на расчет стоимости
Перезвоним через пару минут
Адрес офиса:
г. Киев, ул. Ларисы Руденко, 6А
БЦ "Колизей"
Меню сайта
Купівля землі чи нерухомості в Україні без попередньої перевірки кадастрового номера — це ризик натрапити на подвійний продаж, самозахоплення або технічну помилку в документах. Кадастровий номер — це унікальний ідентифікатор об’єкта, який присвоюється кожній земельній ділянці та будівлі в Державному земельному кадастрі. Він складається з 19 цифр і дозволяє отримати правдиву інформацію про межі, цільове призначення, власника та наявність обтяжень. У моїй практиці були випадки, коли люди купували ділянку з «гарною» адресою, а в кадастрі виявлялося, що половина території належить сусіду. Тож як дізнатися кадастровий номер і перевірити ділянку чи будинок, не виходячи з дому? Розберу всі способи, нюанси та можливі пастки.

Кадастровий номер — це аналог паспорта земельної ділянки. Він присвоюється один раз при реєстрації в Державному земельному кадастрі та залишається незмінним доти, доки об’єкт не поділять або не об’єднають з іншою ділянкою. Для будинків кадастровий номер часто збігається з номером землі, на якій вони розташовані, але є нюанс: якщо будинок багатоквартирний, то його кадастровий номер може бути окремим.
Навіщо це потрібно:
У 2023 році Верховна Рада спростила доступ до даних, і тепер більшість інформації можна отримати онлайн, без черг у ЦНАПах. Але не все так просто: деякі відомості закриті для загального доступу, і це варто враховувати.
Найдоступніший варіант — скористатися публічною кадастровою картою. Це безкоштовний інструмент, який працює на сайті Держгеокадастру (land.gov.ua). Вводите номер ділянки або адресу — отримуєте межі, площу, форму власності. Але є обмеження: публічна карта показує лише загальну інформацію, без даних про власника та обтяження.
Для повноцінної перевірки потрібен доступ до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (РРПН). Він працює через сайт Міністерства юстиції (just.gov.ua) або через портал «Дія». У «Дії» це називається «Довідка про об’єкт нерухомості» — коштує 100 грн (станом на 2025 рік) і приходить на електронну пошту протягом хвилини.
Зверніть увагу: реєстр РРПН не завжди синхронізований з даними земельного кадастру. Якщо ділянка щойно зареєстрована, інформація може з’явитися із затримкою до трьох робочих днів.
Навіть якщо ви не знаєте номер, можна пробити об’єкт за адресою або координатами. На публічній кадастровій карті є функція пошуку за адресою. Вводите назву вулиці, номер будинку — автоматично підтягуються суміжні ділянки. Але точність залежить від того, чи внесена адреса до реєстру. У сільській місцевості це часті проблема: адреса може бути «вулиця Шевченка, 15», а в кадастрі значиться «вулиця Леніна, 15» (старі назви досі не перейменували).
Інший спосіб — використовувати GPS-координати. Знайдіть ділянку через Google Maps, скопіюйте координати (наприклад, 50.4501, 30.5234) і вставте у вікно пошуку на кадастровій карті. Система покаже ділянку в межах кількох метрів. Це корисно, коли ви дивитеся на порожнє поле без адрес.
Кадастровий номер складається з трьох блоків: код області, код ради та номер об’єкта. Наприклад: 3224584500:01:001:0001. На практиці люди часто плутають:
Якщо система каже «номер не знайдено», перевірте, чи не використовуєте ви застарілий формат (до 2013 року). Раніше кадастрові номери мали вигляд 01:01:001:0001, але після реформи додали префікс з кодом ради. Уточнюйте у продавця актуальний витяг із ДЗК.
Для будинку кадастровий номер прив’язаний до земельної ділянки, але сам об’єкт нерухомості має окремий реєстраційний номер. Його можна знайти в технічному паспорті БТІ або в договорі купівлі-продажу. Перевірка будинку складається з двох етапів:
Найчастіша проблема: будинок зареєстрований, а земля під ним — ні. Тоді ви купуєте фактично стіни, але не маєте прав на ґрунт. У 2024 році це стало підставою для численних судових спорів, коли новий власник не міг провести газ чи воду, бо на землю претендувала місцева рада.
Роздрукуйте цей список і викреслюйте пункти:
У 2025 році більшість сервісів залишаються безкоштовними, але за офіційні документи доведеться платити:
Терміни: онлайн-перевірка займає 10–30 хвилин. Якщо потрібен паперовий документ — до 5 робочих днів. Під час воєнного стану деякі реєстри можуть працювати з перебоями, особливо в прифронтових областях. У моїй практиці був випадок, коли дані з’явилися лише через тиждень — не пізно було відмовитися від угоди.
Одна з типових помилок — плутанина з площею. На публічній карті ділянка може виглядати як 10 соток, а в документах — 8. Різниця виникає через те, що межі не уточнені (немає геодезичної зйомки). Я раджу завжди замовляти актуальний витяг, а не довіряти старим паперам продавця.
Інша ситуація: продавець показує витяг з ДЗК, але він прострочений. Витяги дійсні лише протягом місяця. Якщо ви отримали документ у січні, а угоду плануєте в березні — краще замовити новий.
Третій випадок — подвійний кадастровий номер. Це рідкісна технічна помилка, але вона трапляється. Наприклад, через збій у системі дві ділянки зареєстрували під одним номером. У такому разі потрібно звертатися до Держгеокадастру з заявою про виправлення. Без цього продати нерухомість не вийде.
Ні, публічний доступ до даних про власника закритий з липня 2022 року. Це зроблено для безпеки в умовах війни, аби уникнути рейдерства. Щоб отримати цю інформацію, потрібно бути нотаріусом, адвокатом або мати нотаріально засвідчений запит. Для звичайної людини є вихід: попросити продавця надати довідку з реєстру прав через «Дію» — вона містить ПІБ власника.
Останнім часом поширилася схема: продавець показує документи на одну ділянку, а насправді намагається продати іншу. Перевірка за кадастровим номером повинна включати візуальне співставлення меж. Вийдіть на місцевість із роздруківкою публічної карти. Якщо межі не збігаються з реальними стовпчиками чи парканом — це тривожний дзвіночок.
Ще одна схема — продаж ділянки, яка перебуває в оренді. Орентар має переважне право викупу, і ви не зможете стати власником, доки він не відмовиться. Перевірити це можна через той самий реєстр прав: у довідці має бути позначка «оренда» з терміном дії.
Якщо ви купуєте невелику ділянку під дачу, теоретично можна обійтися самостійною перевіркою. Але для комерційної нерухомості чи багатоквартирного будинку я наполегливо раджу найняти юриста або геодезиста. Вартість їхніх послуг — від 2000 до 8000 грн, що значно дешевше за судові позови.
Чи можна дізнатися кадастровий номер, якщо немає документів?
Так, через публічну кадастрову карту за адресою або координатами. Якщо об’єкт не знайдено, зверніться до місцевої ради — там мають бути архівні дані.
Що робити, якщо кадастровий номер не знайдено в реєстрі?
Це означає, що ділянка не зареєстрована офіційно. Купувати такий об’єкт ризиковано — потрібно спочатку провести реєстрацію через Держгеокадастр, що займає 1–3 місяці.
Чи безкоштовна перевірка через публічну карту?
Так, базові дані безкоштовні. За додаткові функції (наприклад, експорт у PDF) іноді беруть 10–20 грн.
Чи підходить номер із техпаспорта БТІ для перевірки?
Ні, це інший номер, він не пов’язаний із земельним кадастром. Для будинку потрібно використовувати реєстраційний номер із договору купівлі-продажу.
Читайте также по этой теме: Переуступка квартиры в новостройке Киева и Ексклюзивний договір з рієлтором.
Среди других статей блога рекомендуем также Продаж квартири після спадщини.
Ця Політика конфіденційності персональних даних (далі — Політика конфіденційності) діє щодо всієї інформації, яку сайт Estate (далі — Сайт), розташований за доменним ім’ям estate.kiev.ua (а також його субдоменах), може отримати про Користувача під час використання Сайту (а також його субдоменів), його програм і продуктів.
1.1. У цій Політиці конфіденційності використовуються такі терміни:
1.1.1. «Адміністрація сайту» (далі — Адміністрація) — уповноважені співробітники з управління Сайтом Estate, які організують та (або) здійснюють обробку персональних даних, а також визначають цілі обробки персональних даних, склад персональних даних, що підлягають обробці, дії (операції), які здійснюються з персональними даними.
1.1.2. «Персональні дані» — будь-яка інформація, що стосується прямо чи опосередковано визначеної або визначуваної фізичної особи (суб’єкта персональних даних).
1.1.3. «Обробка персональних даних» — будь-яка дія (операція) або сукупність дій (операцій), що здійснюються з використанням засобів автоматизації або без використання таких засобів з персональними даними, включаючи збір, запис, систематизацію, накопичення, зберігання, уточнення (оновлення, зміну), вилучення, використання, передачу (поширення, надання, доступ), знеособлення, блокування, видалення, знищення персональних даних.
1.1.4. «Конфіденційність персональних даних» — обов’язкова для дотримання Адміністрацією або іншою особою, яка отримала доступ до персональних даних, вимога не допускати їх поширення без згоди суб’єкта персональних даних або наявності іншої законної підстави.
1.1.5. «Сайт» — це сукупність пов’язаних між собою веб-сторінок, розміщених у мережі Інтернет за унікальною адресою (URL): https://estate.kiev.ua/, а також його субдоменах.
1.1.6. «Субдомени» — це сторінки або сукупність сторінок, розташовані на доменах третього рівня, що належать Сайту, а також інші тимчасові сторінки, внизу яких вказана контактна інформація Адміністрації.
1.1.7. «Користувач Сайту» (далі — Користувач) — особа, яка має доступ до Сайту за допомогою мережі Інтернет і використовує інформацію, матеріали та продукти Сайту.
1.1.8. «Cookies» — невеликий фрагмент даних, надісланий веб-сервером і збережений на комп’ютері користувача, який веб-клієнт або веб-браузер щоразу пересилає веб-серверу в HTTP-запиті під час спроби відкрити сторінку відповідного сайту.
1.1.9. «IP-адреса» — унікальна мережева адреса вузла в комп’ютерній мережі, через яку Користувач отримує доступ до Сайту.
2.1. Використання Сайту Користувачем означає згоду з цією Політикою конфіденційності та умовами обробки персональних даних Користувача.
2.2. У разі незгоди з умовами Політики конфіденційності Користувач повинен припинити використання Сайту.
2.3. Ця Політика конфіденційності застосовується лише до Сайту estate.kiev.ua. Адміністрація не контролює і не несе відповідальності за сайти третіх осіб, на які Користувач може перейти за посиланнями, доступними на Сайті.
2.4. Адміністрація не перевіряє достовірність персональних даних, наданих Користувачем.
3.1. Ця Політика конфіденційності встановлює зобов’язання Адміністрації щодо нерозголошення та забезпечення режиму захисту конфіденційності персональних даних, які Користувач надає на запит Адміністрації під час реєстрації на Сайті або під час підписки на інформаційну e-mail розсилку.
3.2. Персональні дані, дозволені до обробки в рамках цієї Політики конфіденційності, надаються Користувачем шляхом заповнення форм на Сайті та включають таку інформацію:
3.2.1. прізвище, ім’я, по батькові Користувача; 3.2.2. контактний телефон Користувача; 3.2.3. адресу електронної пошти (e-mail); 3.2.4. місце проживання Користувача (за потреби); 3.2.5. фотографію (за потреби).
3.3. Сайт захищає дані, які автоматично передаються під час відвідування сторінок:
3.3.1. Відключення cookies може призвести до неможливості доступу до частин Сайту, що вимагають авторизації.
3.3.2. Адміністрація здійснює збір статистики про IP-адреси своїх відвідувачів. Ця інформація використовується з метою запобігання, виявлення та вирішення технічних проблем.
3.4. Будь-яка інша персональна інформація, не обумовлена вище (історія відвідувань, використовувані браузери, операційні системи тощо), підлягає надійному зберіганню та непоширенню, за винятком випадків, передбачених п. 5.2 цієї Політики конфіденційності.
4.1. Персональні дані Користувача Адміністрація може використовувати з метою:
4.1.1. Ідентифікації Користувача, зареєстрованого на Сайті, для його подальшої авторизації. 4.1.2. Надання Користувачу доступу до персоналізованих даних Сайту. 4.1.3. Встановлення з Користувачем зворотного зв’язку, включно з надсиланням повідомлень, запитів щодо використання Сайту, обробки запитів і заявок від Користувача. 4.1.4. Визначення місця знаходження Користувача для забезпечення безпеки, запобігання шахрайству. 4.1.5. Підтвердження достовірності та повноти персональних даних, наданих Користувачем. 4.1.6. Створення облікового запису для використання частин Сайту, якщо Користувач дав згоду на створення облікового запису. 4.1.7. Повідомлення Користувача електронною поштою. 4.1.8. Надання Користувачу ефективної технічної підтримки в разі виникнення проблем, пов’язаних з використанням Сайту. 4.1.9. Надання Користувачу, за його згодою, спеціальних пропозицій, новинної розсилки та інших відомостей від імені Сайту.
5.1. Обробка персональних даних Користувача здійснюється без обмеження строку, будь-яким законним способом, у тому числі в інформаційних системах персональних даних з використанням засобів автоматизації або без використання таких засобів.
5.2. Персональні дані Користувача можуть бути передані уповноваженим органам державної влади України лише на підставах і в порядку, встановлених законодавством України.
5.3. У разі втрати або розголошення персональних даних Адміністрація має право не інформувати Користувача про втрату або розголошення персональних даних.
5.4. Адміністрація вживає необхідних організаційних і технічних заходів для захисту персональної інформації Користувача від неправомірного або випадкового доступу, знищення, зміни, блокування, копіювання, поширення, а також від інших неправомірних дій третіх осіб.
5.5. Адміністрація спільно з Користувачем вживає всіх необхідних заходів щодо запобігання збиткам або іншим негативним наслідкам, спричиненим втратою або розголошенням персональних даних Користувача.
6.1. Користувач має право:
6.1.1. Приймати вільне рішення про надання своїх персональних даних, необхідних для використання Сайту, і надавати згоду на їх обробку. 6.1.2. Оновити, доповнити надану інформацію про персональні дані в разі зміни цієї інформації. 6.1.3. Отримувати від Адміністрації інформацію, що стосується обробки його персональних даних, якщо таке право не обмежене відповідно до законодавства. Користувач має право вимагати від Адміністрації уточнення його персональних даних, їх блокування або знищення в разі, якщо персональні дані є неповними, застарілими, неточними, незаконно отриманими або не є необхідними для заявленої мети обробки, а також вживати передбачених законом заходів щодо захисту своїх прав. Для цього достатньо повідомити Адміністрацію на вказану електронну адресу.
6.2. Адміністрація зобов’язана:
6.2.1. Використовувати отриману інформацію виключно з метою, зазначеною в п. 4 цієї Політики конфіденційності. 6.2.2. Забезпечити зберігання конфіденційної інформації в таємниці, не розголошувати без попереднього письмового дозволу Користувача, а також не здійснювати продаж, обмін, оприлюднення чи розголошення в інший спосіб переданих персональних даних Користувача, за винятком п. 5.2 цієї Політики конфіденційності. 6.2.3. Вживати заходів обережності для захисту конфіденційності персональних даних Користувача згідно з порядком, що зазвичай використовується для захисту такого роду інформації в наявному діловому обороті. 6.2.4. Здійснити блокування персональних даних, що стосуються відповідного Користувача, з моменту звернення або запиту Користувача, його законного представника або уповноваженого органу із захисту прав суб’єктів персональних даних на період перевірки, у разі виявлення недостовірних персональних даних або неправомірних дій.
7.1. Адміністрація, яка не виконала свої зобов’язання, несе відповідальність за збитки, понесені Користувачем у зв’язку з неправомірним використанням персональних даних, відповідно до законодавства України, за винятком випадків, передбачених п. 5.2 та п. 7.2 цієї Політики конфіденційності.
7.2. У разі втрати або розголошення Конфіденційної інформації Адміністрація не несе відповідальності, якщо ця Конфіденційна інформація:
8.1. До звернення до суду з позовом у спорах, що виникають із відносин між Користувачем Сайту та Адміністрацією, обов’язковим є пред’явлення претензії (письмової пропозиції про добровільне врегулювання спору).
8.2. Одержувач претензії протягом 30 календарних днів з дня отримання претензії письмово повідомляє заявника претензії про результати розгляду претензії.
8.3. У разі недосягнення згоди спір буде передано на розгляд до судового органу відповідно до чинного законодавства України.
8.4. До цієї Політики конфіденційності та відносин між Користувачем і Адміністрацією застосовується чинне законодавство України.
9.1. Адміністрація має право вносити зміни до цієї Політики конфіденційності без згоди Користувача.
9.2. Нова Політика конфіденційності набирає чинності з моменту її розміщення на Сайті, якщо інше не передбачено новою редакцією Політики конфіденційності.
9.3. Усі пропозиції або запитання щодо цієї Політики конфіденційності слід повідомляти через контактну форму на Сайті або за контактними даними, вказаними в розділі «Контакти».
9.4. Чинна Політика конфіденційності розміщена на сторінці за адресою: https://estate.kiev.ua/privacy-policy/
Дата останнього оновлення: [вкажіть актуальну дату публікації]
Обновлен:
13.07.2022