на расчет стоимости
Перезвоним через пару минут
Адрес офиса:
г. Киев, ул. Ларисы Руденко, 6А
БЦ "Колизей"
Меню сайта
Купівля квартири — це, мабуть, найбільша фінансова операція в житті більшості українців. І помилка тут коштує не просто грошей, а іноді й даху над головою. Юридична чистота об’єкта — це не абстрактне поняття з підручників, а практична перевірка, яка може врятувати вас від судів на роки вперед. У своїй практиці я бачив десятки угод, які зривалися в останній момент саме через те, що покупець вирішив “перевірити потім”. Не робіть так.
Почніть із бази. Перше, що варто зробити ще до того, як ви побачите квартиру наживо, — це запитати у продавця або рієлтора кадастровий номер об’єкта. Без нього будь-яка перевірка буде неповною. Далі все залежить від того, наскільки глибоко ви готові копати.

Уявіть: ви знайшли квартиру, домовилися про ціну, внесли завдаток. А за тиждень до угоди з’ясовується, що в квартирі прописана літня жінка, яка давно живе в Італії, і зняти її з реєстрації можна лише через суд. Або що на квартиру накладено арешт через борги попереднього власника. Це не гіпотетичні ситуації — це моя повсякденна робота.
Юридична чистота — це відсутність обтяжень, прав третіх осіб, судових спорів та проблем із документами, які можуть зробити вас не власником, а учасником багаторічного судового процесу. І якщо ви думаєте, що нотаріус перевірить усе за вас, — ви ризикуєте.
Нотаріус перевіряє те, що бачить у реєстрах на момент угоди. Але є нюанси, які в реєстрах не відображаються, або відображаються із запізненням. Саме тому вам потрібна власна перевірка.
Це найочевидніший, але не найпростіший крок. Замовте виписку через ЦНАП або онлайн на сайті Міністерства юстиції. Вартість — близько 30–50 грн за одну виписку. У ній ви побачите:
Зверніть увагу на дату виписки. Ідеально, якщо вона свіжа — не старша 2–3 днів. Обтяження можуть з’явитися будь-якої миті, особливо якщо продавець має фінансові проблеми.
Окремо раджу перевірити, скільки разів квартира змінювала власників за останні 3–5 років. Якщо бачите часту зміну власників — це червоний прапор. Особливо якщо кожна угода відбувалася за ціною, значно нижчою за ринкову. Це може свідчити про так звану “схему” — перепродаж через підставних осіб.
У моїй практиці був випадок: квартира за рік змінила трьох власників, причому кожен наступний продавав її за ціною, вдвічі нижчою за ринкову. Коли новий власник спробував продати її через два роки, суд визнав угоди недійсними через шахрайство.
Продавець повинен мати оригінал документа, на підставі якого він володіє квартирою. Це може бути:
Перевірте, чи всі підписи на місці, чи немає виправлень, чи документ нотаріально посвідчений (якщо це передбачено законом). Якщо документ містить помилки в ПІБ, адресі або площі — це привід зупинитися і з’ясувати причину.
Якщо серед власників або зареєстрованих осіб є неповнолітні діти, обов’язково потрібен дозвіл органу опіки. Без нього угода буде недійсною. І це не просто формальність — я бачив справи, де через відсутність такого дозволу угоду оскаржували через 5–7 років.
Окремо перевірте, чи дитина є власником частини квартири. Якщо так, то продаж можливий лише з одночасним придбанням іншого житла для дитини, не гіршого за умовами.
Якщо продавець перебуває або перебував у шлюбі, квартира могла бути спільною власністю подружжя. У такому разі потрібна нотаріально засвідчена згода другого з подружжя на продаж. Навіть якщо шлюб розірвано, але квартиру придбали в період шлюбу — вона вважається спільною власністю, якщо інше не встановлено договором або рішенням суду.
Буває, що продавець каже: “Ми розлучені 10 років, квартира моя”. Але без документального підтвердження поділу майна ризик залишається.
В Україні є кілька державних реєстрів, які доступні онлайн. Ось ті, які варто перевірити обов’язково:
Вартість перевірки через офіційні сервіси — копійчана, зазвичай до 100 грн за один запит. Але якщо ви не впевнені у своїх силах, краще звернутися до юриста, який спеціалізується на нерухомості. Його послуги коштують від 2000 до 5000 грн за перевірку одного об’єкта, але це дешевше, ніж потім судитися роками.
Це класична схема шахрайства. Продавець діє за довіреністю, але сам власник може бути не в курсі, що його квартиру продають. Особливо небезпечні довіреності, видані за кордоном або в місцях позбавлення волі. Якщо без довіреності не обійтися, переконайтеся, що вона нотаріально посвідчена, не прострочена (термін дії — зазвичай 1 рік, якщо не вказано інше), і що власник справді знає про продаж.
У 2023 році я стикався з випадком, коли квартиру продавали за довіреністю, виданою в окупованому Криму. Нотаріус відмовився посвідчувати угоду, і покупець вчасно зупинився.
Навіть якщо в документах власником зазначено одного з подружжя, квартира може бути спільною власністю. У 2020 році Верховний Суд у справі № 6-278цс19 підкреслив, що майно, набуте в шлюбі, є спільним, незалежно від того, на кого воно оформлене. Тому письмова згода другого з подружжя — обов’язкова.
Не всі обтяження миттєво потрапляють до реєстрів. Наприклад, якщо накладено арешт у кримінальному провадженні, інформація може з’явитися із затримкою. Тому варто перевіряти не лише реєстри, а й звертатися до місцевого відділу Державної виконавчої служби.
Припустимо, ви перевірили квартиру і знайшли арешт. Що далі? Не панікуйте. Деякі обтяження можна зняти до угоди. Наприклад, якщо арешт накладено через борги попереднього власника, але він уже їх погасив, — варто вимагати документальне підтвердження. Якщо ж обтяження не знімається — краще відмовитися від угоди.
Бувають ситуації, коли проблема вирішується просто: власник помилково не вказав, що квартира придбана в шлюбі, а насправді вона була його особистою власністю (наприклад, отримана в спадщину). У таких випадках достатньо надати нотаріусу додаткові документи.
Але якщо ви бачите серію підозрілих обставин — часті перепродажі, низьку ціну, незрозумілі довіреності, — краще зупинитися. Житло — це не те, на чому варто економити час на перевірку.
Наостанок хочу дати кілька простих, але дієвих рекомендацій:
Чи можна перевірити квартиру самостійно, без юриста?
Так, але це потребує уважності та часу. Ви можете замовити виписки з реєстрів онлайн, перевірити документи продавця та судові рішення. Однак юрист помітить нюанси, які непрофесіонал пропустить, наприклад, невідповідність дат або підозрілу історію переходу прав.
Скільки часу займає перевірка?
У середньому — від 2 до 7 днів. Якщо ви замовляєте виписки через ЦНАП — може бути довше. Онлайн-запити до реєстрів обробляються швидше.
Чи обов’язкова перевірка, якщо я купую квартиру в новобудові?
Так, і навіть більше. У новобудовах ризики інші: подвійний продаж, недобросовісний забудовник, відсутність введення в експлуатацію. Перевірте дозвільну документацію забудовника, договір про пайову участь та його реєстрацію.
Що робити, якщо квартиру продають через суд або в процедурі банкрутства?
Це складна категорія об’єктів. Без юридичного супроводу такі угоди краще не укладати. Є ризик, що рішення суду оскаржать, або що продаж визнають недійсним. Якщо ціна дуже приваблива — це ще не привід радіти.
Юридична чистота квартири — це не гарантія спокійного життя, але її відсутність майже гарантує проблеми. Витратьте час на перевірку сьогодні, щоб завтра не витратити роки на суди. Якщо після прочитання статті у вас залишилися сумніви щодо конкретної квартири, краще звернутися до фахівця, ніж ризикувати власним бюджетом.
Читайте также по этой теме: Як перевірити продавця квартири и Податки при купівлі квартири в Києві у 2026 році.
Среди других статей блога рекомендуем также Основні ризики купівлі квартири в новобудові Києва.
Ця Політика конфіденційності персональних даних (далі — Політика конфіденційності) діє щодо всієї інформації, яку сайт Estate (далі — Сайт), розташований за доменним ім’ям estate.kiev.ua (а також його субдоменах), може отримати про Користувача під час використання Сайту (а також його субдоменів), його програм і продуктів.
1.1. У цій Політиці конфіденційності використовуються такі терміни:
1.1.1. «Адміністрація сайту» (далі — Адміністрація) — уповноважені співробітники з управління Сайтом Estate, які організують та (або) здійснюють обробку персональних даних, а також визначають цілі обробки персональних даних, склад персональних даних, що підлягають обробці, дії (операції), які здійснюються з персональними даними.
1.1.2. «Персональні дані» — будь-яка інформація, що стосується прямо чи опосередковано визначеної або визначуваної фізичної особи (суб’єкта персональних даних).
1.1.3. «Обробка персональних даних» — будь-яка дія (операція) або сукупність дій (операцій), що здійснюються з використанням засобів автоматизації або без використання таких засобів з персональними даними, включаючи збір, запис, систематизацію, накопичення, зберігання, уточнення (оновлення, зміну), вилучення, використання, передачу (поширення, надання, доступ), знеособлення, блокування, видалення, знищення персональних даних.
1.1.4. «Конфіденційність персональних даних» — обов’язкова для дотримання Адміністрацією або іншою особою, яка отримала доступ до персональних даних, вимога не допускати їх поширення без згоди суб’єкта персональних даних або наявності іншої законної підстави.
1.1.5. «Сайт» — це сукупність пов’язаних між собою веб-сторінок, розміщених у мережі Інтернет за унікальною адресою (URL): https://estate.kiev.ua/, а також його субдоменах.
1.1.6. «Субдомени» — це сторінки або сукупність сторінок, розташовані на доменах третього рівня, що належать Сайту, а також інші тимчасові сторінки, внизу яких вказана контактна інформація Адміністрації.
1.1.7. «Користувач Сайту» (далі — Користувач) — особа, яка має доступ до Сайту за допомогою мережі Інтернет і використовує інформацію, матеріали та продукти Сайту.
1.1.8. «Cookies» — невеликий фрагмент даних, надісланий веб-сервером і збережений на комп’ютері користувача, який веб-клієнт або веб-браузер щоразу пересилає веб-серверу в HTTP-запиті під час спроби відкрити сторінку відповідного сайту.
1.1.9. «IP-адреса» — унікальна мережева адреса вузла в комп’ютерній мережі, через яку Користувач отримує доступ до Сайту.
2.1. Використання Сайту Користувачем означає згоду з цією Політикою конфіденційності та умовами обробки персональних даних Користувача.
2.2. У разі незгоди з умовами Політики конфіденційності Користувач повинен припинити використання Сайту.
2.3. Ця Політика конфіденційності застосовується лише до Сайту estate.kiev.ua. Адміністрація не контролює і не несе відповідальності за сайти третіх осіб, на які Користувач може перейти за посиланнями, доступними на Сайті.
2.4. Адміністрація не перевіряє достовірність персональних даних, наданих Користувачем.
3.1. Ця Політика конфіденційності встановлює зобов’язання Адміністрації щодо нерозголошення та забезпечення режиму захисту конфіденційності персональних даних, які Користувач надає на запит Адміністрації під час реєстрації на Сайті або під час підписки на інформаційну e-mail розсилку.
3.2. Персональні дані, дозволені до обробки в рамках цієї Політики конфіденційності, надаються Користувачем шляхом заповнення форм на Сайті та включають таку інформацію:
3.2.1. прізвище, ім’я, по батькові Користувача; 3.2.2. контактний телефон Користувача; 3.2.3. адресу електронної пошти (e-mail); 3.2.4. місце проживання Користувача (за потреби); 3.2.5. фотографію (за потреби).
3.3. Сайт захищає дані, які автоматично передаються під час відвідування сторінок:
3.3.1. Відключення cookies може призвести до неможливості доступу до частин Сайту, що вимагають авторизації.
3.3.2. Адміністрація здійснює збір статистики про IP-адреси своїх відвідувачів. Ця інформація використовується з метою запобігання, виявлення та вирішення технічних проблем.
3.4. Будь-яка інша персональна інформація, не обумовлена вище (історія відвідувань, використовувані браузери, операційні системи тощо), підлягає надійному зберіганню та непоширенню, за винятком випадків, передбачених п. 5.2 цієї Політики конфіденційності.
4.1. Персональні дані Користувача Адміністрація може використовувати з метою:
4.1.1. Ідентифікації Користувача, зареєстрованого на Сайті, для його подальшої авторизації. 4.1.2. Надання Користувачу доступу до персоналізованих даних Сайту. 4.1.3. Встановлення з Користувачем зворотного зв’язку, включно з надсиланням повідомлень, запитів щодо використання Сайту, обробки запитів і заявок від Користувача. 4.1.4. Визначення місця знаходження Користувача для забезпечення безпеки, запобігання шахрайству. 4.1.5. Підтвердження достовірності та повноти персональних даних, наданих Користувачем. 4.1.6. Створення облікового запису для використання частин Сайту, якщо Користувач дав згоду на створення облікового запису. 4.1.7. Повідомлення Користувача електронною поштою. 4.1.8. Надання Користувачу ефективної технічної підтримки в разі виникнення проблем, пов’язаних з використанням Сайту. 4.1.9. Надання Користувачу, за його згодою, спеціальних пропозицій, новинної розсилки та інших відомостей від імені Сайту.
5.1. Обробка персональних даних Користувача здійснюється без обмеження строку, будь-яким законним способом, у тому числі в інформаційних системах персональних даних з використанням засобів автоматизації або без використання таких засобів.
5.2. Персональні дані Користувача можуть бути передані уповноваженим органам державної влади України лише на підставах і в порядку, встановлених законодавством України.
5.3. У разі втрати або розголошення персональних даних Адміністрація має право не інформувати Користувача про втрату або розголошення персональних даних.
5.4. Адміністрація вживає необхідних організаційних і технічних заходів для захисту персональної інформації Користувача від неправомірного або випадкового доступу, знищення, зміни, блокування, копіювання, поширення, а також від інших неправомірних дій третіх осіб.
5.5. Адміністрація спільно з Користувачем вживає всіх необхідних заходів щодо запобігання збиткам або іншим негативним наслідкам, спричиненим втратою або розголошенням персональних даних Користувача.
6.1. Користувач має право:
6.1.1. Приймати вільне рішення про надання своїх персональних даних, необхідних для використання Сайту, і надавати згоду на їх обробку. 6.1.2. Оновити, доповнити надану інформацію про персональні дані в разі зміни цієї інформації. 6.1.3. Отримувати від Адміністрації інформацію, що стосується обробки його персональних даних, якщо таке право не обмежене відповідно до законодавства. Користувач має право вимагати від Адміністрації уточнення його персональних даних, їх блокування або знищення в разі, якщо персональні дані є неповними, застарілими, неточними, незаконно отриманими або не є необхідними для заявленої мети обробки, а також вживати передбачених законом заходів щодо захисту своїх прав. Для цього достатньо повідомити Адміністрацію на вказану електронну адресу.
6.2. Адміністрація зобов’язана:
6.2.1. Використовувати отриману інформацію виключно з метою, зазначеною в п. 4 цієї Політики конфіденційності. 6.2.2. Забезпечити зберігання конфіденційної інформації в таємниці, не розголошувати без попереднього письмового дозволу Користувача, а також не здійснювати продаж, обмін, оприлюднення чи розголошення в інший спосіб переданих персональних даних Користувача, за винятком п. 5.2 цієї Політики конфіденційності. 6.2.3. Вживати заходів обережності для захисту конфіденційності персональних даних Користувача згідно з порядком, що зазвичай використовується для захисту такого роду інформації в наявному діловому обороті. 6.2.4. Здійснити блокування персональних даних, що стосуються відповідного Користувача, з моменту звернення або запиту Користувача, його законного представника або уповноваженого органу із захисту прав суб’єктів персональних даних на період перевірки, у разі виявлення недостовірних персональних даних або неправомірних дій.
7.1. Адміністрація, яка не виконала свої зобов’язання, несе відповідальність за збитки, понесені Користувачем у зв’язку з неправомірним використанням персональних даних, відповідно до законодавства України, за винятком випадків, передбачених п. 5.2 та п. 7.2 цієї Політики конфіденційності.
7.2. У разі втрати або розголошення Конфіденційної інформації Адміністрація не несе відповідальності, якщо ця Конфіденційна інформація:
8.1. До звернення до суду з позовом у спорах, що виникають із відносин між Користувачем Сайту та Адміністрацією, обов’язковим є пред’явлення претензії (письмової пропозиції про добровільне врегулювання спору).
8.2. Одержувач претензії протягом 30 календарних днів з дня отримання претензії письмово повідомляє заявника претензії про результати розгляду претензії.
8.3. У разі недосягнення згоди спір буде передано на розгляд до судового органу відповідно до чинного законодавства України.
8.4. До цієї Політики конфіденційності та відносин між Користувачем і Адміністрацією застосовується чинне законодавство України.
9.1. Адміністрація має право вносити зміни до цієї Політики конфіденційності без згоди Користувача.
9.2. Нова Політика конфіденційності набирає чинності з моменту її розміщення на Сайті, якщо інше не передбачено новою редакцією Політики конфіденційності.
9.3. Усі пропозиції або запитання щодо цієї Політики конфіденційності слід повідомляти через контактну форму на Сайті або за контактними даними, вказаними в розділі «Контакти».
9.4. Чинна Політика конфіденційності розміщена на сторінці за адресою: https://estate.kiev.ua/privacy-policy/
Дата останнього оновлення: [вкажіть актуальну дату публікації]
Обновлен:
13.07.2022