на расчет стоимости
Перезвоним через пару минут
Адрес офиса:
г. Киев, ул. Ларисы Руденко, 6А
БЦ "Колизей"
Меню сайта
Якщо ви успадкували квартиру і тепер хочете її продати, будьте готові до того, що це завдання складніше, ніж звичайний продаж нерухомості. Спадкове майно має юридичні особливості, які впливають на терміни, вартість і навіть саму можливість укласти угоду. Щоб ви не наступили на ті самі граблі, що й більшість моїх клієнтів, я написав цю покрокову інструкцію. Вона базується на реальному досвіді та українському законодавстві, зокрема на Цивільному кодексі України та Законі «Про нотаріат».

На перший погляд, продати успадковану квартиру — це просто знайти покупця, домовитися про ціну і піти до нотаріуса. Але на практиці все впирається в одне ключове поняття: право власності. Ви не можете продати квартиру, поки офіційно не оформили на себе спадщину. І ось тут починаються складнощі.
У спадкових справах завжди є ризик, що з’являться інші спадкоємці, які мають обов’язкову частку (наприклад, неповнолітні діти або непрацездатні батьки), або що у квартирі є невизначені борги. Тому продаж квартири після спадщини вимагає не лише збору документів, але й ретельної перевірки юридичної чистоти. Я завжди раджу клієнтам починати з консультації з нотаріусом, а не з пошуку покупців.
Перш ніж виставляти квартиру на продаж, ви маєте стати її законним власником. Процедура прийняття спадщини в Україні має чіткі терміни: шість місяців із дня смерті спадкодавця. Якщо ви пропустили цей строк, доведеться звертатися до суду, що затягне продаж на роки.
У моїй практиці був випадок, коли клієнтка подала заяву, але забула вчасно оплатити послуги нотаріуса. Через це видача свідоцтва затягнулася на місяць. Дрібниця, але цілком реальний ризик, який може зірвати угоду, якщо покупець нетерплячий.
Навіть якщо у вас на руках свідоцтво про право на спадщину, це ще не означає, що ви власник. Потрібно зареєструвати право власності в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Без цього нотаріус не зможе провести угоду купівлі-продажу.
Реєстрацію зазвичай проводить нотаріус одразу після видачі свідоцтва. Вартість — близько 500–700 грн (державне мито та адміністративний збір). Якщо робите це самостійно через ЦНАП, то бюджет може бути трохи нижчим, але я раджу довірити це нотаріусу — менше бюрократії.
Це один із найболючіших етапів. Продаж квартири після спадщини оподатковується, і сума може суттєво вплинути на ваш чистий дохід.
Важливий нюанс: якщо ви успадкували квартиру і продаєте її протягом трьох років з моменту отримання права власності, ви зобов’язані сплатити податок. Якщо минуло більше трьох років, продаж не оподатковується (за умови, що це ваша єдина продана квартира за рік).
Наприклад, у 2024 році середня вартість однокімнатної квартири в Києві становить близько 1,5–2 млн грн. Якщо ви продаєте таку квартиру, ваш податок складе 75 000–100 000 грн (5% ПДФО + 1,5% військовий збір). Це не дрібниця, тому я завжди раджу враховувати ці витрати під час формування ціни.
Нотаріус бере до уваги оціночну вартість, яку визначає незалежний експерт. Зазвичай вона трохи нижча за ринкову, але не набагато. Якщо ви домовилися з покупцем про занижену ціну в договорі, пам’ятайте: податкова може провести перевірку і донарахувати податок виходячи з ринкової вартості. Ризик невеликий, але він є.
Тут починається справжнє «веселощі». Крім свідоцтва про право на спадщину та витягу з реєстру, вам знадобляться:
У мене був клієнт, який продавав квартиру після смерті бабусі. Виявилося, що в ній зареєстрований далекий родич, який сидів у в’язниці. Виписати його можна було лише через суд, що затягнуло продаж на півроку. Такі деталі часто спливають у найдрібніших моментах.
Коли всі документи готові, ви можете шукати покупця. Але є важливий момент: якщо спадкоємців кілька (наприклад, ви з братом), продати квартиру можна лише за згодою всіх. Якщо хтось із них не погоджується, справа йде до суду.
Договір купівлі-продажу укладається у нотаріуса. Нотаріус перевіряє:
Вартість нотаріальних послуг — 1–2% від суми угоди, плюс державне мито (близько 2000–3000 грн). Загальні витрати на продаж можуть становити 10–15% від вартості квартири.
Не всі спадкоємці рівні перед законом. Якщо ви є спадкоємцем першої черги (діти, подружжя, батьки) і продаєте квартиру після трьох років, податок не сплачується. Для інших черг (брати, сестри, племінники) термін може бути іншим.
Також важливо знати: якщо квартиру успадкували неповнолітні діти, продати її можна лише з дозволу органу опіки. Це додатковий бюрократичний крок, який часто забирає 1–2 місяці.
На основі свого досвіду я зібрав кілька найпоширеніших помилок, яких припускаються власники:
1. Чи можна продати квартиру, якщо спадщина ще не оформлена?
Технічно ні. До реєстрації права власності ви не маєте повноважень продавця. Але можна укласти попередній договір або задаток, щоб зафіксувати ціну до завершення процедури.
2. Скільки часу займає весь процес від прийняття спадщини до продажу?
У середньому — від 3 до 6 місяців. Якщо є судові спори або необхідність виписувати мешканців, термін може зрости до року.
3. Чи потрібно платити податок, якщо продаю квартиру, яку успадкував від батьків?
Якщо минуло більше трьох років з моменту реєстрації права власності, податок не сплачується. Якщо менше — ставка 5% ПДФО + 1,5% військовий збір.
4. Що робити, якщо спадкоємців кілька і ми не можемо дійти згоди?
Доведеться звертатися до суду з позовом про поділ майна. Процес може тривати 6–12 місяців. Альтернатива — продати квартиру в рівних частках, але для цього потрібна згода всіх.
5. Чи впливає борг спадкодавця на продаж?
Так. Якщо борг підтверджений (наприклад, кредитний договір), нотаріус накладе арешт. Перед продажем перевірте наявність боргів через реєстр.
Продаж квартири після спадщини — це не шахрайство і не авантюра, а цілком реальний процес, який потребує лише терпіння та уваги до деталей. Головне — не поспішати, ретельно перевірити всі документи і не соромитися звертатися до фахівців. Як показує практика, більшість проблем виникає через те, що люди намагаються заощадити на юристі або нотаріусі, а потім витрачають утричі більше на судові тяжби.
Якщо ви дотримуєтеся цієї інструкції та дієте послідовно, продаж квартири після спадщини не стане для вас каменем спотикання. Удачі в угодах!
Читайте также по этой теме: Купівля квартири іноземцем в Україні и Купівля квартири для переселенців.
Среди других статей блога рекомендуем также Переуступка квартиры в новостройке Киева.
Ця Політика конфіденційності персональних даних (далі — Політика конфіденційності) діє щодо всієї інформації, яку сайт Estate (далі — Сайт), розташований за доменним ім’ям estate.kiev.ua (а також його субдоменах), може отримати про Користувача під час використання Сайту (а також його субдоменів), його програм і продуктів.
1.1. У цій Політиці конфіденційності використовуються такі терміни:
1.1.1. «Адміністрація сайту» (далі — Адміністрація) — уповноважені співробітники з управління Сайтом Estate, які організують та (або) здійснюють обробку персональних даних, а також визначають цілі обробки персональних даних, склад персональних даних, що підлягають обробці, дії (операції), які здійснюються з персональними даними.
1.1.2. «Персональні дані» — будь-яка інформація, що стосується прямо чи опосередковано визначеної або визначуваної фізичної особи (суб’єкта персональних даних).
1.1.3. «Обробка персональних даних» — будь-яка дія (операція) або сукупність дій (операцій), що здійснюються з використанням засобів автоматизації або без використання таких засобів з персональними даними, включаючи збір, запис, систематизацію, накопичення, зберігання, уточнення (оновлення, зміну), вилучення, використання, передачу (поширення, надання, доступ), знеособлення, блокування, видалення, знищення персональних даних.
1.1.4. «Конфіденційність персональних даних» — обов’язкова для дотримання Адміністрацією або іншою особою, яка отримала доступ до персональних даних, вимога не допускати їх поширення без згоди суб’єкта персональних даних або наявності іншої законної підстави.
1.1.5. «Сайт» — це сукупність пов’язаних між собою веб-сторінок, розміщених у мережі Інтернет за унікальною адресою (URL): https://estate.kiev.ua/, а також його субдоменах.
1.1.6. «Субдомени» — це сторінки або сукупність сторінок, розташовані на доменах третього рівня, що належать Сайту, а також інші тимчасові сторінки, внизу яких вказана контактна інформація Адміністрації.
1.1.7. «Користувач Сайту» (далі — Користувач) — особа, яка має доступ до Сайту за допомогою мережі Інтернет і використовує інформацію, матеріали та продукти Сайту.
1.1.8. «Cookies» — невеликий фрагмент даних, надісланий веб-сервером і збережений на комп’ютері користувача, який веб-клієнт або веб-браузер щоразу пересилає веб-серверу в HTTP-запиті під час спроби відкрити сторінку відповідного сайту.
1.1.9. «IP-адреса» — унікальна мережева адреса вузла в комп’ютерній мережі, через яку Користувач отримує доступ до Сайту.
2.1. Використання Сайту Користувачем означає згоду з цією Політикою конфіденційності та умовами обробки персональних даних Користувача.
2.2. У разі незгоди з умовами Політики конфіденційності Користувач повинен припинити використання Сайту.
2.3. Ця Політика конфіденційності застосовується лише до Сайту estate.kiev.ua. Адміністрація не контролює і не несе відповідальності за сайти третіх осіб, на які Користувач може перейти за посиланнями, доступними на Сайті.
2.4. Адміністрація не перевіряє достовірність персональних даних, наданих Користувачем.
3.1. Ця Політика конфіденційності встановлює зобов’язання Адміністрації щодо нерозголошення та забезпечення режиму захисту конфіденційності персональних даних, які Користувач надає на запит Адміністрації під час реєстрації на Сайті або під час підписки на інформаційну e-mail розсилку.
3.2. Персональні дані, дозволені до обробки в рамках цієї Політики конфіденційності, надаються Користувачем шляхом заповнення форм на Сайті та включають таку інформацію:
3.2.1. прізвище, ім’я, по батькові Користувача; 3.2.2. контактний телефон Користувача; 3.2.3. адресу електронної пошти (e-mail); 3.2.4. місце проживання Користувача (за потреби); 3.2.5. фотографію (за потреби).
3.3. Сайт захищає дані, які автоматично передаються під час відвідування сторінок:
3.3.1. Відключення cookies може призвести до неможливості доступу до частин Сайту, що вимагають авторизації.
3.3.2. Адміністрація здійснює збір статистики про IP-адреси своїх відвідувачів. Ця інформація використовується з метою запобігання, виявлення та вирішення технічних проблем.
3.4. Будь-яка інша персональна інформація, не обумовлена вище (історія відвідувань, використовувані браузери, операційні системи тощо), підлягає надійному зберіганню та непоширенню, за винятком випадків, передбачених п. 5.2 цієї Політики конфіденційності.
4.1. Персональні дані Користувача Адміністрація може використовувати з метою:
4.1.1. Ідентифікації Користувача, зареєстрованого на Сайті, для його подальшої авторизації. 4.1.2. Надання Користувачу доступу до персоналізованих даних Сайту. 4.1.3. Встановлення з Користувачем зворотного зв’язку, включно з надсиланням повідомлень, запитів щодо використання Сайту, обробки запитів і заявок від Користувача. 4.1.4. Визначення місця знаходження Користувача для забезпечення безпеки, запобігання шахрайству. 4.1.5. Підтвердження достовірності та повноти персональних даних, наданих Користувачем. 4.1.6. Створення облікового запису для використання частин Сайту, якщо Користувач дав згоду на створення облікового запису. 4.1.7. Повідомлення Користувача електронною поштою. 4.1.8. Надання Користувачу ефективної технічної підтримки в разі виникнення проблем, пов’язаних з використанням Сайту. 4.1.9. Надання Користувачу, за його згодою, спеціальних пропозицій, новинної розсилки та інших відомостей від імені Сайту.
5.1. Обробка персональних даних Користувача здійснюється без обмеження строку, будь-яким законним способом, у тому числі в інформаційних системах персональних даних з використанням засобів автоматизації або без використання таких засобів.
5.2. Персональні дані Користувача можуть бути передані уповноваженим органам державної влади України лише на підставах і в порядку, встановлених законодавством України.
5.3. У разі втрати або розголошення персональних даних Адміністрація має право не інформувати Користувача про втрату або розголошення персональних даних.
5.4. Адміністрація вживає необхідних організаційних і технічних заходів для захисту персональної інформації Користувача від неправомірного або випадкового доступу, знищення, зміни, блокування, копіювання, поширення, а також від інших неправомірних дій третіх осіб.
5.5. Адміністрація спільно з Користувачем вживає всіх необхідних заходів щодо запобігання збиткам або іншим негативним наслідкам, спричиненим втратою або розголошенням персональних даних Користувача.
6.1. Користувач має право:
6.1.1. Приймати вільне рішення про надання своїх персональних даних, необхідних для використання Сайту, і надавати згоду на їх обробку. 6.1.2. Оновити, доповнити надану інформацію про персональні дані в разі зміни цієї інформації. 6.1.3. Отримувати від Адміністрації інформацію, що стосується обробки його персональних даних, якщо таке право не обмежене відповідно до законодавства. Користувач має право вимагати від Адміністрації уточнення його персональних даних, їх блокування або знищення в разі, якщо персональні дані є неповними, застарілими, неточними, незаконно отриманими або не є необхідними для заявленої мети обробки, а також вживати передбачених законом заходів щодо захисту своїх прав. Для цього достатньо повідомити Адміністрацію на вказану електронну адресу.
6.2. Адміністрація зобов’язана:
6.2.1. Використовувати отриману інформацію виключно з метою, зазначеною в п. 4 цієї Політики конфіденційності. 6.2.2. Забезпечити зберігання конфіденційної інформації в таємниці, не розголошувати без попереднього письмового дозволу Користувача, а також не здійснювати продаж, обмін, оприлюднення чи розголошення в інший спосіб переданих персональних даних Користувача, за винятком п. 5.2 цієї Політики конфіденційності. 6.2.3. Вживати заходів обережності для захисту конфіденційності персональних даних Користувача згідно з порядком, що зазвичай використовується для захисту такого роду інформації в наявному діловому обороті. 6.2.4. Здійснити блокування персональних даних, що стосуються відповідного Користувача, з моменту звернення або запиту Користувача, його законного представника або уповноваженого органу із захисту прав суб’єктів персональних даних на період перевірки, у разі виявлення недостовірних персональних даних або неправомірних дій.
7.1. Адміністрація, яка не виконала свої зобов’язання, несе відповідальність за збитки, понесені Користувачем у зв’язку з неправомірним використанням персональних даних, відповідно до законодавства України, за винятком випадків, передбачених п. 5.2 та п. 7.2 цієї Політики конфіденційності.
7.2. У разі втрати або розголошення Конфіденційної інформації Адміністрація не несе відповідальності, якщо ця Конфіденційна інформація:
8.1. До звернення до суду з позовом у спорах, що виникають із відносин між Користувачем Сайту та Адміністрацією, обов’язковим є пред’явлення претензії (письмової пропозиції про добровільне врегулювання спору).
8.2. Одержувач претензії протягом 30 календарних днів з дня отримання претензії письмово повідомляє заявника претензії про результати розгляду претензії.
8.3. У разі недосягнення згоди спір буде передано на розгляд до судового органу відповідно до чинного законодавства України.
8.4. До цієї Політики конфіденційності та відносин між Користувачем і Адміністрацією застосовується чинне законодавство України.
9.1. Адміністрація має право вносити зміни до цієї Політики конфіденційності без згоди Користувача.
9.2. Нова Політика конфіденційності набирає чинності з моменту її розміщення на Сайті, якщо інше не передбачено новою редакцією Політики конфіденційності.
9.3. Усі пропозиції або запитання щодо цієї Політики конфіденційності слід повідомляти через контактну форму на Сайті або за контактними даними, вказаними в розділі «Контакти».
9.4. Чинна Політика конфіденційності розміщена на сторінці за адресою: https://estate.kiev.ua/privacy-policy/
Дата останнього оновлення: [вкажіть актуальну дату публікації]
Обновлен:
13.07.2022