на расчет стоимости
Перезвоним через пару минут
Адрес офиса:
г. Киев, ул. Ларисы Руденко, 6А
БЦ "Колизей"
Меню сайта
Купівля квартири на етапі будівництва через договір переуступки в Києві — це один із найпоширеніших способів придбати житло дешевше, ніж у готовому будинку. Та водночас це угода з підвищеним ризиком, якщо не знати юридичних тонкощів. У 2024 році, коли ринок нерухомості столиці переживає чергову хвилю змін, правильне оформлення переуступки виходить на перший план. Якщо ви плануєте купити квартиру в новобудові за переуступкою, варто розібратися, які документи перевіряти, на що звертати увагу в договорі та як мінімізувати ризики втрати грошей.

Юридично переуступка (або цесія) — це передача права вимоги від першого покупця (цедента) до нового покупця (цесіонарія). Тобто людина, яка інвестувала в будівництво на ранньому етапі, передає вам своє місце в інвестиційному договорі. Ви стаєте новим інвестором, а забудовник зобов’язаний після здачі будинку передати квартиру саме вам.
На відміну від продажу готової квартири, тут об’єкт ще не існує фізично. Ви купуєте не стіни з бетону, а право вимагати від компанії-забудовника виконання зобов’язань. Саме тому договір переуступки вимагає особливої уваги до деталей.
Коли ви купуєте квартиру напряму в девелопера, ви зазвичай маєте справу з договором купівлі-продажу майнових прав або інвестиційним договором. У випадку переуступки ви працюєте з людиною, яка вже внесла кошти. Для вас це означає:
Основним документом, який регулює цесію, є Цивільний кодекс України (стаття 512-519). Додатково слід враховувати Закон «Про інвестиційну діяльність» та норми про захист прав споживачів, якщо забудовник порушує строки.
У моїй практиці бувало, що люди укладали переуступку усно або за розпискою. Це серйозна помилка, адже без нотаріального посвідчення або реєстрації в реєстрі ви не зможете довести своє право в суді, якщо щось піде не так.
Існує кілька ситуацій, коли передача прав на квартиру в новобудові стає проблематичною або взагалі забороненою:
Найчастіше в Києві процедура виглядає так. Спочатку продавець і покупець домовляються про ціну та умови. Потім вони звертаються до забудовника для отримання згоди на переуступку. Без цього документа угода може бути визнана недійсною — це моя принципова порада.
Далі сторони укладають договір переуступки, який обов’язково нотаріально посвідчується. Нотаріус перевіряє правосуб’єктність сторін, наявність обтяжень, відповідність договору вимогам закону. Після цього новий покупець реєструє своє право в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.
Для проведення угоди вам потрібно мати:
З боку продавця обов’язково мають бути:
Переуступка вважається доходом для продавця, тому він зобов’язаний сплатити податок. Ставка податку на доходи фізичних осіб (ПДФО) становить 18% від різниці між ціною продажу та ціною придбання плюс 1,5% військового збору. Якщо продавець продає квартиру вперше за рік, він може скористатися податковою знижкою.
На практиці чимало продавців намагаються вказати в договорі меншу суму, ніж реальна ціна. Це ризиковано — якщо угоду оскаржать у суді, ви отримаєте назад лише ту суму, яка зафіксована в договорі. Я завжди раджу своїм клієнтам уникати таких схем і працювати з реальними цифрами.
Навіть якщо на перший погляд усе виглядає ідеально, ніхто не скасовував людський фактор. Один із найбільших ризиків — продавець може встигнути переуступити ту саму квартиру іншому покупцеві. Тому важливо одразу реєструвати договір в реєстрі речових прав.
Інший ризик — забудовник може збанкрутувати або зупинити будівництво. У такому разі ви будете не першим кредитором, а одним із десятків інвесторів. Перевірка девелопера перед угодою — обов’язковий етап.
За роки роботи я виробив кілька простих правил. По-перше, завжди перевіряйте репутацію забудовника через відкриті джерела. По-друге, вимагайте від продавця надати оригінали всіх документів про оплату. По-третє, не підписуйте договір без участі нотаріуса, який спеціалізується на нерухомості.
Дуже дієвий спосіб — отримати письмову згоду забудовника на переуступку до підписання основного договору. Деякі девелопери в Києві можуть відмовити без пояснень, тому цей етап варто пройти заздалегідь.
Середні ціни на квартири через переуступку в столиці в 2024 році коливаються в широких межах. Для прикладу, однокімнатна квартира площею 35-40 кв.м в новобудові на Лівому березі може коштувати 1,5-2 млн грн, тоді як на Печерську чи Оболоні ціни сягають 3-4 млн грн. Ціна залежить від стадії будівництва — чим ближче до здачі, тим дорожче.
Окремо слід врахувати витрати на нотаріуса (зазвичай 0,5-1% від вартості угоди) та можливі комісії забудовника, якщо він стягує плату за реєстрацію переуступки. Іноді девелопери встановлюють фіксовану суму в розмірі 5-10 тис. грн.
Якщо ви вирішили купити квартиру через переуступку, дійте так:
Технічно можна, але такий договір не має юридичної сили для третіх осіб, зокрема для реєстру прав. Без нотаріуса ви не зможете зареєструвати право власності надалі.
Ви маєте право вимагати, щоб борг було погашено до моменту підписання договору або щоб сума боргу була врахована в ціні. Уникайте ситуацій, коли ви берете на себе чужі зобов’язання без документального підтвердження.
Найпростіше — замовити витяг із Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Це можна зробити онлайн через сайт Міністерства юстиції за кілька хвилин.
Так, у віддалених районах Києва часто виникають проблеми з інфраструктурою та підведенням комунікацій. Однак юридичні ризики однакові для будь-якого об’єкта.
Якщо всі документи готові, процедура займає від одного до трьох робочих днів. Найдовше чекати згоди забудовника — іноді цей етап триває тиждень-два.
Переуступка квартири в новобудові в Києві — це реальний спосіб заощадити 15-20% порівняно з купівлею готового житла, але він потребує ретельної юридичної підготовки. Без перевірки документів, згоди забудовника та участі досвідченого нотаріуса угода може обернутися втратою часу й грошей.
Якщо ви не впевнені у власних силах, краще звернутися до фахівця з нерухомості. Це коштуватиме кілька десятків тисяч гривень, але врятує від серйозних проблем. Вкладення в юридичну перевірку — найкраща інвестиція при покупці житла.
Читайте также по этой теме: Расторжение договора купли продажи квартиры и Бронирование квартиры в новостройке Киев.
Среди других статей блога рекомендуем также Купити квартиру в Києві до $70000.
Ця Політика конфіденційності персональних даних (далі — Політика конфіденційності) діє щодо всієї інформації, яку сайт Estate (далі — Сайт), розташований за доменним ім’ям estate.kiev.ua (а також його субдоменах), може отримати про Користувача під час використання Сайту (а також його субдоменів), його програм і продуктів.
1.1. У цій Політиці конфіденційності використовуються такі терміни:
1.1.1. «Адміністрація сайту» (далі — Адміністрація) — уповноважені співробітники з управління Сайтом Estate, які організують та (або) здійснюють обробку персональних даних, а також визначають цілі обробки персональних даних, склад персональних даних, що підлягають обробці, дії (операції), які здійснюються з персональними даними.
1.1.2. «Персональні дані» — будь-яка інформація, що стосується прямо чи опосередковано визначеної або визначуваної фізичної особи (суб’єкта персональних даних).
1.1.3. «Обробка персональних даних» — будь-яка дія (операція) або сукупність дій (операцій), що здійснюються з використанням засобів автоматизації або без використання таких засобів з персональними даними, включаючи збір, запис, систематизацію, накопичення, зберігання, уточнення (оновлення, зміну), вилучення, використання, передачу (поширення, надання, доступ), знеособлення, блокування, видалення, знищення персональних даних.
1.1.4. «Конфіденційність персональних даних» — обов’язкова для дотримання Адміністрацією або іншою особою, яка отримала доступ до персональних даних, вимога не допускати їх поширення без згоди суб’єкта персональних даних або наявності іншої законної підстави.
1.1.5. «Сайт» — це сукупність пов’язаних між собою веб-сторінок, розміщених у мережі Інтернет за унікальною адресою (URL): https://estate.kiev.ua/, а також його субдоменах.
1.1.6. «Субдомени» — це сторінки або сукупність сторінок, розташовані на доменах третього рівня, що належать Сайту, а також інші тимчасові сторінки, внизу яких вказана контактна інформація Адміністрації.
1.1.7. «Користувач Сайту» (далі — Користувач) — особа, яка має доступ до Сайту за допомогою мережі Інтернет і використовує інформацію, матеріали та продукти Сайту.
1.1.8. «Cookies» — невеликий фрагмент даних, надісланий веб-сервером і збережений на комп’ютері користувача, який веб-клієнт або веб-браузер щоразу пересилає веб-серверу в HTTP-запиті під час спроби відкрити сторінку відповідного сайту.
1.1.9. «IP-адреса» — унікальна мережева адреса вузла в комп’ютерній мережі, через яку Користувач отримує доступ до Сайту.
2.1. Використання Сайту Користувачем означає згоду з цією Політикою конфіденційності та умовами обробки персональних даних Користувача.
2.2. У разі незгоди з умовами Політики конфіденційності Користувач повинен припинити використання Сайту.
2.3. Ця Політика конфіденційності застосовується лише до Сайту estate.kiev.ua. Адміністрація не контролює і не несе відповідальності за сайти третіх осіб, на які Користувач може перейти за посиланнями, доступними на Сайті.
2.4. Адміністрація не перевіряє достовірність персональних даних, наданих Користувачем.
3.1. Ця Політика конфіденційності встановлює зобов’язання Адміністрації щодо нерозголошення та забезпечення режиму захисту конфіденційності персональних даних, які Користувач надає на запит Адміністрації під час реєстрації на Сайті або під час підписки на інформаційну e-mail розсилку.
3.2. Персональні дані, дозволені до обробки в рамках цієї Політики конфіденційності, надаються Користувачем шляхом заповнення форм на Сайті та включають таку інформацію:
3.2.1. прізвище, ім’я, по батькові Користувача; 3.2.2. контактний телефон Користувача; 3.2.3. адресу електронної пошти (e-mail); 3.2.4. місце проживання Користувача (за потреби); 3.2.5. фотографію (за потреби).
3.3. Сайт захищає дані, які автоматично передаються під час відвідування сторінок:
3.3.1. Відключення cookies може призвести до неможливості доступу до частин Сайту, що вимагають авторизації.
3.3.2. Адміністрація здійснює збір статистики про IP-адреси своїх відвідувачів. Ця інформація використовується з метою запобігання, виявлення та вирішення технічних проблем.
3.4. Будь-яка інша персональна інформація, не обумовлена вище (історія відвідувань, використовувані браузери, операційні системи тощо), підлягає надійному зберіганню та непоширенню, за винятком випадків, передбачених п. 5.2 цієї Політики конфіденційності.
4.1. Персональні дані Користувача Адміністрація може використовувати з метою:
4.1.1. Ідентифікації Користувача, зареєстрованого на Сайті, для його подальшої авторизації. 4.1.2. Надання Користувачу доступу до персоналізованих даних Сайту. 4.1.3. Встановлення з Користувачем зворотного зв’язку, включно з надсиланням повідомлень, запитів щодо використання Сайту, обробки запитів і заявок від Користувача. 4.1.4. Визначення місця знаходження Користувача для забезпечення безпеки, запобігання шахрайству. 4.1.5. Підтвердження достовірності та повноти персональних даних, наданих Користувачем. 4.1.6. Створення облікового запису для використання частин Сайту, якщо Користувач дав згоду на створення облікового запису. 4.1.7. Повідомлення Користувача електронною поштою. 4.1.8. Надання Користувачу ефективної технічної підтримки в разі виникнення проблем, пов’язаних з використанням Сайту. 4.1.9. Надання Користувачу, за його згодою, спеціальних пропозицій, новинної розсилки та інших відомостей від імені Сайту.
5.1. Обробка персональних даних Користувача здійснюється без обмеження строку, будь-яким законним способом, у тому числі в інформаційних системах персональних даних з використанням засобів автоматизації або без використання таких засобів.
5.2. Персональні дані Користувача можуть бути передані уповноваженим органам державної влади України лише на підставах і в порядку, встановлених законодавством України.
5.3. У разі втрати або розголошення персональних даних Адміністрація має право не інформувати Користувача про втрату або розголошення персональних даних.
5.4. Адміністрація вживає необхідних організаційних і технічних заходів для захисту персональної інформації Користувача від неправомірного або випадкового доступу, знищення, зміни, блокування, копіювання, поширення, а також від інших неправомірних дій третіх осіб.
5.5. Адміністрація спільно з Користувачем вживає всіх необхідних заходів щодо запобігання збиткам або іншим негативним наслідкам, спричиненим втратою або розголошенням персональних даних Користувача.
6.1. Користувач має право:
6.1.1. Приймати вільне рішення про надання своїх персональних даних, необхідних для використання Сайту, і надавати згоду на їх обробку. 6.1.2. Оновити, доповнити надану інформацію про персональні дані в разі зміни цієї інформації. 6.1.3. Отримувати від Адміністрації інформацію, що стосується обробки його персональних даних, якщо таке право не обмежене відповідно до законодавства. Користувач має право вимагати від Адміністрації уточнення його персональних даних, їх блокування або знищення в разі, якщо персональні дані є неповними, застарілими, неточними, незаконно отриманими або не є необхідними для заявленої мети обробки, а також вживати передбачених законом заходів щодо захисту своїх прав. Для цього достатньо повідомити Адміністрацію на вказану електронну адресу.
6.2. Адміністрація зобов’язана:
6.2.1. Використовувати отриману інформацію виключно з метою, зазначеною в п. 4 цієї Політики конфіденційності. 6.2.2. Забезпечити зберігання конфіденційної інформації в таємниці, не розголошувати без попереднього письмового дозволу Користувача, а також не здійснювати продаж, обмін, оприлюднення чи розголошення в інший спосіб переданих персональних даних Користувача, за винятком п. 5.2 цієї Політики конфіденційності. 6.2.3. Вживати заходів обережності для захисту конфіденційності персональних даних Користувача згідно з порядком, що зазвичай використовується для захисту такого роду інформації в наявному діловому обороті. 6.2.4. Здійснити блокування персональних даних, що стосуються відповідного Користувача, з моменту звернення або запиту Користувача, його законного представника або уповноваженого органу із захисту прав суб’єктів персональних даних на період перевірки, у разі виявлення недостовірних персональних даних або неправомірних дій.
7.1. Адміністрація, яка не виконала свої зобов’язання, несе відповідальність за збитки, понесені Користувачем у зв’язку з неправомірним використанням персональних даних, відповідно до законодавства України, за винятком випадків, передбачених п. 5.2 та п. 7.2 цієї Політики конфіденційності.
7.2. У разі втрати або розголошення Конфіденційної інформації Адміністрація не несе відповідальності, якщо ця Конфіденційна інформація:
8.1. До звернення до суду з позовом у спорах, що виникають із відносин між Користувачем Сайту та Адміністрацією, обов’язковим є пред’явлення претензії (письмової пропозиції про добровільне врегулювання спору).
8.2. Одержувач претензії протягом 30 календарних днів з дня отримання претензії письмово повідомляє заявника претензії про результати розгляду претензії.
8.3. У разі недосягнення згоди спір буде передано на розгляд до судового органу відповідно до чинного законодавства України.
8.4. До цієї Політики конфіденційності та відносин між Користувачем і Адміністрацією застосовується чинне законодавство України.
9.1. Адміністрація має право вносити зміни до цієї Політики конфіденційності без згоди Користувача.
9.2. Нова Політика конфіденційності набирає чинності з моменту її розміщення на Сайті, якщо інше не передбачено новою редакцією Політики конфіденційності.
9.3. Усі пропозиції або запитання щодо цієї Політики конфіденційності слід повідомляти через контактну форму на Сайті або за контактними даними, вказаними в розділі «Контакти».
9.4. Чинна Політика конфіденційності розміщена на сторінці за адресою: https://estate.kiev.ua/privacy-policy/
Дата останнього оновлення: [вкажіть актуальну дату публікації]
Обновлен:
13.07.2022