на расчет стоимости
Перезвоним через пару минут
Адрес офиса:
г. Киев, ул. Ларисы Руденко, 6А
БЦ "Колизей"
Меню сайта
Купівля квартири — це, мабуть, найбільша фінансова операція в житті більшості українців. За оцінками Міністерства юстиції, у 2023 році в Україні було зареєстровано понад 1,8 мільйона угод з нерухомістю, і значна частина судових спорів стосувалася саме недобросовісних продавців. Тому питання «як перевірити продавця квартири» має бути першим, яке ви собі ставите, коли знайшли відповідний варіант. У цій статті я розповім, на що звертати увагу в документах, які сервіси використовувати і чому варто сходити на прийом до нотаріуса ще до внесення авансу.

В моїй практиці був випадок, коли покупець вирішив заощадити на юридичному супроводі й довірився «гарному дядечку», який продавав квартиру. Лише через пів року після угоди з’ясувалося, що продавець насправді не мав права одноосібно розпоряджатися майном — квартира належала йому та колишній дружині, яка не давала згоди на продаж. Суд визнав угоду недійсною, і покупець залишився і без грошей, і без житла. Уникнути цього могла проста перевірка даних продавця у відкритих реєстрах.
Перевірка продавця квартири дозволяє мінімізувати ризики: від банальних боргів, які можуть перейти на нову квартиру, до складних схем із шахрайством. І якщо ви думаєте, що реєстрація права власності в Державному реєстрі речових прав (ДРРП) страхує від усього — ви помиляєтеся.
Перше, що варто зробити — попросити у продавця копію паспорта та РНОКПП (ідентифікаційного коду). Це не просто формальність. Перевірте:
Якщо продає квартиру довірена особа за довіреністю, це вже перший дзвіночок. Особливо якщо довіреність видана давно або за кордоном. У 2022-2023 роках значно зросла кількість шахрайських схем із використанням «посвідчених онлайн» довіреностей — їх справжність часто неможливо перевірити належним чином.
На сайті Єдиного державного реєстру судових рішень (ЄДРСР) ви можете знайти будь-які справи, де фігурував продавець як сторона. Шукайте за ПІБ та місцем реєстрації.
На що звертати увагу:
Якщо знаходите хоча б одну справу щодо нерухомості — це привід вимагати додаткові документи або найняти адвоката.
Сам продавець може надати витяг з ДРРП, але краще зробити власну перевірку через нотаріуса або онлайн-сервіси (наприклад, Опендатабот чи YouControl). Це коштує близько 50-100 грн за запит.
У витязі має бути:
Пам’ятайте: свіжий витяг (не старше 14 днів) — ознака добросовісності продавця. Якщо пропонують застарілий — наполягайте на новому.
Здавалося б, дрібниця, але борги можуть «причепитися» до нового власника, особливо якщо йдеться про об’єднання співвласників (ОСББ) або управляючу компанію, які фіксують заборгованість на особовому рахунку квартири. Вимагайте довідку про відсутність заборгованості, яку можна отримати у постачальників послуг.
Це один із найважливіших пунктів. Якщо продавець перебуває у шлюбі, навіть якщо квартира оформлена на нього одного, потрібна письмова нотаріальна згода другого з подружжя. Згідно зі статтею 65 Сімейного кодексу України, майно, набуте під час шлюбу, є спільною сумісною власністю, незалежно від того, на кого зареєстроване.
Бувають винятки: квартира отримана у спадщину або придбана до шлюбу. Але краще перевірити, ніж потім судитися. Попросіть продавця надати:
На сайті Міністерства юстиції є безкоштовний сервіс «Автоматизована система виконавчого провадження». Достатньо ввести ПІБ продавця — і ви побачите, чи є відкриті виконавчі провадження (борги, аліменти, штрафи). Якщо продавець намагається продати квартиру, щоб уникнути стягнення, арешт може накластися прямо під час угоди.
Також перевірте через Єдиний реєстр боржників — це безкоштовно і займає хвилину.
Часто продавці просять спочатку підписати попередній договір та внести аванс (зазвичай 1-3% від вартості квартири). Не робіть цього, поки не отримаєте юридичний висновок. У 2024 році середня вартість квартир у Києві — 50-70 тисяч доларів (2-3 млн грн), тож аванс у 1% — це 20-30 тисяч гривень. Гроші невеликі, але їх можуть просто «забути» повернути.
Зателефонуйте нотаріусу, який буде оформлювати угоду, і попросіть перевірити всі документи. Це входить у вартість його послуг. Досвідчений нотаріус помітить, наприклад, що продавець зареєстрований як ФОП і має прострочені кредити, які можуть стати підставою для арешту майна.
Багато хто думає, що це дорого. Насправді, якісна перевірка обійдеться в межах 500-2000 грн:
Це незначна сума порівняно з ризиком втратити 2-3 мільйони гривень.
Помилка 1: Довіряти «проверенному риелтору»
Риелтор — не нотаріус, він не перевіряє юридичну чистоту. Його мета — закрити угоду й отримати комісію. Ніколи не покладайтеся лише на нього.
Помилка 2: Не перевіряти власника квартири, яка продається через довіреність
Це окрема категорія ризику. У 2023 році Національна поліція викрила схему, де шахраї підробляли довіреності від людей, які перебували за кордоном. Краще відмовитися від такої угоди або вимагати особистої присутності власника.
Помилка 3: Ігнорувати перевірку через реєстри через «терміновість»
Якщо продавець каже «інші покупці чекають» — це класичний тиск. Ніколи не поспішайте. Законний продавець завжди дасть час на перевірку.
В Україні діють особливі правила через війну. Наприклад, з 2022 року запроваджено обов’язкову нотаріальну перевірку даних через Єдиний реєстр боржників та Державний реєстр обтяжень рухомого майна. Також з’явилися нові ризики:
Крім того, зверніть увагу на вік продавця. Якщо продає квартира людини похилого віку (60+), особливо без родичів, це можуть бути «чорні ріелтори». Перевірте, чи не визнавався продавець недієздатним або обмежено дієздатним через суд.
Перевірка продавця квартири — це не параноя, а звичайна обережність, яка варта ваших грошей і нервів. Витративши день на збір інформації та кілька тисяч гривень на послуги, ви позбавите себе ризику опинитися в суді або на вулиці. Пам’ятайте: добросовісний продавець ніколи не відмовиться надати документи та почекати, поки ви все перевірите.
Чи варто купувати квартиру у продавця, який не хоче надавати документи?
Ні, категорично. Це пряма ознака проблем. Якщо продавець відмовляється показати паспорт, витяг з ДРРП або документи на квартиру, краще шукати інший варіант.
Як перевірити продавця квартири, якщо він проживає за кордоном?
Вимагайте нотаріально засвідчену довіреність, яку видано в Україні або в консульстві. Онлайн-довіреності, засвідчені через «Дію», не завжди приймаються нотаріусами — уточніть заздалегідь.
Що робити, якщо продавець має борги, але квартира не під арештом?
Теоретично, якщо квартира не в іпотеці та не під арештом, вона може бути продана. Але ризик є: кредитор може оскаржити угоду, якщо доведе, що продаж був фіктивним. Краще проконсультуватися з адвокатом.
Чи впливає реєстрація продавця як ФОП на угоду?
Зазвичай ні, але якщо він має борги як ФОП, квартира може бути стягнута через суд. Перевірте через Єдиний реєстр боржників.
Скільки часу займає повна перевірка продавця?
Якщо робити все самостійно — 2-4 години. Якщо звернутися до адвоката — 1-2 дні (включаючи час на отримання відповідей із держорганів).
Читайте также по этой теме: Як перевірити квартиру на юридичну чистоту перед купівлею и Податки при купівлі квартири в Києві у 2026 році.
Среди других статей блога рекомендуем также Основні ризики купівлі квартири в новобудові Києва.
Ця Політика конфіденційності персональних даних (далі — Політика конфіденційності) діє щодо всієї інформації, яку сайт Estate (далі — Сайт), розташований за доменним ім’ям estate.kiev.ua (а також його субдоменах), може отримати про Користувача під час використання Сайту (а також його субдоменів), його програм і продуктів.
1.1. У цій Політиці конфіденційності використовуються такі терміни:
1.1.1. «Адміністрація сайту» (далі — Адміністрація) — уповноважені співробітники з управління Сайтом Estate, які організують та (або) здійснюють обробку персональних даних, а також визначають цілі обробки персональних даних, склад персональних даних, що підлягають обробці, дії (операції), які здійснюються з персональними даними.
1.1.2. «Персональні дані» — будь-яка інформація, що стосується прямо чи опосередковано визначеної або визначуваної фізичної особи (суб’єкта персональних даних).
1.1.3. «Обробка персональних даних» — будь-яка дія (операція) або сукупність дій (операцій), що здійснюються з використанням засобів автоматизації або без використання таких засобів з персональними даними, включаючи збір, запис, систематизацію, накопичення, зберігання, уточнення (оновлення, зміну), вилучення, використання, передачу (поширення, надання, доступ), знеособлення, блокування, видалення, знищення персональних даних.
1.1.4. «Конфіденційність персональних даних» — обов’язкова для дотримання Адміністрацією або іншою особою, яка отримала доступ до персональних даних, вимога не допускати їх поширення без згоди суб’єкта персональних даних або наявності іншої законної підстави.
1.1.5. «Сайт» — це сукупність пов’язаних між собою веб-сторінок, розміщених у мережі Інтернет за унікальною адресою (URL): https://estate.kiev.ua/, а також його субдоменах.
1.1.6. «Субдомени» — це сторінки або сукупність сторінок, розташовані на доменах третього рівня, що належать Сайту, а також інші тимчасові сторінки, внизу яких вказана контактна інформація Адміністрації.
1.1.7. «Користувач Сайту» (далі — Користувач) — особа, яка має доступ до Сайту за допомогою мережі Інтернет і використовує інформацію, матеріали та продукти Сайту.
1.1.8. «Cookies» — невеликий фрагмент даних, надісланий веб-сервером і збережений на комп’ютері користувача, який веб-клієнт або веб-браузер щоразу пересилає веб-серверу в HTTP-запиті під час спроби відкрити сторінку відповідного сайту.
1.1.9. «IP-адреса» — унікальна мережева адреса вузла в комп’ютерній мережі, через яку Користувач отримує доступ до Сайту.
2.1. Використання Сайту Користувачем означає згоду з цією Політикою конфіденційності та умовами обробки персональних даних Користувача.
2.2. У разі незгоди з умовами Політики конфіденційності Користувач повинен припинити використання Сайту.
2.3. Ця Політика конфіденційності застосовується лише до Сайту estate.kiev.ua. Адміністрація не контролює і не несе відповідальності за сайти третіх осіб, на які Користувач може перейти за посиланнями, доступними на Сайті.
2.4. Адміністрація не перевіряє достовірність персональних даних, наданих Користувачем.
3.1. Ця Політика конфіденційності встановлює зобов’язання Адміністрації щодо нерозголошення та забезпечення режиму захисту конфіденційності персональних даних, які Користувач надає на запит Адміністрації під час реєстрації на Сайті або під час підписки на інформаційну e-mail розсилку.
3.2. Персональні дані, дозволені до обробки в рамках цієї Політики конфіденційності, надаються Користувачем шляхом заповнення форм на Сайті та включають таку інформацію:
3.2.1. прізвище, ім’я, по батькові Користувача; 3.2.2. контактний телефон Користувача; 3.2.3. адресу електронної пошти (e-mail); 3.2.4. місце проживання Користувача (за потреби); 3.2.5. фотографію (за потреби).
3.3. Сайт захищає дані, які автоматично передаються під час відвідування сторінок:
3.3.1. Відключення cookies може призвести до неможливості доступу до частин Сайту, що вимагають авторизації.
3.3.2. Адміністрація здійснює збір статистики про IP-адреси своїх відвідувачів. Ця інформація використовується з метою запобігання, виявлення та вирішення технічних проблем.
3.4. Будь-яка інша персональна інформація, не обумовлена вище (історія відвідувань, використовувані браузери, операційні системи тощо), підлягає надійному зберіганню та непоширенню, за винятком випадків, передбачених п. 5.2 цієї Політики конфіденційності.
4.1. Персональні дані Користувача Адміністрація може використовувати з метою:
4.1.1. Ідентифікації Користувача, зареєстрованого на Сайті, для його подальшої авторизації. 4.1.2. Надання Користувачу доступу до персоналізованих даних Сайту. 4.1.3. Встановлення з Користувачем зворотного зв’язку, включно з надсиланням повідомлень, запитів щодо використання Сайту, обробки запитів і заявок від Користувача. 4.1.4. Визначення місця знаходження Користувача для забезпечення безпеки, запобігання шахрайству. 4.1.5. Підтвердження достовірності та повноти персональних даних, наданих Користувачем. 4.1.6. Створення облікового запису для використання частин Сайту, якщо Користувач дав згоду на створення облікового запису. 4.1.7. Повідомлення Користувача електронною поштою. 4.1.8. Надання Користувачу ефективної технічної підтримки в разі виникнення проблем, пов’язаних з використанням Сайту. 4.1.9. Надання Користувачу, за його згодою, спеціальних пропозицій, новинної розсилки та інших відомостей від імені Сайту.
5.1. Обробка персональних даних Користувача здійснюється без обмеження строку, будь-яким законним способом, у тому числі в інформаційних системах персональних даних з використанням засобів автоматизації або без використання таких засобів.
5.2. Персональні дані Користувача можуть бути передані уповноваженим органам державної влади України лише на підставах і в порядку, встановлених законодавством України.
5.3. У разі втрати або розголошення персональних даних Адміністрація має право не інформувати Користувача про втрату або розголошення персональних даних.
5.4. Адміністрація вживає необхідних організаційних і технічних заходів для захисту персональної інформації Користувача від неправомірного або випадкового доступу, знищення, зміни, блокування, копіювання, поширення, а також від інших неправомірних дій третіх осіб.
5.5. Адміністрація спільно з Користувачем вживає всіх необхідних заходів щодо запобігання збиткам або іншим негативним наслідкам, спричиненим втратою або розголошенням персональних даних Користувача.
6.1. Користувач має право:
6.1.1. Приймати вільне рішення про надання своїх персональних даних, необхідних для використання Сайту, і надавати згоду на їх обробку. 6.1.2. Оновити, доповнити надану інформацію про персональні дані в разі зміни цієї інформації. 6.1.3. Отримувати від Адміністрації інформацію, що стосується обробки його персональних даних, якщо таке право не обмежене відповідно до законодавства. Користувач має право вимагати від Адміністрації уточнення його персональних даних, їх блокування або знищення в разі, якщо персональні дані є неповними, застарілими, неточними, незаконно отриманими або не є необхідними для заявленої мети обробки, а також вживати передбачених законом заходів щодо захисту своїх прав. Для цього достатньо повідомити Адміністрацію на вказану електронну адресу.
6.2. Адміністрація зобов’язана:
6.2.1. Використовувати отриману інформацію виключно з метою, зазначеною в п. 4 цієї Політики конфіденційності. 6.2.2. Забезпечити зберігання конфіденційної інформації в таємниці, не розголошувати без попереднього письмового дозволу Користувача, а також не здійснювати продаж, обмін, оприлюднення чи розголошення в інший спосіб переданих персональних даних Користувача, за винятком п. 5.2 цієї Політики конфіденційності. 6.2.3. Вживати заходів обережності для захисту конфіденційності персональних даних Користувача згідно з порядком, що зазвичай використовується для захисту такого роду інформації в наявному діловому обороті. 6.2.4. Здійснити блокування персональних даних, що стосуються відповідного Користувача, з моменту звернення або запиту Користувача, його законного представника або уповноваженого органу із захисту прав суб’єктів персональних даних на період перевірки, у разі виявлення недостовірних персональних даних або неправомірних дій.
7.1. Адміністрація, яка не виконала свої зобов’язання, несе відповідальність за збитки, понесені Користувачем у зв’язку з неправомірним використанням персональних даних, відповідно до законодавства України, за винятком випадків, передбачених п. 5.2 та п. 7.2 цієї Політики конфіденційності.
7.2. У разі втрати або розголошення Конфіденційної інформації Адміністрація не несе відповідальності, якщо ця Конфіденційна інформація:
8.1. До звернення до суду з позовом у спорах, що виникають із відносин між Користувачем Сайту та Адміністрацією, обов’язковим є пред’явлення претензії (письмової пропозиції про добровільне врегулювання спору).
8.2. Одержувач претензії протягом 30 календарних днів з дня отримання претензії письмово повідомляє заявника претензії про результати розгляду претензії.
8.3. У разі недосягнення згоди спір буде передано на розгляд до судового органу відповідно до чинного законодавства України.
8.4. До цієї Політики конфіденційності та відносин між Користувачем і Адміністрацією застосовується чинне законодавство України.
9.1. Адміністрація має право вносити зміни до цієї Політики конфіденційності без згоди Користувача.
9.2. Нова Політика конфіденційності набирає чинності з моменту її розміщення на Сайті, якщо інше не передбачено новою редакцією Політики конфіденційності.
9.3. Усі пропозиції або запитання щодо цієї Політики конфіденційності слід повідомляти через контактну форму на Сайті або за контактними даними, вказаними в розділі «Контакти».
9.4. Чинна Політика конфіденційності розміщена на сторінці за адресою: https://estate.kiev.ua/privacy-policy/
Дата останнього оновлення: [вкажіть актуальну дату публікації]
Обновлен:
13.07.2022