на расчет стоимости
Перезвоним через пару минут
Адрес офиса:
г. Киев, ул. Ларисы Руденко, 6А
БЦ "Колизей"
Меню сайта
Продаж квартири, яка перебуває в іпотеці, завжди викликає більше запитань, ніж звичайна угода. А коли з моменту покупки минуло менше трьох років, додаються податкові нюанси, ризики дострокового погашення кредиту та складнощі зі зняттям обтяження. Чи можна взагалі продати таку квартиру? Так, і це робиться регулярно. Але треба знати, які кроки пройти й де чекає підводне каміння.
У цій статті розберемо все по порядку: від отримання згоди банку до оптимізації податків. Жодної води — тільки практика, яка працює в Україні у 2025 році.

Так, без згоди кредитора угода не відбудеться. Банк є іпотекодержателем, і доки ви не погасите борг, квартира перебуває в заставі. Нотаріус не засвідчить договір купівлі-продажу, якщо в Державному реєстрі речових прав є запис про обтяження.
Зазвичай алгоритм такий:
У деяких банках дозвіл дають безкоштовно, в інших стягують комісію — до 1–2% від суми кредиту. Наприклад, в “Ощадбанку” популярна схема, коли покупець стає новим позичальником, а ви просто виходите з договору.
Це найболючіше питання. В Україні діє норма: якщо ви продаєте нерухомість, яка була у власності менше трьох років, ви зобов’язані сплатити податок на доходи фізичних осіб (ПДФО) — 18% від суми продажу. Плюс військовий збір — 1,5%.
Але є виключення. Якщо ви продаєте квартиру вперше за звітний період (календарний рік) і площа не перевищує 100 кв. м — перші 100 кв. м не оподатковуються. Надлишок — за ставкою 18% ПДФО + 1,5% військовий збір.
Приклад з практики. Квартира 65 кв. м продається за 2 500 000 грн. Оскільки площа менша за 100 кв. м і це перший продаж за рік — податок не нараховується. Але якщо це 120 кв. м — податок буде на суму понад 100 кв. м. Тобто 2 500 000 / 120 × 20 = 416 667 грн — і з цієї суми сплачується 18% ПДФО + 1,5% військовий збір.
Мораль: якщо площа менша за 100 кв. м, а продаж перший — ви взагалі не платите податок, навіть якщо менше 3 років. А от другу квартиру за рік оподаткують повністю.
Податковий кодекс України (стаття 172) дає ще один приємний бонус: якщо ви продаєте іпотечну квартиру банку (тобто кредитор викуповує її в рахунок боргу), податок не сплачується. Але це рідкісний випадок, переважно в процедурах стягнення.
Для звичайної угоди важливо дотримуватись одного простого правила: нотаріус зобов’язаний перевірити строк володіння. Якщо він бачить, що менше трьох років, він попередить вас про податок і візьме відповідну розписку або договір про сплату.
Уникнути податку легально можна, якщо:
Останній варіант на практиці працює рідко, бо вимагає складної звітності.
Найпростіший варіант. Ви знаходите покупця, він вносить аванс, банк перераховує залишок боргу, ви отримуєте різницю. Для покупця плюс — він отримує квартиру без обтяжень. Для вас — швидке закриття іпотеки.
Недолік: якщо квартира подорожчала, покупець може вагатись, чи купувати об’єкт, який ще “в боргу”. Але в ринкових умовах 2025 року, коли попит перевищує пропозицію, це не проблема.
Банк погоджується переоформити кредит на покупця. Ви виходите з договору, покупець стає новим позичальником. Сума боргу залишається та сама, процентна ставка може змінитись.
Вимоги: новий позичальник повинен пройти перевірку банку — платоспроможність, кредитна історія, перший внесок. На практиці банки часто відмовляють, якщо ставка за кредитом нижча за ринкову — тобто ваш “старий” кредит вигідніший за поточні пропозиції банку.
Найскладніший, але можливий варіант. Нотаріус укладає договір купівлі-продажу, але реєстрація права власності відбувається після погашення іпотеки. Для цього використовують депозит нотаріуса: покупець кладе гроші, нотаріус перераховує банку борг, банк знімає обтяження, а решту видає вам.
Ця схема потребує попередньої згоди банку. Деякі банки категорично проти — тоді продати іпотечну квартиру менше 3 років можна лише через повне погашення.
Навіть якщо ви не сплачуєте податок (наприклад, через площу менше 100 кв. м), вам все одно потрібно подати річну податкову декларацію до 1 травня наступного за продажем року. Це вимога Податкового кодексу. За неподання — штраф 170 грн за перший раз, далі більше.
Форму декларації можна завантажити на сайті ДПС або подати через “Електронний кабінет”. Для тих, хто не дружить з IT, варто звернутись до бухгалтера — це коштує близько 500–1500 грн, але знімає головний біль.
Ризик 1: Банк вимагає штраф за дострокове погашення. Хоча закон про споживче кредитування (№1734-VIII) забороняє штрафувати за дострокове погашення іпотеки, деякі банки все одно намагаються включити комісію. Уважно читайте договір.
Ризик 2: Покупець може відмовитись на етапі перевірки банком. Якщо ви обрали схему заміни позичальника, покупець може отримати відмову через недостатній дохід. Тоді вся угода зривається.
Ризик 3: Податкові перевірки. Якщо ви продали квартиру нижче ринкової ціни, податкова може перевірити операцію і донарахувати податок за звичайними цінами (згідно з оцінкою БТІ). Тому не варто занижувати вартість у договорі.
Кейс 1. Клієнтка продавала квартиру в Ірпені, придбану 2022 року в іпотеку “Приватбанку”. Площа — 45 кв. м. Знайшли покупця, який мав власні кошти. Він вніс аванс, банк закрив кредит за 5 днів, покупець отримав квартиру без обтяжень. Податок не платили — площа менше 100 кв. м.
Кейс 2. Інший випадок: чоловік продавав квартиру 85 кв. м, куплену за 1,8 млн грн через кредит “Укргазбанку”. Хотів продати за 2,5 млн грн. За іпотекою залишок боргу — 1,1 млн грн. Покупець не мав усієї суми, тому обрали заміну позичальника. Банк дав згоду, новий позичальник пройшов перевірку. Угода відбулась за 2 тижні. Податок — 0, бо площа до 100 кв. м.
Кейс 3. А ось негативний досвід: власник квартири 120 кв. м продав її через 2,5 роки після покупки. Він не подав декларацію, думаючи, що раз іпотека погашена — податку нема. Через рік прийшов лист від ДПС з донарахуванням ПДФО на суму 180 000 грн плюс штраф. Довелось платити.
Ні. Якщо іпотека не погашена, нотаріус не зареєструє перехід права власності. Є лише один виняток — рішення суду про припинення іпотеки, але це довгий і дорогий шлях.
Зазвичай від 2 тижнів до 2 місяців. Все залежить від оперативності банку, готовності покупця і складності схеми. Найшвидше — повне погашення коштами покупця.
Можна, але складніше. Банк може вимагати повне погашення боргу до продажу або погодитись на продаж, якщо сума покриває борг. Якщо прострочення велике, банк може ініціювати стягнення — тоді квартиру продадуть з примусових торгів. Краще домовитись з банком добровільно.
Єдиний легальний спосіб — скористатись пільгою для перших 100 кв. м. Якщо площа більша, можна продати частину квартири (але це складно, бо потрібно ділити об’єкт). Ще варіант — продати квартиру за ціною, нижчою за ринкову, але це ризик донарахування.
Продати іпотечну квартиру, куплену менше 3 років тому — реально. Потрібна лише чітка послідовність дій, розуміння податкових нюансів і готовність комунікувати з банком. Якщо площа менша за 100 кв. м — ви взагалі не платите податок. Якщо більша — краще проконсультуватись із податковим консультантом. У будь-якому разі, ринок нерухомості в Україні дозволяє провести таку угоду за 2–4 тижні без зайвих проблем.
Читайте также по этой теме: Терміново продати квартиру в Києві за один день и Как написать эффективное объявление о продаже квартиры.
Среди других статей блога рекомендуем также Квартира біля Гідропарку в Києві.
Ця Політика конфіденційності персональних даних (далі — Політика конфіденційності) діє щодо всієї інформації, яку сайт Estate (далі — Сайт), розташований за доменним ім’ям estate.kiev.ua (а також його субдоменах), може отримати про Користувача під час використання Сайту (а також його субдоменів), його програм і продуктів.
1.1. У цій Політиці конфіденційності використовуються такі терміни:
1.1.1. «Адміністрація сайту» (далі — Адміністрація) — уповноважені співробітники з управління Сайтом Estate, які організують та (або) здійснюють обробку персональних даних, а також визначають цілі обробки персональних даних, склад персональних даних, що підлягають обробці, дії (операції), які здійснюються з персональними даними.
1.1.2. «Персональні дані» — будь-яка інформація, що стосується прямо чи опосередковано визначеної або визначуваної фізичної особи (суб’єкта персональних даних).
1.1.3. «Обробка персональних даних» — будь-яка дія (операція) або сукупність дій (операцій), що здійснюються з використанням засобів автоматизації або без використання таких засобів з персональними даними, включаючи збір, запис, систематизацію, накопичення, зберігання, уточнення (оновлення, зміну), вилучення, використання, передачу (поширення, надання, доступ), знеособлення, блокування, видалення, знищення персональних даних.
1.1.4. «Конфіденційність персональних даних» — обов’язкова для дотримання Адміністрацією або іншою особою, яка отримала доступ до персональних даних, вимога не допускати їх поширення без згоди суб’єкта персональних даних або наявності іншої законної підстави.
1.1.5. «Сайт» — це сукупність пов’язаних між собою веб-сторінок, розміщених у мережі Інтернет за унікальною адресою (URL): https://estate.kiev.ua/, а також його субдоменах.
1.1.6. «Субдомени» — це сторінки або сукупність сторінок, розташовані на доменах третього рівня, що належать Сайту, а також інші тимчасові сторінки, внизу яких вказана контактна інформація Адміністрації.
1.1.7. «Користувач Сайту» (далі — Користувач) — особа, яка має доступ до Сайту за допомогою мережі Інтернет і використовує інформацію, матеріали та продукти Сайту.
1.1.8. «Cookies» — невеликий фрагмент даних, надісланий веб-сервером і збережений на комп’ютері користувача, який веб-клієнт або веб-браузер щоразу пересилає веб-серверу в HTTP-запиті під час спроби відкрити сторінку відповідного сайту.
1.1.9. «IP-адреса» — унікальна мережева адреса вузла в комп’ютерній мережі, через яку Користувач отримує доступ до Сайту.
2.1. Використання Сайту Користувачем означає згоду з цією Політикою конфіденційності та умовами обробки персональних даних Користувача.
2.2. У разі незгоди з умовами Політики конфіденційності Користувач повинен припинити використання Сайту.
2.3. Ця Політика конфіденційності застосовується лише до Сайту estate.kiev.ua. Адміністрація не контролює і не несе відповідальності за сайти третіх осіб, на які Користувач може перейти за посиланнями, доступними на Сайті.
2.4. Адміністрація не перевіряє достовірність персональних даних, наданих Користувачем.
3.1. Ця Політика конфіденційності встановлює зобов’язання Адміністрації щодо нерозголошення та забезпечення режиму захисту конфіденційності персональних даних, які Користувач надає на запит Адміністрації під час реєстрації на Сайті або під час підписки на інформаційну e-mail розсилку.
3.2. Персональні дані, дозволені до обробки в рамках цієї Політики конфіденційності, надаються Користувачем шляхом заповнення форм на Сайті та включають таку інформацію:
3.2.1. прізвище, ім’я, по батькові Користувача; 3.2.2. контактний телефон Користувача; 3.2.3. адресу електронної пошти (e-mail); 3.2.4. місце проживання Користувача (за потреби); 3.2.5. фотографію (за потреби).
3.3. Сайт захищає дані, які автоматично передаються під час відвідування сторінок:
3.3.1. Відключення cookies може призвести до неможливості доступу до частин Сайту, що вимагають авторизації.
3.3.2. Адміністрація здійснює збір статистики про IP-адреси своїх відвідувачів. Ця інформація використовується з метою запобігання, виявлення та вирішення технічних проблем.
3.4. Будь-яка інша персональна інформація, не обумовлена вище (історія відвідувань, використовувані браузери, операційні системи тощо), підлягає надійному зберіганню та непоширенню, за винятком випадків, передбачених п. 5.2 цієї Політики конфіденційності.
4.1. Персональні дані Користувача Адміністрація може використовувати з метою:
4.1.1. Ідентифікації Користувача, зареєстрованого на Сайті, для його подальшої авторизації. 4.1.2. Надання Користувачу доступу до персоналізованих даних Сайту. 4.1.3. Встановлення з Користувачем зворотного зв’язку, включно з надсиланням повідомлень, запитів щодо використання Сайту, обробки запитів і заявок від Користувача. 4.1.4. Визначення місця знаходження Користувача для забезпечення безпеки, запобігання шахрайству. 4.1.5. Підтвердження достовірності та повноти персональних даних, наданих Користувачем. 4.1.6. Створення облікового запису для використання частин Сайту, якщо Користувач дав згоду на створення облікового запису. 4.1.7. Повідомлення Користувача електронною поштою. 4.1.8. Надання Користувачу ефективної технічної підтримки в разі виникнення проблем, пов’язаних з використанням Сайту. 4.1.9. Надання Користувачу, за його згодою, спеціальних пропозицій, новинної розсилки та інших відомостей від імені Сайту.
5.1. Обробка персональних даних Користувача здійснюється без обмеження строку, будь-яким законним способом, у тому числі в інформаційних системах персональних даних з використанням засобів автоматизації або без використання таких засобів.
5.2. Персональні дані Користувача можуть бути передані уповноваженим органам державної влади України лише на підставах і в порядку, встановлених законодавством України.
5.3. У разі втрати або розголошення персональних даних Адміністрація має право не інформувати Користувача про втрату або розголошення персональних даних.
5.4. Адміністрація вживає необхідних організаційних і технічних заходів для захисту персональної інформації Користувача від неправомірного або випадкового доступу, знищення, зміни, блокування, копіювання, поширення, а також від інших неправомірних дій третіх осіб.
5.5. Адміністрація спільно з Користувачем вживає всіх необхідних заходів щодо запобігання збиткам або іншим негативним наслідкам, спричиненим втратою або розголошенням персональних даних Користувача.
6.1. Користувач має право:
6.1.1. Приймати вільне рішення про надання своїх персональних даних, необхідних для використання Сайту, і надавати згоду на їх обробку. 6.1.2. Оновити, доповнити надану інформацію про персональні дані в разі зміни цієї інформації. 6.1.3. Отримувати від Адміністрації інформацію, що стосується обробки його персональних даних, якщо таке право не обмежене відповідно до законодавства. Користувач має право вимагати від Адміністрації уточнення його персональних даних, їх блокування або знищення в разі, якщо персональні дані є неповними, застарілими, неточними, незаконно отриманими або не є необхідними для заявленої мети обробки, а також вживати передбачених законом заходів щодо захисту своїх прав. Для цього достатньо повідомити Адміністрацію на вказану електронну адресу.
6.2. Адміністрація зобов’язана:
6.2.1. Використовувати отриману інформацію виключно з метою, зазначеною в п. 4 цієї Політики конфіденційності. 6.2.2. Забезпечити зберігання конфіденційної інформації в таємниці, не розголошувати без попереднього письмового дозволу Користувача, а також не здійснювати продаж, обмін, оприлюднення чи розголошення в інший спосіб переданих персональних даних Користувача, за винятком п. 5.2 цієї Політики конфіденційності. 6.2.3. Вживати заходів обережності для захисту конфіденційності персональних даних Користувача згідно з порядком, що зазвичай використовується для захисту такого роду інформації в наявному діловому обороті. 6.2.4. Здійснити блокування персональних даних, що стосуються відповідного Користувача, з моменту звернення або запиту Користувача, його законного представника або уповноваженого органу із захисту прав суб’єктів персональних даних на період перевірки, у разі виявлення недостовірних персональних даних або неправомірних дій.
7.1. Адміністрація, яка не виконала свої зобов’язання, несе відповідальність за збитки, понесені Користувачем у зв’язку з неправомірним використанням персональних даних, відповідно до законодавства України, за винятком випадків, передбачених п. 5.2 та п. 7.2 цієї Політики конфіденційності.
7.2. У разі втрати або розголошення Конфіденційної інформації Адміністрація не несе відповідальності, якщо ця Конфіденційна інформація:
8.1. До звернення до суду з позовом у спорах, що виникають із відносин між Користувачем Сайту та Адміністрацією, обов’язковим є пред’явлення претензії (письмової пропозиції про добровільне врегулювання спору).
8.2. Одержувач претензії протягом 30 календарних днів з дня отримання претензії письмово повідомляє заявника претензії про результати розгляду претензії.
8.3. У разі недосягнення згоди спір буде передано на розгляд до судового органу відповідно до чинного законодавства України.
8.4. До цієї Політики конфіденційності та відносин між Користувачем і Адміністрацією застосовується чинне законодавство України.
9.1. Адміністрація має право вносити зміни до цієї Політики конфіденційності без згоди Користувача.
9.2. Нова Політика конфіденційності набирає чинності з моменту її розміщення на Сайті, якщо інше не передбачено новою редакцією Політики конфіденційності.
9.3. Усі пропозиції або запитання щодо цієї Політики конфіденційності слід повідомляти через контактну форму на Сайті або за контактними даними, вказаними в розділі «Контакти».
9.4. Чинна Політика конфіденційності розміщена на сторінці за адресою: https://estate.kiev.ua/privacy-policy/
Дата останнього оновлення: [вкажіть актуальну дату публікації]
Обновлен:
13.07.2022