на расчет стоимости
Перезвоним через пару минут
Адрес офиса:
г. Киев, ул. Ларисы Руденко, 6А
БЦ "Колизей"
Меню сайта
Продаж квартири з прописаними людьми — це не перепона, а технічна процедура, яку доводиться проходити багатьом власникам. Уявіть ситуацію: ви успадкували житло від бабусі, а в ньому досі зареєстрований ваш дядько, який давно живе за кордоном, або вирішили продати квартиру після розлучення, де прописаний колишній чоловік. Чи можна це зробити без його згоди? Відповідь — так, але процес має свої підводні камені. Головне, що варто засвоїти: наявність зареєстрованих мешканців не анулює ваше право власності, але без їхнього виписування угода може ускладнитися, а покупець — вимагати знижки. Давайте розберемося, як діяти законно й без зайвого клопоту.

Багато хто плутає реєстрацію місця проживання з правом власності. Це різні речі. Прописка (сьогодні це «декларування місця проживання») лише фіксує, де людина мешкає, але не дає їй жодних майнових прав на квартиру. За українським законодавством, зокрема Законом України «Про свободу пересування та вільний вибір місця проживання», власник може вільно розпоряджатися своїм майном, навіть якщо там хтось зареєстрований.
Однак є нюанс: прописана особа має право користуватися житлом, якщо інше не встановлено договором або рішенням суду. На практиці це означає, що покупець ризикує отримати квартиру з «невидимим» мешканцем, якого виселити буде складно. Тому нотаріуси часто радять виписати всіх до підписання договору купівлі-продажу, аби уникнути претензій.
Особливої уваги потребує ситуація, коли серед прописаних є неповнолітні діти, недієздатні особи або ті, хто перебуває під опікою. Тут процедура ускладнюється: потрібен дозвіл органів опіки, а в деяких випадках — альтернативне житло для дитини.
Найпростіший варіант — домовитися з прописаними особами. Якщо вони добровільно знімаються з реєстрації, ви отримуєте чисту квартиру за кілька днів. Для цього потрібно звернутися до ЦНАПу або подати заявку через портал «Дія». Людина пише заяву про зняття з реєстрації, і через 1-3 робочі дні її виписують.
Але що робити, коли прописаний родич відмовляється або його місцезнаходження невідоме? У моїй практиці був випадок: власниця квартири в Києві хотіла продати житло, а в ньому був прописаний її колишній чоловік, який виїхав за кордон 5 років тому. Контакт із ним зник. Ми пішли до суду. Рішення про визнання особи такою, що втратила право користування житлом, виноситься, якщо доведено, що вона там не проживає понад рік без поважних причин. Судовий процес зайняв близько 3 місяців, плюс витрати на адвоката — 8-12 тис. грн, але це дало змогу продати квартиру без знижки.
Інший шлях — використати реєстраційний запис у судовому порядку на підставі ст. 405 Цивільного кодексу України: особа може бути виписана примусово, якщо вона не проживає в помешканні понад рік і не сплачує комунальні послуги.
Якщо ви вирішили продати квартиру з прописаними людьми, діяти варто системно. Ось перевірена схема:
Квартира з прописаними людьми зазвичай коштує дешевше. На моїй практиці дисконт сягає 5-15% від ринкової ціни залежно від кількості прописаних і складності їх виписки. Наприклад, однокімнатна квартира в Дніпрі площею 40 кв. м за ринковою ціною 1,5 млн грн при наявності одного прописаного може піти за 1,3 млн грн, особливо якщо він не йде на контакт.
Банки також враховують цей фактор: іпотека під таку квартиру оформляється рідко, бо фінустанова вимагає «чистої» нерухомості. Державні програми, як-от «єОселя», теж вимагають відсутності зареєстрованих осіб, окрім членів сім’ї позичальника.
Покупці часто вважають, що продаж квартири з прописаними людьми — це ризик, і вимагають знижки або включають у договір штрафні санкції за невиконання зобов’язань щодо виписки. Іноді вони погоджуються на угоду, якщо ви заздалегідь зафіксуєте в договорі строки виписки (наприклад, 30 днів після підписання) і забезпечите гарантію, як-от нотаріальна згода прописаної особи.
Не завжди виписати людину легко. Існують категорії, які закон захищає особливо:
У разі, коли прописана особа — ваш родич похилого віку, який там живе, продаж можливий, але ви маєте запропонувати йому інше житло або компенсацію. В іншому разі це може бути визнано порушенням прав.
Чи можна продати квартиру, якщо там прописаний колишній чоловік/дружина?
Так, це ваше майно, якщо ви єдиний власник. Колишній подружжя, який не має частки в праві власності, може бути виписаний через суд, якщо не проживає в квартирі понад рік.
Скільки часу займає виписка через суд?
У середньому 2-4 місяці, залежно від завантаженості суду та наявності доказів. У 2022 році Верховний Суд у справі № 757/572/21-ц прискорив процедуру, визнавши, що відсутність особи в житлі понад рік є достатньою підставою.
Чи потрібен дозвіл органів опіки, якщо дитина прописана, але не є власником?
Так, обов’язково. Згідно зі ст. 17 Закону України «Про охорону дитинства», без дозволу опіки дитину не можна виписати, навіть якщо вона не власник.
Що буде, якщо покупець погодився на квартиру з прописаними людьми?
У договорі можна прописати умову про зняття з реєстрації після продажу. Тоді ви маєте виписати людей у зазначений строк. Якщо цього не зробите — ризикуєте судом і компенсацією покупцю.
Чи впливає прописка на отримання іпотеки покупцем?
Так, більшість банків, як-от «ПриватБанк» чи «Ощадбанк», вимагають виписки всіх прописаних до оформлення кредиту.
У моїй практиці найчастіше власники спочатку намагаються вирішити питання мирно: телефонують, пишуть листи, пропонують гроші. Це найшвидший шлях. Якщо це не спрацьовує — суд, хоч і займає час, але дає чітке рішення. Іноді продаж квартири з прописаними людьми стає єдиним виходом, коли часу немає, — тоді домовтеся з покупцем про знижку. Пам’ятайте: головне — прозорість для нотаріуса та покупця. Не приховуйте інформацію про прописаних: це може зірвати угоду навіть після підписання. Якщо діяти законно, продати квартиру можна навіть у складних випадках.
Читайте также по этой теме: Дарування чи продаж квартири и Материнський капітал і субсидії при купівлі житла в Україні.
Среди других статей блога рекомендуем также Продаж квартири в іпотеці.
Ця Політика конфіденційності персональних даних (далі — Політика конфіденційності) діє щодо всієї інформації, яку сайт Estate (далі — Сайт), розташований за доменним ім’ям estate.kiev.ua (а також його субдоменах), може отримати про Користувача під час використання Сайту (а також його субдоменів), його програм і продуктів.
1.1. У цій Політиці конфіденційності використовуються такі терміни:
1.1.1. «Адміністрація сайту» (далі — Адміністрація) — уповноважені співробітники з управління Сайтом Estate, які організують та (або) здійснюють обробку персональних даних, а також визначають цілі обробки персональних даних, склад персональних даних, що підлягають обробці, дії (операції), які здійснюються з персональними даними.
1.1.2. «Персональні дані» — будь-яка інформація, що стосується прямо чи опосередковано визначеної або визначуваної фізичної особи (суб’єкта персональних даних).
1.1.3. «Обробка персональних даних» — будь-яка дія (операція) або сукупність дій (операцій), що здійснюються з використанням засобів автоматизації або без використання таких засобів з персональними даними, включаючи збір, запис, систематизацію, накопичення, зберігання, уточнення (оновлення, зміну), вилучення, використання, передачу (поширення, надання, доступ), знеособлення, блокування, видалення, знищення персональних даних.
1.1.4. «Конфіденційність персональних даних» — обов’язкова для дотримання Адміністрацією або іншою особою, яка отримала доступ до персональних даних, вимога не допускати їх поширення без згоди суб’єкта персональних даних або наявності іншої законної підстави.
1.1.5. «Сайт» — це сукупність пов’язаних між собою веб-сторінок, розміщених у мережі Інтернет за унікальною адресою (URL): https://estate.kiev.ua/, а також його субдоменах.
1.1.6. «Субдомени» — це сторінки або сукупність сторінок, розташовані на доменах третього рівня, що належать Сайту, а також інші тимчасові сторінки, внизу яких вказана контактна інформація Адміністрації.
1.1.7. «Користувач Сайту» (далі — Користувач) — особа, яка має доступ до Сайту за допомогою мережі Інтернет і використовує інформацію, матеріали та продукти Сайту.
1.1.8. «Cookies» — невеликий фрагмент даних, надісланий веб-сервером і збережений на комп’ютері користувача, який веб-клієнт або веб-браузер щоразу пересилає веб-серверу в HTTP-запиті під час спроби відкрити сторінку відповідного сайту.
1.1.9. «IP-адреса» — унікальна мережева адреса вузла в комп’ютерній мережі, через яку Користувач отримує доступ до Сайту.
2.1. Використання Сайту Користувачем означає згоду з цією Політикою конфіденційності та умовами обробки персональних даних Користувача.
2.2. У разі незгоди з умовами Політики конфіденційності Користувач повинен припинити використання Сайту.
2.3. Ця Політика конфіденційності застосовується лише до Сайту estate.kiev.ua. Адміністрація не контролює і не несе відповідальності за сайти третіх осіб, на які Користувач може перейти за посиланнями, доступними на Сайті.
2.4. Адміністрація не перевіряє достовірність персональних даних, наданих Користувачем.
3.1. Ця Політика конфіденційності встановлює зобов’язання Адміністрації щодо нерозголошення та забезпечення режиму захисту конфіденційності персональних даних, які Користувач надає на запит Адміністрації під час реєстрації на Сайті або під час підписки на інформаційну e-mail розсилку.
3.2. Персональні дані, дозволені до обробки в рамках цієї Політики конфіденційності, надаються Користувачем шляхом заповнення форм на Сайті та включають таку інформацію:
3.2.1. прізвище, ім’я, по батькові Користувача; 3.2.2. контактний телефон Користувача; 3.2.3. адресу електронної пошти (e-mail); 3.2.4. місце проживання Користувача (за потреби); 3.2.5. фотографію (за потреби).
3.3. Сайт захищає дані, які автоматично передаються під час відвідування сторінок:
3.3.1. Відключення cookies може призвести до неможливості доступу до частин Сайту, що вимагають авторизації.
3.3.2. Адміністрація здійснює збір статистики про IP-адреси своїх відвідувачів. Ця інформація використовується з метою запобігання, виявлення та вирішення технічних проблем.
3.4. Будь-яка інша персональна інформація, не обумовлена вище (історія відвідувань, використовувані браузери, операційні системи тощо), підлягає надійному зберіганню та непоширенню, за винятком випадків, передбачених п. 5.2 цієї Політики конфіденційності.
4.1. Персональні дані Користувача Адміністрація може використовувати з метою:
4.1.1. Ідентифікації Користувача, зареєстрованого на Сайті, для його подальшої авторизації. 4.1.2. Надання Користувачу доступу до персоналізованих даних Сайту. 4.1.3. Встановлення з Користувачем зворотного зв’язку, включно з надсиланням повідомлень, запитів щодо використання Сайту, обробки запитів і заявок від Користувача. 4.1.4. Визначення місця знаходження Користувача для забезпечення безпеки, запобігання шахрайству. 4.1.5. Підтвердження достовірності та повноти персональних даних, наданих Користувачем. 4.1.6. Створення облікового запису для використання частин Сайту, якщо Користувач дав згоду на створення облікового запису. 4.1.7. Повідомлення Користувача електронною поштою. 4.1.8. Надання Користувачу ефективної технічної підтримки в разі виникнення проблем, пов’язаних з використанням Сайту. 4.1.9. Надання Користувачу, за його згодою, спеціальних пропозицій, новинної розсилки та інших відомостей від імені Сайту.
5.1. Обробка персональних даних Користувача здійснюється без обмеження строку, будь-яким законним способом, у тому числі в інформаційних системах персональних даних з використанням засобів автоматизації або без використання таких засобів.
5.2. Персональні дані Користувача можуть бути передані уповноваженим органам державної влади України лише на підставах і в порядку, встановлених законодавством України.
5.3. У разі втрати або розголошення персональних даних Адміністрація має право не інформувати Користувача про втрату або розголошення персональних даних.
5.4. Адміністрація вживає необхідних організаційних і технічних заходів для захисту персональної інформації Користувача від неправомірного або випадкового доступу, знищення, зміни, блокування, копіювання, поширення, а також від інших неправомірних дій третіх осіб.
5.5. Адміністрація спільно з Користувачем вживає всіх необхідних заходів щодо запобігання збиткам або іншим негативним наслідкам, спричиненим втратою або розголошенням персональних даних Користувача.
6.1. Користувач має право:
6.1.1. Приймати вільне рішення про надання своїх персональних даних, необхідних для використання Сайту, і надавати згоду на їх обробку. 6.1.2. Оновити, доповнити надану інформацію про персональні дані в разі зміни цієї інформації. 6.1.3. Отримувати від Адміністрації інформацію, що стосується обробки його персональних даних, якщо таке право не обмежене відповідно до законодавства. Користувач має право вимагати від Адміністрації уточнення його персональних даних, їх блокування або знищення в разі, якщо персональні дані є неповними, застарілими, неточними, незаконно отриманими або не є необхідними для заявленої мети обробки, а також вживати передбачених законом заходів щодо захисту своїх прав. Для цього достатньо повідомити Адміністрацію на вказану електронну адресу.
6.2. Адміністрація зобов’язана:
6.2.1. Використовувати отриману інформацію виключно з метою, зазначеною в п. 4 цієї Політики конфіденційності. 6.2.2. Забезпечити зберігання конфіденційної інформації в таємниці, не розголошувати без попереднього письмового дозволу Користувача, а також не здійснювати продаж, обмін, оприлюднення чи розголошення в інший спосіб переданих персональних даних Користувача, за винятком п. 5.2 цієї Політики конфіденційності. 6.2.3. Вживати заходів обережності для захисту конфіденційності персональних даних Користувача згідно з порядком, що зазвичай використовується для захисту такого роду інформації в наявному діловому обороті. 6.2.4. Здійснити блокування персональних даних, що стосуються відповідного Користувача, з моменту звернення або запиту Користувача, його законного представника або уповноваженого органу із захисту прав суб’єктів персональних даних на період перевірки, у разі виявлення недостовірних персональних даних або неправомірних дій.
7.1. Адміністрація, яка не виконала свої зобов’язання, несе відповідальність за збитки, понесені Користувачем у зв’язку з неправомірним використанням персональних даних, відповідно до законодавства України, за винятком випадків, передбачених п. 5.2 та п. 7.2 цієї Політики конфіденційності.
7.2. У разі втрати або розголошення Конфіденційної інформації Адміністрація не несе відповідальності, якщо ця Конфіденційна інформація:
8.1. До звернення до суду з позовом у спорах, що виникають із відносин між Користувачем Сайту та Адміністрацією, обов’язковим є пред’явлення претензії (письмової пропозиції про добровільне врегулювання спору).
8.2. Одержувач претензії протягом 30 календарних днів з дня отримання претензії письмово повідомляє заявника претензії про результати розгляду претензії.
8.3. У разі недосягнення згоди спір буде передано на розгляд до судового органу відповідно до чинного законодавства України.
8.4. До цієї Політики конфіденційності та відносин між Користувачем і Адміністрацією застосовується чинне законодавство України.
9.1. Адміністрація має право вносити зміни до цієї Політики конфіденційності без згоди Користувача.
9.2. Нова Політика конфіденційності набирає чинності з моменту її розміщення на Сайті, якщо інше не передбачено новою редакцією Політики конфіденційності.
9.3. Усі пропозиції або запитання щодо цієї Політики конфіденційності слід повідомляти через контактну форму на Сайті або за контактними даними, вказаними в розділі «Контакти».
9.4. Чинна Політика конфіденційності розміщена на сторінці за адресою: https://estate.kiev.ua/privacy-policy/
Дата останнього оновлення: [вкажіть актуальну дату публікації]
Обновлен:
13.07.2022