⭐⭐⭐⭐⭐
Рейтинг: 4.8/5
425 - отзывов

Адрес офиса:
г. Киев, ул. Ларисы Руденко, 6А
БЦ "Колизей"

Пн-Cб с 10:00 до 19:00

(067) 473-31-36
Заказать консультацию

Меню сайта

Як дізнатися кадастровий номер і перевірити ділянку чи будинок

Як дізнатися кадастровий номер і перевірити ділянку чи будинок: покрокова інструкція

Купівля землі чи нерухомості в Україні без попередньої перевірки кадастрового номера — це ризик натрапити на подвійний продаж, самозахоплення або технічну помилку в документах. Кадастровий номер — це унікальний ідентифікатор об’єкта, який присвоюється кожній земельній ділянці та будівлі в Державному земельному кадастрі. Він складається з 19 цифр і дозволяє отримати правдиву інформацію про межі, цільове призначення, власника та наявність обтяжень. У моїй практиці були випадки, коли люди купували ділянку з «гарною» адресою, а в кадастрі виявлялося, що половина території належить сусіду. Тож як дізнатися кадастровий номер і перевірити ділянку чи будинок, не виходячи з дому? Розберу всі способи, нюанси та можливі пастки.

Що таке кадастровий номер і навіщо він потрібний

Інструкція: як дізнатися кадастровий номер земельної ділянки або бу

Кадастровий номер — це аналог паспорта земельної ділянки. Він присвоюється один раз при реєстрації в Державному земельному кадастрі та залишається незмінним доти, доки об’єкт не поділять або не об’єднають з іншою ділянкою. Для будинків кадастровий номер часто збігається з номером землі, на якій вони розташовані, але є нюанс: якщо будинок багатоквартирний, то його кадастровий номер може бути окремим.

Навіщо це потрібно:

  • Переконатися, що ділянка чи будинок не перебувають під арештом або в заставі.
  • Перевірити, чи не накладено податкову заборону на відчуження.
  • Дізнатися точне цільове призначення (наприклад, для житлової забудови чи ведення сільського господарства).
  • Уникнути ситуації, коли продавець показує один об’єкт, а в реєстрах — зовсім інший.

У 2023 році Верховна Рада спростила доступ до даних, і тепер більшість інформації можна отримати онлайн, без черг у ЦНАПах. Але не все так просто: деякі відомості закриті для загального доступу, і це варто враховувати.

Офіційні онлайн-сервіси для перевірки

Найдоступніший варіант — скористатися публічною кадастровою картою. Це безкоштовний інструмент, який працює на сайті Держгеокадастру (land.gov.ua). Вводите номер ділянки або адресу — отримуєте межі, площу, форму власності. Але є обмеження: публічна карта показує лише загальну інформацію, без даних про власника та обтяження.

Для повноцінної перевірки потрібен доступ до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (РРПН). Він працює через сайт Міністерства юстиції (just.gov.ua) або через портал «Дія». У «Дії» це називається «Довідка про об’єкт нерухомості» — коштує 100 грн (станом на 2025 рік) і приходить на електронну пошту протягом хвилини.

Зверніть увагу: реєстр РРПН не завжди синхронізований з даними земельного кадастру. Якщо ділянка щойно зареєстрована, інформація може з’явитися із затримкою до трьох робочих днів.

Альтернативні джерела даних

  • Сервіс «Опендатабот» (opendatabot.ua) — зручний для швидкої перевірки: вводите кадастровий номер, і бот показує наявність арештів, судових справ або заборон. Безкоштовно, але з обмеженням на кількість запитів на день.
  • YouControl та VkursiPro — професійні платформи для юристів, де можна отримати повний звіт про об’єкт та його історію. Вартість — від 50 до 500 грн за звіт, залежно від глибини аналізу.

Як перевірити ділянку без кадастрового номера

Навіть якщо ви не знаєте номер, можна пробити об’єкт за адресою або координатами. На публічній кадастровій карті є функція пошуку за адресою. Вводите назву вулиці, номер будинку — автоматично підтягуються суміжні ділянки. Але точність залежить від того, чи внесена адреса до реєстру. У сільській місцевості це часті проблема: адреса може бути «вулиця Шевченка, 15», а в кадастрі значиться «вулиця Леніна, 15» (старі назви досі не перейменували).

Інший спосіб — використовувати GPS-координати. Знайдіть ділянку через Google Maps, скопіюйте координати (наприклад, 50.4501, 30.5234) і вставте у вікно пошуку на кадастровій карті. Система покаже ділянку в межах кількох метрів. Це корисно, коли ви дивитеся на порожнє поле без адрес.

Типові помилки при введенні номера

Кадастровий номер складається з трьох блоків: код області, код ради та номер об’єкта. Наприклад: 3224584500:01:001:0001. На практиці люди часто плутають:

  • Нуль і літеру «О».
  • Десяткові знаки площі з самим номером.
  • Пропускають двокрапки або ставлять зайві.

Якщо система каже «номер не знайдено», перевірте, чи не використовуєте ви застарілий формат (до 2013 року). Раніше кадастрові номери мали вигляд 01:01:001:0001, але після реформи додали префікс з кодом ради. Уточнюйте у продавця актуальний витяг із ДЗК.

Перевірка будинку: що додатково варто врахувати

Для будинку кадастровий номер прив’язаний до земельної ділянки, але сам об’єкт нерухомості має окремий реєстраційний номер. Його можна знайти в технічному паспорті БТІ або в договорі купівлі-продажу. Перевірка будинку складається з двох етапів:

  1. Земельна ділянка під ним — чи оформлена вона у власність, чи це оренда або комунальна земля.
  2. Сама будівля — чи є право власності, чи немає арештів.

Найчастіша проблема: будинок зареєстрований, а земля під ним — ні. Тоді ви купуєте фактично стіни, але не маєте прав на ґрунт. У 2024 році це стало підставою для численних судових спорів, коли новий власник не міг провести газ чи воду, бо на землю претендувала місцева рада.

Практичний чек-лист перед купівлею

Роздрукуйте цей список і викреслюйте пункти:

  • Отримайте витяг із ДЗК (земельний кадастр) — безкоштовно через публічну карту, але краще замовити офіційний документ у ЦНАПі (200 грн, термін — 5 днів).
  • Замовте інформацію з реєстру прав (РРПН) — через «Дію» (100 грн) або нотаріуса.
  • Перевірте наявність судових справ щодо об’єкта — через «Судова влада» (court.gov.ua) або «Опендатабот».
  • Спитайте продавця, чи не перебуває нерухомість у податковій заставі — це можна уточнити через ДПС (податкова) за номером РНОКПП.

Вартість перевірки та терміни

У 2025 році більшість сервісів залишаються безкоштовними, але за офіційні документи доведеться платити:

  • Витяг із ДЗК — 0 грн онлайн, 200 грн у паперовому вигляді.
  • Довідка про нерухомість у «Дії» — 100 грн.
  • Витяг із Єдиного реєстру боржників (для перевірки арештів) — безкоштовно через сайт Мін’юсту.
  • Повний юридичний звіт через нотаріуса — від 500 до 1500 грн, залежно від складності.

Терміни: онлайн-перевірка займає 10–30 хвилин. Якщо потрібен паперовий документ — до 5 робочих днів. Під час воєнного стану деякі реєстри можуть працювати з перебоями, особливо в прифронтових областях. У моїй практиці був випадок, коли дані з’явилися лише через тиждень — не пізно було відмовитися від угоди.

Часто помиляються: реальні ситуації з життя

Одна з типових помилок — плутанина з площею. На публічній карті ділянка може виглядати як 10 соток, а в документах — 8. Різниця виникає через те, що межі не уточнені (немає геодезичної зйомки). Я раджу завжди замовляти актуальний витяг, а не довіряти старим паперам продавця.

Інша ситуація: продавець показує витяг з ДЗК, але він прострочений. Витяги дійсні лише протягом місяця. Якщо ви отримали документ у січні, а угоду плануєте в березні — краще замовити новий.

Третій випадок — подвійний кадастровий номер. Це рідкісна технічна помилка, але вона трапляється. Наприклад, через збій у системі дві ділянки зареєстрували під одним номером. У такому разі потрібно звертатися до Держгеокадастру з заявою про виправлення. Без цього продати нерухомість не вийде.

Чи можна дізнатися власника ділянки через кадастровий номер

Ні, публічний доступ до даних про власника закритий з липня 2022 року. Це зроблено для безпеки в умовах війни, аби уникнути рейдерства. Щоб отримати цю інформацію, потрібно бути нотаріусом, адвокатом або мати нотаріально засвідчений запит. Для звичайної людини є вихід: попросити продавця надати довідку з реєстру прав через «Дію» — вона містить ПІБ власника.

Як уникнути шахрайства при купівлі

Останнім часом поширилася схема: продавець показує документи на одну ділянку, а насправді намагається продати іншу. Перевірка за кадастровим номером повинна включати візуальне співставлення меж. Вийдіть на місцевість із роздруківкою публічної карти. Якщо межі не збігаються з реальними стовпчиками чи парканом — це тривожний дзвіночок.

Ще одна схема — продаж ділянки, яка перебуває в оренді. Орентар має переважне право викупу, і ви не зможете стати власником, доки він не відмовиться. Перевірити це можна через той самий реєстр прав: у довідці має бути позначка «оренда» з терміном дії.

Чи потрібна допомога фахівця

Якщо ви купуєте невелику ділянку під дачу, теоретично можна обійтися самостійною перевіркою. Але для комерційної нерухомості чи багатоквартирного будинку я наполегливо раджу найняти юриста або геодезиста. Вартість їхніх послуг — від 2000 до 8000 грн, що значно дешевше за судові позови.

Часті питання (FAQ)

Чи можна дізнатися кадастровий номер, якщо немає документів?
Так, через публічну кадастрову карту за адресою або координатами. Якщо об’єкт не знайдено, зверніться до місцевої ради — там мають бути архівні дані.

Що робити, якщо кадастровий номер не знайдено в реєстрі?
Це означає, що ділянка не зареєстрована офіційно. Купувати такий об’єкт ризиковано — потрібно спочатку провести реєстрацію через Держгеокадастр, що займає 1–3 місяці.

Чи безкоштовна перевірка через публічну карту?
Так, базові дані безкоштовні. За додаткові функції (наприклад, експорт у PDF) іноді беруть 10–20 грн.

Чи підходить номер із техпаспорта БТІ для перевірки?
Ні, це інший номер, він не пов’язаний із земельним кадастром. Для будинку потрібно використовувати реєстраційний номер із договору купівлі-продажу.

📖 Статьи по теме

Читайте также по этой теме: Переуступка квартиры в новостройке Киева и Ексклюзивний договір з рієлтором.

Среди других статей блога рекомендуем также Продаж квартири після спадщини.

Выберите куда вам выслать?

Cогласен с условиями политики конфиденциальности данных

Лучшие предложения
по продаже квартир
в Киеве

В нашем Telegram канале