⭐⭐⭐⭐⭐
Рейтинг: 4.8/5
425 - отзывов

Адрес офиса:
г. Киев, ул. Ларисы Руденко, 6А
БЦ "Колизей"

Пн-Cб с 10:00 до 19:00

(067) 473-31-36
Заказать консультацию

Меню сайта

Переуступка квартири в новобудові в Києві: документи та ризики

Переуступка прав на квартиру в новобудові в Києві: покроковий гід для покупця

Купівля квартири на етапі будівництва через договір переуступки в Києві — це один із найпоширеніших способів придбати житло дешевше, ніж у готовому будинку. Та водночас це угода з підвищеним ризиком, якщо не знати юридичних тонкощів. У 2024 році, коли ринок нерухомості столиці переживає чергову хвилю змін, правильне оформлення переуступки виходить на перший план. Якщо ви плануєте купити квартиру в новобудові за переуступкою, варто розібратися, які документи перевіряти, на що звертати увагу в договорі та як мінімізувати ризики втрати грошей.

Що таке переуступка прав вимоги на квартиру

A person signing a real estate document with a pen.

Юридично переуступка (або цесія) — це передача права вимоги від першого покупця (цедента) до нового покупця (цесіонарія). Тобто людина, яка інвестувала в будівництво на ранньому етапі, передає вам своє місце в інвестиційному договорі. Ви стаєте новим інвестором, а забудовник зобов’язаний після здачі будинку передати квартиру саме вам.

На відміну від продажу готової квартири, тут об’єкт ще не існує фізично. Ви купуєте не стіни з бетону, а право вимагати від компанії-забудовника виконання зобов’язань. Саме тому договір переуступки вимагає особливої уваги до деталей.

Основні відмінності від купівлі безпосередньо в забудовника

Коли ви купуєте квартиру напряму в девелопера, ви зазвичай маєте справу з договором купівлі-продажу майнових прав або інвестиційним договором. У випадку переуступки ви працюєте з людиною, яка вже внесла кошти. Для вас це означає:

  • нижчу ціну — перші інвестори часто отримують знижки 15-30% від стартової вартості на початку будівництва
  • можливість швидшого заселення — багато переуступок відбувається на фінальних стадіях готовності
  • додаткові ризики — чи справді попередній власник повністю розрахувався, чи не він має прихованих кредиторів

Юридичні підстави для переуступки в Україні

Основним документом, який регулює цесію, є Цивільний кодекс України (стаття 512-519). Додатково слід враховувати Закон «Про інвестиційну діяльність» та норми про захист прав споживачів, якщо забудовник порушує строки.

У моїй практиці бувало, що люди укладали переуступку усно або за розпискою. Це серйозна помилка, адже без нотаріального посвідчення або реєстрації в реєстрі ви не зможете довести своє право в суді, якщо щось піде не так.

Коли переуступка неможлива

Існує кілька ситуацій, коли передача прав на квартиру в новобудові стає проблематичною або взагалі забороненою:

  • договір із забудовником прямо забороняє переуступку
  • перший покупець не виконав фінансові зобов’язання перед девелопером
  • об’єкт будівництва не має дозвільної документації або не введений в експлуатацію
  • квартира перебуває під арештом чи в іпотеці

Як відбувається процедура переуступки в Києві на практиці

Найчастіше в Києві процедура виглядає так. Спочатку продавець і покупець домовляються про ціну та умови. Потім вони звертаються до забудовника для отримання згоди на переуступку. Без цього документа угода може бути визнана недійсною — це моя принципова порада.

Далі сторони укладають договір переуступки, який обов’язково нотаріально посвідчується. Нотаріус перевіряє правосуб’єктність сторін, наявність обтяжень, відповідність договору вимогам закону. Після цього новий покупець реєструє своє право в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.

Документи, які знадобляться

Для проведення угоди вам потрібно мати:

  • паспорт та ідентифікаційний код
  • нотаріально засвідчену згоду чоловіка/дружини (якщо ви перебуваєте в шлюбі)
  • довідку про склад сім’ї (якщо є діти)
  • попередній договір із забудовником та документи про оплату від першого покупця

З боку продавця обов’язково мають бути:

  • договір із забудовником про придбання майнових прав
  • квитанції про повну оплату вартості квартири
  • довідка від забудовника про відсутність заборгованості

Податкові аспекти переуступки квартири в новобудові

Переуступка вважається доходом для продавця, тому він зобов’язаний сплатити податок. Ставка податку на доходи фізичних осіб (ПДФО) становить 18% від різниці між ціною продажу та ціною придбання плюс 1,5% військового збору. Якщо продавець продає квартиру вперше за рік, він може скористатися податковою знижкою.

На практиці чимало продавців намагаються вказати в договорі меншу суму, ніж реальна ціна. Це ризиковано — якщо угоду оскаржать у суді, ви отримаєте назад лише ту суму, яка зафіксована в договорі. Я завжди раджу своїм клієнтам уникати таких схем і працювати з реальними цифрами.

Ризики для покупця при переуступці

Навіть якщо на перший погляд усе виглядає ідеально, ніхто не скасовував людський фактор. Один із найбільших ризиків — продавець може встигнути переуступити ту саму квартиру іншому покупцеві. Тому важливо одразу реєструвати договір в реєстрі речових прав.

Інший ризик — забудовник може збанкрутувати або зупинити будівництво. У такому разі ви будете не першим кредитором, а одним із десятків інвесторів. Перевірка девелопера перед угодою — обов’язковий етап.

Як мінімізувати ризики

За роки роботи я виробив кілька простих правил. По-перше, завжди перевіряйте репутацію забудовника через відкриті джерела. По-друге, вимагайте від продавця надати оригінали всіх документів про оплату. По-третє, не підписуйте договір без участі нотаріуса, який спеціалізується на нерухомості.

Дуже дієвий спосіб — отримати письмову згоду забудовника на переуступку до підписання основного договору. Деякі девелопери в Києві можуть відмовити без пояснень, тому цей етап варто пройти заздалегідь.

Яка вартість переуступки в Києві

Середні ціни на квартири через переуступку в столиці в 2024 році коливаються в широких межах. Для прикладу, однокімнатна квартира площею 35-40 кв.м в новобудові на Лівому березі може коштувати 1,5-2 млн грн, тоді як на Печерську чи Оболоні ціни сягають 3-4 млн грн. Ціна залежить від стадії будівництва — чим ближче до здачі, тим дорожче.

Окремо слід врахувати витрати на нотаріуса (зазвичай 0,5-1% від вартості угоди) та можливі комісії забудовника, якщо він стягує плату за реєстрацію переуступки. Іноді девелопери встановлюють фіксовану суму в розмірі 5-10 тис. грн.

Покроковий алгоритм для покупця

Якщо ви вирішили купити квартиру через переуступку, дійте так:

  1. Знайдіть об’єкт через агентство або самостійно на майданчиках нерухомості.
  2. Перевірте забудовника — чи має він дозвіл на будівництво, чи не є банкрутом, чи своєчасно здає попередні об’єкти.
  3. Отримайте від продавця копію договору з девелопером та документи про оплату.
  4. Зверніться до забудовника за письмовою згодою на переуступку.
  5. Знайдіть нотаріуса з досвідом роботи з нерухомістю — не з першого-ліпшого офісу.
  6. Укладіть договір переуступки, зареєструйте право в реєстрі.
  7. Переконайтеся, що продавець передав вам усі оригінали документів.

Часті запитання про переуступку

Чи можна зробити переуступку без нотаріуса?

Технічно можна, але такий договір не має юридичної сили для третіх осіб, зокрема для реєстру прав. Без нотаріуса ви не зможете зареєструвати право власності надалі.

Що робити, якщо продавець заборгував забудовнику частину суми?

Ви маєте право вимагати, щоб борг було погашено до моменту підписання договору або щоб сума боргу була врахована в ціні. Уникайте ситуацій, коли ви берете на себе чужі зобов’язання без документального підтвердження.

Як перевірити, чи є обтяження на квартиру?

Найпростіше — замовити витяг із Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Це можна зробити онлайн через сайт Міністерства юстиції за кілька хвилин.

Чи впливає місцезнаходження новобудови на ризики?

Так, у віддалених районах Києва часто виникають проблеми з інфраструктурою та підведенням комунікацій. Однак юридичні ризики однакові для будь-якого об’єкта.

Скільки часу займає оформлення переуступки?

Якщо всі документи готові, процедура займає від одного до трьох робочих днів. Найдовше чекати згоди забудовника — іноді цей етап триває тиждень-два.

Висновок

Переуступка квартири в новобудові в Києві — це реальний спосіб заощадити 15-20% порівняно з купівлею готового житла, але він потребує ретельної юридичної підготовки. Без перевірки документів, згоди забудовника та участі досвідченого нотаріуса угода може обернутися втратою часу й грошей.

Якщо ви не впевнені у власних силах, краще звернутися до фахівця з нерухомості. Це коштуватиме кілька десятків тисяч гривень, але врятує від серйозних проблем. Вкладення в юридичну перевірку — найкраща інвестиція при покупці житла.

📖 Статьи по теме

Читайте также по этой теме: Расторжение договора купли продажи квартиры и Бронирование квартиры в новостройке Киев.

Среди других статей блога рекомендуем также Купити квартиру в Києві до $70000.

Бесплатно
и интересно!

Тест-калькулятор на расчет стоимости строительства каркасного дома
"Як побудувати каркасний будинок та заощадити 500 тис грн"
Безкоштовно покрокова
PDF-інструкція

Выберите куда вам выслать?

Cогласен с условиями политики конфиденциальности данных

Лучшие предложения
по продаже квартир
в Киеве

В нашем Telegram канале