⭐⭐⭐⭐⭐
Рейтинг: 4.8/5
425 - отзывов

Адрес офиса:
г. Киев, ул. Ларисы Руденко, 6А
БЦ "Колизей"

Пн-Cб с 10:00 до 19:00

(067) 473-31-36
Заказать консультацию

Меню сайта

Податки при продажу квартири в Києві у 2026 році: розрахунок та ставки

Які податки платить продавець квартири в Києві у 2026 році

Якщо ви продаєте квартиру в Києві у 2026 році, то залежно від того, як довго вона була у вашій власності та скільки таких об’єктів ви продаєте за рік, податок може становити від 0% до 18% від ціни продажу плюс 1,5% військового збору. Найпоширеніший випадок — продаж власного житла, яке належало вам понад три роки: тоді податок на доходи фізичних осіб (ПДФО) не сплачується, але все одно потрібно подати декларацію до податкової. У цій статті я детально розберу всі варіанти, ставки, вирахування та типові помилки, з якими стикаються продавці в Києві.

Коли податок сплачувати не потрібно: три роки володіння

Infographic: Tax rates for selling an apartment in Kyiv in 2026, ranging from 0% to 18% plus military levy.

Найважливіше правило, яке знає кожен, хто хоч раз купував чи продавав квартиру в Києві: якщо житло перебуває у вашій власності більше трьох років, ПДФО не нараховується. Це передбачено статтею 172 Податкового кодексу України. Втім, навіть у цьому випадку ви не можете просто отримати гроші й забути — податкова декларація про майновий стан і доходи подається обов’язково до 1 травня наступного року.

У моїй практиці був випадок, коли клієнт продав квартиру, отриману в спадщину чотири роки тому, і не подав декларацію, вважаючи, що оскільки податок нульовий, то й звітувати не треба. Інспектор ДПС нарахував штраф у 170 грн за неподання — дрібниця, але неприємно. Краще подати вчасно.

Період володіння рахується від дати реєстрації права власності, а не від дати підписання договору купівлі-продажу. Якщо ви купили квартиру у 2022 році, але оформили у власність лише у 2023 — трирічний термін іде з 2023.

Скільки доведеться заплатити, якщо продаєте раніше трьох років

Якщо ви продаєте квартиру раніше трьох років володіння, то стаєте платником ПДФО за ставкою 18% від суми продажу. До цього додається військовий збір — 1,5%. Разом — 19,5% від ціни, зазначеної в договорі. Для квартири вартістю 3 млн грн це означає 585 000 грн податку.

Та чи можна зменшити цю суму? Так. Податковий кодекс дозволяє скористатися майновим вирахуванням. Ви маєте право зменшити дохід від продажу на суму документально підтверджених витрат на придбання цього житла. Наприклад, купили квартиру за 2 млн грн, а продали за 3 млн грн — податок сплачуєте лише з різниці в 1 млн грн. Отже, 195 000 грн замість 585 000 грн.

Важливий нюанс: якщо квартира дісталася вам безоплатно (у спадок, дарунок або приватизація), то витрат на придбання немає, і вирахування не застосувати. У такому разі податок нараховується на повну суму продажу.

Військовий збір: новий підхід у 2026 році

З 2025 року ставка військового збору зросла з 1,5% до 5% для багатьох видів доходів. Однак для продажу нерухомості законодавці залишили стару ставку — 1,5%. Це підтверджується змінами до Податкового кодексу, ухваленими у грудні 2024 року. Тому, плануючи продаж у 2026 році, можете орієнтуватися на 1,5% збору.

Але будьте уважні: якщо ви продаєте квартиру як фізична особа-підприємець (ФОП) і це є вашою підприємницькою діяльністю, то ставка може бути іншою. Для непродиноких випадків я раджу консультуватися з бухгалтером — у моїй практиці було кілька ситуацій, коли ФОП на загальній системі сплачував 18% ПДФО та 5% військового збору з доходу від продажу нерухомості, якщо це не було особистим майном.

Другий продаж за рік: що змінюється

Продаж однієї квартири на рік — ще один спосіб уникнути податку. Якщо житло було у власності понад три роки, то за рік можна продати без податку лише один об’єкт нерухомості. Щойно ви продаєте другий об’єкт (або перший, якщо володіли менше трьох років), дохід оподатковується.

У 2026 році це правило залишається чинним. Приклад: у січні ви продали квартиру, якою володіли п’ять років — податок 0%. У червні вирішили продати гараж, який також був у власності понад три роки — із суми продажу гаража доведеться сплатити 19,5%.

Як подати декларацію та сплатити податок

Процедура проста, але потребує уважності. Після продажу ви маєте заповнити декларацію про майновий стан за формою, затвердженою Мінфіном. Подати її можна:

  • через електронний кабінет платника податків (найзручніший спосіб);
  • особисто в ДПС за місцем реєстрації;
  • поштою з описом вкладення.

Кінцевий термін подання — 1 травня року, що настає за роком продажу. Якщо продали квартиру у 2026 році, декларацію подаєте до 1 травня 2027 року. Сплатити податок потрібно протягом 30 календарних днів після подання декларації.

У моїй практиці був випадок, коли клієнт подав декларацію в останній день — 30 квітня, а сплатив податок 25 травня. Це вважається вчасно, оскільки 30 днів рахуються з дати подання.

Чи впливає місцезнаходження квартири в Києві на податки

Безпосередньо — ні. Ставки податків єдині для всієї України, і Київ не є винятком. Однак практичні нюанси є. Оціночна вартість квартир у Києві суттєво вища, ніж у регіонах, тому абсолютна сума податку може бути значно більшою. Крім того, київські податкові інспекції часто більш завантажені, тому черги до податківців або відповіді на запити можуть тривати довше.

Також варто врахувати, що місцева влада Києва може встановлювати додаткові збори за нотаріальні дії — наприклад, державне мито за посвідчення договору купівлі-продажу. На 2026 рік воно становить 1% від оціночної вартості квартири, але не менше 1 600 грн.

Податки при продажу частки квартири

Ситуація, коли ви продаєте не цілу квартиру, а її частку, має свої особливості. Якщо ви володієте часткою понад три роки, податок не сплачується. Якщо менше — податок нараховується на дохід від продажу саме вашої частки.

Приклад: ви продаєте 1/2 квартири вартістю 4 млн грн. Ваш дохід — 2 млн грн. Якщо володієте два роки, ПДФО становитиме 360 000 грн, військовий збір — 30 000 грн.

Непродинокі помилки: люди вказують у договорі неподільну суму, а потім податкова дораховує податок на весь об’єкт. Щоб уникнути цього, чітко прописуйте вартість частки.

Типові помилки та як їх уникнути

За моїми спостереженнями, найчастіше продавці плутають дати. Трирічний термін вважається не з моменту придбання, а з моменту, коли ви стали власником. Також багато хто забуває про військовий збір — навіть якщо податок нульовий, цей збір потрібно сплатити з усієї суми, якщо ви володіли менше трьох років.

Ще одна поширена ситуація: люди продають квартиру за заниженою ціною в договорі, сподіваючись зменшити податок. Податкова перевіряє відповідність ціни ринковій і може донарахувати податок, якщо ціна занижена більш ніж на 50% від ринкової.

FAQ: часті запитання

Чи потрібно платити податок, якщо продаю квартиру, яку отримав у спадок від батьків?
Так, якщо ви володієте нею менше трьох років. Дата отримання спадщини — це дата свідоцтва про право на спадщину. Якщо минуло три роки, податок — 0%, декларацію подати потрібно.

Якщо я продаю квартиру і купую іншу в той самий рік, чи можна зменшити податок?
Ні, для фізичних осіб такого вирахування не передбачено. Вирахування можливе лише на суму документально підтверджених витрат на придбання саме тієї квартири, яку ви продаєте.

Чи потрібно платити податок при продажі квартири, яку приватизував?
Приватизоване житло вважається таким, що перебуває у власності з дати приватизації. Якщо минуло три роки — податок не сплачується. Якщо менше — сплачуєте 19,5% від вартості, оскільки витрат на придбання немає.

Чи можна подати декларацію онлайн?
Так, через електронний кабінет платника податків. Для цього потрібен електронний ключ (наприклад, від «Приват24» або податкової). Це найзручніший спосіб — не треба стояти в чергах.

Які документи потрібні для подання декларації?
Договір купівлі-продажу, документ про витрати (якщо використовуєте вирахування), копія паспорта та ідентифікаційного коду. Якщо продаж понад три роки — підтвердження дати набуття права власності.

📖 Статьи по теме

Читайте также по этой теме: Як підготувати квартиру до продажу и Як скласти оголошення про продаж квартири, щоб телефонували покупці.

Среди других статей блога рекомендуем также Фотозйомка квартири для продажу.

Выберите куда вам выслать?

Cогласен с условиями политики конфиденциальности данных

Лучшие предложения
по продаже квартир
в Киеве

В нашем Telegram канале