій (представнику) право вчиняти певні дії. Для продажу нерухомості закон вимагає нотаріального посвідчення такого документа. Стаття 244 Цивільного кодексу України чітко визначає: без нотаріуса довіреність на відчуження майна є нікчемною.
Але навіть правильно оформлена довіреність не гарантує чистоту угоди. Справа в тому, що представник діє від імені власника, але сам власник не контролює процес у момент підписання договору. Цим і користуються недобросовісні учасники ринку.
Продаж квартири за довіреністю має низку особливостей:
На жаль, нотаріуси не завжди ретельно перевіряють, чи не відкликана довіреність напередодні угоди. А в реєстрі інформація може з’явитися не одразу.
У своїй практиці я не раз стикався з ситуаціями, коли покупець втрачав гроші. Ось найпоширеніші проблеми.
Власник може скасувати довіреність у нотаріуса в будь-який час. Якщо представник уже отримав аванс або повну суму, але право власності ще не зареєстроване, покупець залишається ні з чим. В Україні були прецеденти, коли довіреність скасовували за кілька годин до підписання договору.
Шахраї часто використовують фальшиві довіреності, які візуально не відрізнити від справжніх. Нотаріус може не помітити підробку на етапі перевірки паперів. Крім того, довіреність може бути визнана недійсною через перевищення повноважень або невідповідність формі.
Нерідко власник, який видав довіреність, помирає до завершення угоди. У цьому випадку довіреність втрачає чинність автоматично, а квартира переходить до спадкоємців. Покупець, який встиг передати гроші, опиняється в черзі кредиторів спадкодавця.
Інший сценарій — один із подружжя видає довіреність без згоди іншого. У суді таку угоду можуть визнати недійсною, навіть якщо продаж уже відбувся.
Представник може продати квартиру кільком покупцям одночасно, використовуючи оригінал довіреності. У реєстрі речових прав першим реєструється той, чий договір подано раніше. Інші залишаються без житла.
Перш ніж погодитися на продаж квартири за довіреністю, варто особисто зустрітися з власником або хоча б зв’язатися з ним по відеозв’язку. Це не гарантія, але знижує ризик.
Ось мінімальний чеклист перевірки:
У моїй практиці був випадок, коли довіреність виявилася дійсною, але власниця через півроку подала до суду, стверджуючи, що підписала документ під примусом. Справа тягнулася два роки, і покупець змушений був доводити добросовісність.
Продаж квартири за довіреністю вимагає особливої уваги до деталей. Ось кілька практичних порад.
Без нотаріуса угода не має юридичної сили. Більше того, навіть якщо довіреність посвідчено нотаріально, сам договір купівлі-продажу також підлягає нотаріальному посвідченню. Нотаріус має переконатися, що представник діє в межах повноважень.
У договорі обов’язково вказуйте реальну вартість квартири. Заниження ціни — часта практика в Україні, але це грає на руку шахраям. Якщо власник потім оскаржить угоду, суд враховуватиме зазначену суму. У 2023 році середня вартість однокімнатної квартири в Києві становила близько 1,5 млн грн, заниження на 300-400 тисяч може стати підставою для визнання угоди фіктивною.
У довіреності може бути заборонено отримувати гроші без присутності власника. Якщо ви передаєте готівку представнику, беріть розписку з підписом власника, який підтверджує отримання коштів. Це знизить ризик подальших претензій.
Якщо продавець не може бути присутнім особисто, розгляньте інші варіанти:
У моїй практиці найчастіше проблеми виникали саме через спробу заощадити час або гроші. Виїзд нотаріуса — це 1000-2000 грн, тоді як втрата квартири через шахрайство може коштувати 2-3 млн грн.
Міф перший: «Нотаріус перевіряє все самостійно, тому я можу не хвилюватися». Насправді нотаріус несе відповідальність за форму документа, але не за дії сторін. Якщо довіреність підроблена, а нотаріус не помітив — він може бути притягнутий до відповідальності, але ви отримаєте компенсацію далеко не завжди.
Міф другий: «Якщо продавець помер, угода все одно відбувається». Ні. Стаття 248 Цивільного кодексу України каже: довіреність припиняється зі смертю довірителя. Навіть якщо гроші вже передані, а право власності не зареєстровано — ви залишаєтеся ні з чим.
Міф третій: «Довіреність можна засвідчити у будь-якого нотаріуса, і це однаково». Насправді краще, щоб довіреність була посвідчена нотаріусом за місцем знаходження квартири. Якщо власник видає документ в іншому місті, а продаж відбувається в третьому — ризики зростають.
Якщо ви все ж вирішили купувати квартиру за довіреністю, ось покроковий план.
Крок 1. Зустріньтеся з власником особисто. Якщо це неможливо, отримайте відеозапис, де власник підтверджує свої наміри.
Крок 2. Перевірте довіреність у реєстрі. Замовте витяг не раніше ніж за 3 дні до угоди.
Крок 3. Укладіть попередній договір з завдатком. Сума завдатку має бути не менше 10-15% від вартості квартири. Якщо власник зриває угоду, ви отримуєте подвійну суму.
Крок 4. Оформіть розрахунки через банк або з депозитарієм нотаріуса. Переказ коштів на рахунок представника, а не власника, — серйозний ризик.
Крок 5. Реєструйте право власності в той же день, коли підписуєте договір. Сучасна система “Дія” дозволяє це зробити онлайн, але нотаріус має подати заяву негайно.
У 2022 році в Україні було зафіксовано понад 200 випадків шахрайства з нерухомістю через довіреності. Більшість з них сталася саме через нехтування елементарними правилами перевірки.
Так, це законно, якщо довіреність посвідчена нотаріально і не скасована. Але ризики для покупця значно вищі, ніж при особистій присутності власника.
Вартість залежить від регіону та складності. У середньому нотаріальні послуги коштують 3000-6000 грн, плюс додаткова плата за перевірку довіреності (близько 300 грн) і державне мито.
Замовте витяг з Єдиного реєстру довіреностей через нотаріуса або в Центрі надання адміністративних послуг. Вартість — від 50 до 150 грн.
Так, власник може звернутися до суду. Якщо доведено, що представник перевищив повноваження, угода визнається недійсною. Покупець може залишитися без квартири, але має право вимагати від представника повернення грошей.
Для укладення договору потрібні: довіреність (оригінал), паспорт представника, правовстановлюючі документи на квартиру, витяг з Державного реєстру речових прав, технічний паспорт, довідка про відсутність боргів за комунальні послуги, згода другого з подружжя (якщо квартира спільна власність).
Читайте также по этой теме: Ексклюзивний договір з рієлтором и Документи для продажу квартири в Україні у 2026 році.
Среди других статей блога рекомендуем также Як продати квартиру без посередників безпечно.
Ця Політика конфіденційності персональних даних (далі — Політика конфіденційності) діє щодо всієї інформації, яку сайт Estate (далі — Сайт), розташований за доменним ім’ям estate.kiev.ua (а також його субдоменах), може отримати про Користувача під час використання Сайту (а також його субдоменів), його програм і продуктів.
1.1. У цій Політиці конфіденційності використовуються такі терміни:
1.1.1. «Адміністрація сайту» (далі — Адміністрація) — уповноважені співробітники з управління Сайтом Estate, які організують та (або) здійснюють обробку персональних даних, а також визначають цілі обробки персональних даних, склад персональних даних, що підлягають обробці, дії (операції), які здійснюються з персональними даними.
1.1.2. «Персональні дані» — будь-яка інформація, що стосується прямо чи опосередковано визначеної або визначуваної фізичної особи (суб’єкта персональних даних).
1.1.3. «Обробка персональних даних» — будь-яка дія (операція) або сукупність дій (операцій), що здійснюються з використанням засобів автоматизації або без використання таких засобів з персональними даними, включаючи збір, запис, систематизацію, накопичення, зберігання, уточнення (оновлення, зміну), вилучення, використання, передачу (поширення, надання, доступ), знеособлення, блокування, видалення, знищення персональних даних.
1.1.4. «Конфіденційність персональних даних» — обов’язкова для дотримання Адміністрацією або іншою особою, яка отримала доступ до персональних даних, вимога не допускати їх поширення без згоди суб’єкта персональних даних або наявності іншої законної підстави.
1.1.5. «Сайт» — це сукупність пов’язаних між собою веб-сторінок, розміщених у мережі Інтернет за унікальною адресою (URL): https://estate.kiev.ua/, а також його субдоменах.
1.1.6. «Субдомени» — це сторінки або сукупність сторінок, розташовані на доменах третього рівня, що належать Сайту, а також інші тимчасові сторінки, внизу яких вказана контактна інформація Адміністрації.
1.1.7. «Користувач Сайту» (далі — Користувач) — особа, яка має доступ до Сайту за допомогою мережі Інтернет і використовує інформацію, матеріали та продукти Сайту.
1.1.8. «Cookies» — невеликий фрагмент даних, надісланий веб-сервером і збережений на комп’ютері користувача, який веб-клієнт або веб-браузер щоразу пересилає веб-серверу в HTTP-запиті під час спроби відкрити сторінку відповідного сайту.
1.1.9. «IP-адреса» — унікальна мережева адреса вузла в комп’ютерній мережі, через яку Користувач отримує доступ до Сайту.
2.1. Використання Сайту Користувачем означає згоду з цією Політикою конфіденційності та умовами обробки персональних даних Користувача.
2.2. У разі незгоди з умовами Політики конфіденційності Користувач повинен припинити використання Сайту.
2.3. Ця Політика конфіденційності застосовується лише до Сайту estate.kiev.ua. Адміністрація не контролює і не несе відповідальності за сайти третіх осіб, на які Користувач може перейти за посиланнями, доступними на Сайті.
2.4. Адміністрація не перевіряє достовірність персональних даних, наданих Користувачем.
3.1. Ця Політика конфіденційності встановлює зобов’язання Адміністрації щодо нерозголошення та забезпечення режиму захисту конфіденційності персональних даних, які Користувач надає на запит Адміністрації під час реєстрації на Сайті або під час підписки на інформаційну e-mail розсилку.
3.2. Персональні дані, дозволені до обробки в рамках цієї Політики конфіденційності, надаються Користувачем шляхом заповнення форм на Сайті та включають таку інформацію:
3.2.1. прізвище, ім’я, по батькові Користувача; 3.2.2. контактний телефон Користувача; 3.2.3. адресу електронної пошти (e-mail); 3.2.4. місце проживання Користувача (за потреби); 3.2.5. фотографію (за потреби).
3.3. Сайт захищає дані, які автоматично передаються під час відвідування сторінок:
3.3.1. Відключення cookies може призвести до неможливості доступу до частин Сайту, що вимагають авторизації.
3.3.2. Адміністрація здійснює збір статистики про IP-адреси своїх відвідувачів. Ця інформація використовується з метою запобігання, виявлення та вирішення технічних проблем.
3.4. Будь-яка інша персональна інформація, не обумовлена вище (історія відвідувань, використовувані браузери, операційні системи тощо), підлягає надійному зберіганню та непоширенню, за винятком випадків, передбачених п. 5.2 цієї Політики конфіденційності.
4.1. Персональні дані Користувача Адміністрація може використовувати з метою:
4.1.1. Ідентифікації Користувача, зареєстрованого на Сайті, для його подальшої авторизації. 4.1.2. Надання Користувачу доступу до персоналізованих даних Сайту. 4.1.3. Встановлення з Користувачем зворотного зв’язку, включно з надсиланням повідомлень, запитів щодо використання Сайту, обробки запитів і заявок від Користувача. 4.1.4. Визначення місця знаходження Користувача для забезпечення безпеки, запобігання шахрайству. 4.1.5. Підтвердження достовірності та повноти персональних даних, наданих Користувачем. 4.1.6. Створення облікового запису для використання частин Сайту, якщо Користувач дав згоду на створення облікового запису. 4.1.7. Повідомлення Користувача електронною поштою. 4.1.8. Надання Користувачу ефективної технічної підтримки в разі виникнення проблем, пов’язаних з використанням Сайту. 4.1.9. Надання Користувачу, за його згодою, спеціальних пропозицій, новинної розсилки та інших відомостей від імені Сайту.
5.1. Обробка персональних даних Користувача здійснюється без обмеження строку, будь-яким законним способом, у тому числі в інформаційних системах персональних даних з використанням засобів автоматизації або без використання таких засобів.
5.2. Персональні дані Користувача можуть бути передані уповноваженим органам державної влади України лише на підставах і в порядку, встановлених законодавством України.
5.3. У разі втрати або розголошення персональних даних Адміністрація має право не інформувати Користувача про втрату або розголошення персональних даних.
5.4. Адміністрація вживає необхідних організаційних і технічних заходів для захисту персональної інформації Користувача від неправомірного або випадкового доступу, знищення, зміни, блокування, копіювання, поширення, а також від інших неправомірних дій третіх осіб.
5.5. Адміністрація спільно з Користувачем вживає всіх необхідних заходів щодо запобігання збиткам або іншим негативним наслідкам, спричиненим втратою або розголошенням персональних даних Користувача.
6.1. Користувач має право:
6.1.1. Приймати вільне рішення про надання своїх персональних даних, необхідних для використання Сайту, і надавати згоду на їх обробку. 6.1.2. Оновити, доповнити надану інформацію про персональні дані в разі зміни цієї інформації. 6.1.3. Отримувати від Адміністрації інформацію, що стосується обробки його персональних даних, якщо таке право не обмежене відповідно до законодавства. Користувач має право вимагати від Адміністрації уточнення його персональних даних, їх блокування або знищення в разі, якщо персональні дані є неповними, застарілими, неточними, незаконно отриманими або не є необхідними для заявленої мети обробки, а також вживати передбачених законом заходів щодо захисту своїх прав. Для цього достатньо повідомити Адміністрацію на вказану електронну адресу.
6.2. Адміністрація зобов’язана:
6.2.1. Використовувати отриману інформацію виключно з метою, зазначеною в п. 4 цієї Політики конфіденційності. 6.2.2. Забезпечити зберігання конфіденційної інформації в таємниці, не розголошувати без попереднього письмового дозволу Користувача, а також не здійснювати продаж, обмін, оприлюднення чи розголошення в інший спосіб переданих персональних даних Користувача, за винятком п. 5.2 цієї Політики конфіденційності. 6.2.3. Вживати заходів обережності для захисту конфіденційності персональних даних Користувача згідно з порядком, що зазвичай використовується для захисту такого роду інформації в наявному діловому обороті. 6.2.4. Здійснити блокування персональних даних, що стосуються відповідного Користувача, з моменту звернення або запиту Користувача, його законного представника або уповноваженого органу із захисту прав суб’єктів персональних даних на період перевірки, у разі виявлення недостовірних персональних даних або неправомірних дій.
7.1. Адміністрація, яка не виконала свої зобов’язання, несе відповідальність за збитки, понесені Користувачем у зв’язку з неправомірним використанням персональних даних, відповідно до законодавства України, за винятком випадків, передбачених п. 5.2 та п. 7.2 цієї Політики конфіденційності.
7.2. У разі втрати або розголошення Конфіденційної інформації Адміністрація не несе відповідальності, якщо ця Конфіденційна інформація:
8.1. До звернення до суду з позовом у спорах, що виникають із відносин між Користувачем Сайту та Адміністрацією, обов’язковим є пред’явлення претензії (письмової пропозиції про добровільне врегулювання спору).
8.2. Одержувач претензії протягом 30 календарних днів з дня отримання претензії письмово повідомляє заявника претензії про результати розгляду претензії.
8.3. У разі недосягнення згоди спір буде передано на розгляд до судового органу відповідно до чинного законодавства України.
8.4. До цієї Політики конфіденційності та відносин між Користувачем і Адміністрацією застосовується чинне законодавство України.
9.1. Адміністрація має право вносити зміни до цієї Політики конфіденційності без згоди Користувача.
9.2. Нова Політика конфіденційності набирає чинності з моменту її розміщення на Сайті, якщо інше не передбачено новою редакцією Політики конфіденційності.
9.3. Усі пропозиції або запитання щодо цієї Політики конфіденційності слід повідомляти через контактну форму на Сайті або за контактними даними, вказаними в розділі «Контакти».
9.4. Чинна Політика конфіденційності розміщена на сторінці за адресою: https://estate.kiev.ua/privacy-policy/
Дата останнього оновлення: [вкажіть актуальну дату публікації]
Обновлен:
13.07.2022