на расчет стоимости
Перезвоним через пару минут
Адрес офиса:
г. Киев, ул. Ларисы Руденко, 6А
БЦ "Колизей"
Меню сайта
Бронювання квартири в новобудові — це фактично попередня угода, яка дає покупцеві право зафіксувати обрану квартиру на певний термін, поки готуються основні документи для купівлі. Оформлюється такий договір переважно на етапі, коли ви вже визначилися з об’єктом, але ще не готові підписати основний договір купівлі-продажу чи внести повну вартість. У цій статті я розповім, як правильно оформити договір бронювання, на що звернути увагу, яких підводних каменів уникати, а також розгляну реальні приклади з практики на ринку нерухомості Києва.

У Києві ринок первинної нерухомості доволі динамічний. Забудовники нерідко отримують по кілька заявок на одну квартиру щотижня. Бронювання дозволяє зняти об’єкт із продажу на 3–14 днів (рідше до місяця), щоб покупець міг спокійно перевірити документи, отримати іпотеку або просто зібрати потрібну суму. Без такого механізму хороші варіанти, особливо в ліквідних новобудовах, йдуть за лічені години.
Водночас бронювання – це не купівля. Це резервування, яке регулюється окремим договором. Тому важливо розуміти, які зобов’язання ви на себе берете, а які — забудовник.
В українському законодавстві немає окремого закону, який би регулював саме договір бронювання квартири. На практиці це або попередній договір (стаття 635 Цивільного кодексу України), або договір про наміри (loi). Укладаючи такий документ, сторони домовляються, що в майбутньому підпишуть основний договір (наприклад, договір купівлі-продажу майнових прав або договір про участь у фонді фінансування будівництва).
Основні елементи, які мають бути в договорі бронювання:
Без цих пунктів будь-яка “розписка” чи “угода” перетворюється на фікцію.
У 2024–2025 роках середня вартість бронювання квартири в новобудові Києва коливається від 5 000 до 20 000 грн. Елітні комплекси або унікальні планування можуть вимагати більшу суму — до 50 000 грн. Деякі забудовники, особливо на старті продажів, пропонують безкоштовне бронювання на 1–2 дні. Але це скоріше виняток.
Ось приклад з мого досвіду: у ЖК “Комфорт Таун” на Троєщині бронювання коштувало 10 000 грн на 5 днів. Ця сума йшла в рахунок першого внеску при підписанні основного договору. Якщо ж покупець передумав, гроші не поверталися. Інший приклад — ЖК “Файна Таун” (Київ, Голосіївський район) — тут бронь була безкоштовною на 3 дні, але вимагалося надати довідку про доходи для підтвердження платоспроможності.
Перш ніж підписувати будь-який папір, переконайтеся, що забудовник має дозвільні документи на будівництво. На сайті Міністерства розвитку громад та територій перевіряється містобудівна документація. Крім того, варто зателефонувати до відділу продажів і запитати про кількість вільних квартир на вашому поверсі. Якщо вам кажуть, що “залишився тільки один варіант” – це може бути маркетинговим прийомом.
Зразок договору бронювання зазвичай надають відразу в офісі. Перевірте, чи чітко прописана сума бронювання, терміни та умови повернення. Важливо: не підписуйте документ, якщо в ньому не вказано, який саме основний договір ви укладатимете далі. Якщо це попередній договір купівлі-продажу майнових прав, він має містити посилання на Генеральний договір з технічним замовником.
Сума бронювання перераховується на поточний рахунок забудовника (або на рахунок уповноваженої компанії). Ніколи не віддавайте готівку без чека чи банківського переказу. Отримайте квитанцію або виписку. Якщо сума бронювання значна (умовно, 20 000+), уточніть, чи вона буде зарахована в ціну квартири.
Після оплати підписується договір. Зберігайте два примірники: свій і копію, завірену забудовником. Якщо це електронний документ (через Дію), переконайтеся, що він має кваліфікований електронний підпис.
Найболючіше питання для покупців – чи повернуть гроші, якщо передумаєш. У більшості договорів зазначено: сума бронювання не повертається. Винятки трапляються, якщо забудовник сам порушив умови (наприклад, підвищив ціну після броні або відмовився підписувати основний договір без поважної причини).
Є й інший варіант: бронювання з частковим поверненням. Умова: протягом 5 днів ви сплачуєте суму, а якщо через 10 днів не з’являється основний договір, забудовник повертає 50%. Але читайте дрібний шрифт: часто “поважна причина” для повернення – це тільки форс-мажор (війна, пожежа тощо). У мирний час шанси повернути “бронь” мінімальні, якщо змінилися умови кредиту чи ви знайшли кращу пропозицію.
На консультаціях я часто бачу такі помилки:
Так. Бронювання не є обов’язковим. Якщо ви впевнені в рішенні, можете одразу переходити до основного договору. Це часто вигідніше, оскільки забудовники пропонують невеликі знижки або розстрочку за умови швидкої угоди.
Але варто розуміти: якщо ви не встигнете підготувати документи (іпотека, перевірка технічної документації), забудовник має право продати квартиру іншим. Тому броня – це страховка від того, що ваш улюблений “двушка” на 7-му поверсі не піде до іншої людини за вашої спини.
Згідно із Законом України «Про захист прав споживачів» (стаття 21), споживач має право на повернення коштів у разі ненадання послуги. Але цей закон прямо не регулює попередні договори в нерухомості. Тому захист реально отримати тільки через суд, якщо забудовник діє недобросовісно.
Що робити? Вимагайте від забудовника (до підписання броні) надати копію статуту, ліцензії, договору з генеральним підрядником. Чим більше документів ви бачите – тим чесніша компанія. У моїй практиці був випадок, коли клієнт забронював квартиру в ЖК “Коник” на Печерську, а через три місяці дізнався, що забудовник має борги перед технічним замовником. Суд, звісно, повернув гроші, але це коштувало часу та нервів.
Майже ніколи, якщо договір не містить пункту про часткове повернення. “Передумав” не вважається форс-мажором. Виняток — порушення забудовником умов угоди.
Сам факт бронювання не створює обов’язку сплачувати податки для покупця, бо це не дохід. Для забудовника це отримані кошти, які можуть оподатковуватись як передплата.
Так, якщо він підписаний кваліфікованим електронним підписом (КЕП). У мобільному додатку “Дія” можна підписати договір, але переконайтеся, що в ньому чітко вказані умови.
Зазвичай так. Багато забудовників дозволяють переказати суму та підписати скан-копію договору електронною поштою. Але я раджу фізично оглянути об’єкт хоча б ззовні, перш ніж вносити гроші.
Зв’яжіться з відділом продажів. Інколи можна продовжити бронь ще на кілька днів, але потребують додаткової оплати. Якщо ні – гроші не повертаються, квартира стає вільною.
Оформлення договору бронювання квартири в новобудові Києва – це простий процес, який захищає ваш інтерес. Головне – не ставитися до нього формально, а перевіряти все до підпису. Навіть якщо ви втратите кілька годин на аналіз документів – це набагато дешевше, ніж потім судитися через неповернені кошти або втрачену квартиру.
Читайте также по этой теме: Розірвання договору купівлі продажу квартири и Як оформити часткову власність при спільній купівлі квартири в Києві.
Среди других статей блога рекомендуем также Купити кілька квартир у забудовника Київ.
Ця Політика конфіденційності персональних даних (далі — Політика конфіденційності) діє щодо всієї інформації, яку сайт Estate (далі — Сайт), розташований за доменним ім’ям estate.kiev.ua (а також його субдоменах), може отримати про Користувача під час використання Сайту (а також його субдоменів), його програм і продуктів.
1.1. У цій Політиці конфіденційності використовуються такі терміни:
1.1.1. «Адміністрація сайту» (далі — Адміністрація) — уповноважені співробітники з управління Сайтом Estate, які організують та (або) здійснюють обробку персональних даних, а також визначають цілі обробки персональних даних, склад персональних даних, що підлягають обробці, дії (операції), які здійснюються з персональними даними.
1.1.2. «Персональні дані» — будь-яка інформація, що стосується прямо чи опосередковано визначеної або визначуваної фізичної особи (суб’єкта персональних даних).
1.1.3. «Обробка персональних даних» — будь-яка дія (операція) або сукупність дій (операцій), що здійснюються з використанням засобів автоматизації або без використання таких засобів з персональними даними, включаючи збір, запис, систематизацію, накопичення, зберігання, уточнення (оновлення, зміну), вилучення, використання, передачу (поширення, надання, доступ), знеособлення, блокування, видалення, знищення персональних даних.
1.1.4. «Конфіденційність персональних даних» — обов’язкова для дотримання Адміністрацією або іншою особою, яка отримала доступ до персональних даних, вимога не допускати їх поширення без згоди суб’єкта персональних даних або наявності іншої законної підстави.
1.1.5. «Сайт» — це сукупність пов’язаних між собою веб-сторінок, розміщених у мережі Інтернет за унікальною адресою (URL): https://estate.kiev.ua/, а також його субдоменах.
1.1.6. «Субдомени» — це сторінки або сукупність сторінок, розташовані на доменах третього рівня, що належать Сайту, а також інші тимчасові сторінки, внизу яких вказана контактна інформація Адміністрації.
1.1.7. «Користувач Сайту» (далі — Користувач) — особа, яка має доступ до Сайту за допомогою мережі Інтернет і використовує інформацію, матеріали та продукти Сайту.
1.1.8. «Cookies» — невеликий фрагмент даних, надісланий веб-сервером і збережений на комп’ютері користувача, який веб-клієнт або веб-браузер щоразу пересилає веб-серверу в HTTP-запиті під час спроби відкрити сторінку відповідного сайту.
1.1.9. «IP-адреса» — унікальна мережева адреса вузла в комп’ютерній мережі, через яку Користувач отримує доступ до Сайту.
2.1. Використання Сайту Користувачем означає згоду з цією Політикою конфіденційності та умовами обробки персональних даних Користувача.
2.2. У разі незгоди з умовами Політики конфіденційності Користувач повинен припинити використання Сайту.
2.3. Ця Політика конфіденційності застосовується лише до Сайту estate.kiev.ua. Адміністрація не контролює і не несе відповідальності за сайти третіх осіб, на які Користувач може перейти за посиланнями, доступними на Сайті.
2.4. Адміністрація не перевіряє достовірність персональних даних, наданих Користувачем.
3.1. Ця Політика конфіденційності встановлює зобов’язання Адміністрації щодо нерозголошення та забезпечення режиму захисту конфіденційності персональних даних, які Користувач надає на запит Адміністрації під час реєстрації на Сайті або під час підписки на інформаційну e-mail розсилку.
3.2. Персональні дані, дозволені до обробки в рамках цієї Політики конфіденційності, надаються Користувачем шляхом заповнення форм на Сайті та включають таку інформацію:
3.2.1. прізвище, ім’я, по батькові Користувача; 3.2.2. контактний телефон Користувача; 3.2.3. адресу електронної пошти (e-mail); 3.2.4. місце проживання Користувача (за потреби); 3.2.5. фотографію (за потреби).
3.3. Сайт захищає дані, які автоматично передаються під час відвідування сторінок:
3.3.1. Відключення cookies може призвести до неможливості доступу до частин Сайту, що вимагають авторизації.
3.3.2. Адміністрація здійснює збір статистики про IP-адреси своїх відвідувачів. Ця інформація використовується з метою запобігання, виявлення та вирішення технічних проблем.
3.4. Будь-яка інша персональна інформація, не обумовлена вище (історія відвідувань, використовувані браузери, операційні системи тощо), підлягає надійному зберіганню та непоширенню, за винятком випадків, передбачених п. 5.2 цієї Політики конфіденційності.
4.1. Персональні дані Користувача Адміністрація може використовувати з метою:
4.1.1. Ідентифікації Користувача, зареєстрованого на Сайті, для його подальшої авторизації. 4.1.2. Надання Користувачу доступу до персоналізованих даних Сайту. 4.1.3. Встановлення з Користувачем зворотного зв’язку, включно з надсиланням повідомлень, запитів щодо використання Сайту, обробки запитів і заявок від Користувача. 4.1.4. Визначення місця знаходження Користувача для забезпечення безпеки, запобігання шахрайству. 4.1.5. Підтвердження достовірності та повноти персональних даних, наданих Користувачем. 4.1.6. Створення облікового запису для використання частин Сайту, якщо Користувач дав згоду на створення облікового запису. 4.1.7. Повідомлення Користувача електронною поштою. 4.1.8. Надання Користувачу ефективної технічної підтримки в разі виникнення проблем, пов’язаних з використанням Сайту. 4.1.9. Надання Користувачу, за його згодою, спеціальних пропозицій, новинної розсилки та інших відомостей від імені Сайту.
5.1. Обробка персональних даних Користувача здійснюється без обмеження строку, будь-яким законним способом, у тому числі в інформаційних системах персональних даних з використанням засобів автоматизації або без використання таких засобів.
5.2. Персональні дані Користувача можуть бути передані уповноваженим органам державної влади України лише на підставах і в порядку, встановлених законодавством України.
5.3. У разі втрати або розголошення персональних даних Адміністрація має право не інформувати Користувача про втрату або розголошення персональних даних.
5.4. Адміністрація вживає необхідних організаційних і технічних заходів для захисту персональної інформації Користувача від неправомірного або випадкового доступу, знищення, зміни, блокування, копіювання, поширення, а також від інших неправомірних дій третіх осіб.
5.5. Адміністрація спільно з Користувачем вживає всіх необхідних заходів щодо запобігання збиткам або іншим негативним наслідкам, спричиненим втратою або розголошенням персональних даних Користувача.
6.1. Користувач має право:
6.1.1. Приймати вільне рішення про надання своїх персональних даних, необхідних для використання Сайту, і надавати згоду на їх обробку. 6.1.2. Оновити, доповнити надану інформацію про персональні дані в разі зміни цієї інформації. 6.1.3. Отримувати від Адміністрації інформацію, що стосується обробки його персональних даних, якщо таке право не обмежене відповідно до законодавства. Користувач має право вимагати від Адміністрації уточнення його персональних даних, їх блокування або знищення в разі, якщо персональні дані є неповними, застарілими, неточними, незаконно отриманими або не є необхідними для заявленої мети обробки, а також вживати передбачених законом заходів щодо захисту своїх прав. Для цього достатньо повідомити Адміністрацію на вказану електронну адресу.
6.2. Адміністрація зобов’язана:
6.2.1. Використовувати отриману інформацію виключно з метою, зазначеною в п. 4 цієї Політики конфіденційності. 6.2.2. Забезпечити зберігання конфіденційної інформації в таємниці, не розголошувати без попереднього письмового дозволу Користувача, а також не здійснювати продаж, обмін, оприлюднення чи розголошення в інший спосіб переданих персональних даних Користувача, за винятком п. 5.2 цієї Політики конфіденційності. 6.2.3. Вживати заходів обережності для захисту конфіденційності персональних даних Користувача згідно з порядком, що зазвичай використовується для захисту такого роду інформації в наявному діловому обороті. 6.2.4. Здійснити блокування персональних даних, що стосуються відповідного Користувача, з моменту звернення або запиту Користувача, його законного представника або уповноваженого органу із захисту прав суб’єктів персональних даних на період перевірки, у разі виявлення недостовірних персональних даних або неправомірних дій.
7.1. Адміністрація, яка не виконала свої зобов’язання, несе відповідальність за збитки, понесені Користувачем у зв’язку з неправомірним використанням персональних даних, відповідно до законодавства України, за винятком випадків, передбачених п. 5.2 та п. 7.2 цієї Політики конфіденційності.
7.2. У разі втрати або розголошення Конфіденційної інформації Адміністрація не несе відповідальності, якщо ця Конфіденційна інформація:
8.1. До звернення до суду з позовом у спорах, що виникають із відносин між Користувачем Сайту та Адміністрацією, обов’язковим є пред’явлення претензії (письмової пропозиції про добровільне врегулювання спору).
8.2. Одержувач претензії протягом 30 календарних днів з дня отримання претензії письмово повідомляє заявника претензії про результати розгляду претензії.
8.3. У разі недосягнення згоди спір буде передано на розгляд до судового органу відповідно до чинного законодавства України.
8.4. До цієї Політики конфіденційності та відносин між Користувачем і Адміністрацією застосовується чинне законодавство України.
9.1. Адміністрація має право вносити зміни до цієї Політики конфіденційності без згоди Користувача.
9.2. Нова Політика конфіденційності набирає чинності з моменту її розміщення на Сайті, якщо інше не передбачено новою редакцією Політики конфіденційності.
9.3. Усі пропозиції або запитання щодо цієї Політики конфіденційності слід повідомляти через контактну форму на Сайті або за контактними даними, вказаними в розділі «Контакти».
9.4. Чинна Політика конфіденційності розміщена на сторінці за адресою: https://estate.kiev.ua/privacy-policy/
Дата останнього оновлення: [вкажіть актуальну дату публікації]
Обновлен:
13.07.2022