⭐⭐⭐⭐⭐
Рейтинг: 4.8/5
425 - отзывов

Адрес офиса:
г. Киев, ул. Ларисы Руденко, 6А
БЦ "Колизей"

Пн-Cб с 10:00 до 19:00

(067) 473-31-36
Заказать консультацию

Меню сайта

Як продати іпотечну квартиру, куплену менше 3 років

Як продати іпотечну квартиру, куплену менше 3 років тому: покроковий гайд для власників

Продаж квартири, яка перебуває в іпотеці, завжди викликає більше запитань, ніж звичайна угода. А коли з моменту покупки минуло менше трьох років, додаються податкові нюанси, ризики дострокового погашення кредиту та складнощі зі зняттям обтяження. Чи можна взагалі продати таку квартиру? Так, і це робиться регулярно. Але треба знати, які кроки пройти й де чекає підводне каміння.

У цій статті розберемо все по порядку: від отримання згоди банку до оптимізації податків. Жодної води — тільки практика, яка працює в Україні у 2025 році.

Чи потрібен дозвіл банку на продаж іпотечної квартири?

Людина тримає ключ від будинка біля документа іпотеки, символізуючи

Так, без згоди кредитора угода не відбудеться. Банк є іпотекодержателем, і доки ви не погасите борг, квартира перебуває в заставі. Нотаріус не засвідчить договір купівлі-продажу, якщо в Державному реєстрі речових прав є запис про обтяження.

Зазвичай алгоритм такий:

  1. Ви подаєте заяву до банку з проханням надати дозвіл на продаж.
  2. Банк перевіряє вашу кредитну історію, залишок боргу, строк прострочень.
  3. Якщо все добре — отримуєте лист-згоду або можливість продажу через механізм “заміна позичальника”.

У деяких банках дозвіл дають безкоштовно, в інших стягують комісію — до 1–2% від суми кредиту. Наприклад, в “Ощадбанку” популярна схема, коли покупець стає новим позичальником, а ви просто виходите з договору.

Податок на дохід при продажу квартири до 3 років

Це найболючіше питання. В Україні діє норма: якщо ви продаєте нерухомість, яка була у власності менше трьох років, ви зобов’язані сплатити податок на доходи фізичних осіб (ПДФО) — 18% від суми продажу. Плюс військовий збір — 1,5%.

Але є виключення. Якщо ви продаєте квартиру вперше за звітний період (календарний рік) і площа не перевищує 100 кв. м — перші 100 кв. м не оподатковуються. Надлишок — за ставкою 18% ПДФО + 1,5% військовий збір.

Приклад з практики. Квартира 65 кв. м продається за 2 500 000 грн. Оскільки площа менша за 100 кв. м і це перший продаж за рік — податок не нараховується. Але якщо це 120 кв. м — податок буде на суму понад 100 кв. м. Тобто 2 500 000 / 120 × 20 = 416 667 грн — і з цієї суми сплачується 18% ПДФО + 1,5% військовий збір.

Мораль: якщо площа менша за 100 кв. м, а продаж перший — ви взагалі не платите податок, навіть якщо менше 3 років. А от другу квартиру за рік оподаткують повністю.

Як продати іпотечну квартиру менше 3 років без штрафів

Податковий кодекс України (стаття 172) дає ще один приємний бонус: якщо ви продаєте іпотечну квартиру банку (тобто кредитор викуповує її в рахунок боргу), податок не сплачується. Але це рідкісний випадок, переважно в процедурах стягнення.

Для звичайної угоди важливо дотримуватись одного простого правила: нотаріус зобов’язаний перевірити строк володіння. Якщо він бачить, що менше трьох років, він попередить вас про податок і візьме відповідну розписку або договір про сплату.

Уникнути податку легально можна, якщо:

  • квартира отримана у спадок — строк володіння рахується з моменту смерті спадкодавця;
  • ви продаєте її за ціною, нижчою за собівартість (але це ризик — податкова може донарахувати податок за звичайними цінами);
  • ви придбали інше житло в той самий рік — тоді можна скористатись правом на податкову знижку.

Останній варіант на практиці працює рідко, бо вимагає складної звітності.

Як продати квартиру з іпотекою: три основні схеми

Схема 1: Погашення кредиту покупцем

Найпростіший варіант. Ви знаходите покупця, він вносить аванс, банк перераховує залишок боргу, ви отримуєте різницю. Для покупця плюс — він отримує квартиру без обтяжень. Для вас — швидке закриття іпотеки.

Недолік: якщо квартира подорожчала, покупець може вагатись, чи купувати об’єкт, який ще “в боргу”. Але в ринкових умовах 2025 року, коли попит перевищує пропозицію, це не проблема.

Схема 2: Заміна позичальника

Банк погоджується переоформити кредит на покупця. Ви виходите з договору, покупець стає новим позичальником. Сума боргу залишається та сама, процентна ставка може змінитись.

Вимоги: новий позичальник повинен пройти перевірку банку — платоспроможність, кредитна історія, перший внесок. На практиці банки часто відмовляють, якщо ставка за кредитом нижча за ринкову — тобто ваш “старий” кредит вигідніший за поточні пропозиції банку.

Схема 3: Продаж через нотаріуса з умовою

Найскладніший, але можливий варіант. Нотаріус укладає договір купівлі-продажу, але реєстрація права власності відбувається після погашення іпотеки. Для цього використовують депозит нотаріуса: покупець кладе гроші, нотаріус перераховує банку борг, банк знімає обтяження, а решту видає вам.

Ця схема потребує попередньої згоди банку. Деякі банки категорично проти — тоді продати іпотечну квартиру менше 3 років можна лише через повне погашення.

Подайте декларацію вчасно

Навіть якщо ви не сплачуєте податок (наприклад, через площу менше 100 кв. м), вам все одно потрібно подати річну податкову декларацію до 1 травня наступного за продажем року. Це вимога Податкового кодексу. За неподання — штраф 170 грн за перший раз, далі більше.

Форму декларації можна завантажити на сайті ДПС або подати через “Електронний кабінет”. Для тих, хто не дружить з IT, варто звернутись до бухгалтера — це коштує близько 500–1500 грн, але знімає головний біль.

Ризики, про які варто знати заздалегідь

Ризик 1: Банк вимагає штраф за дострокове погашення. Хоча закон про споживче кредитування (№1734-VIII) забороняє штрафувати за дострокове погашення іпотеки, деякі банки все одно намагаються включити комісію. Уважно читайте договір.

Ризик 2: Покупець може відмовитись на етапі перевірки банком. Якщо ви обрали схему заміни позичальника, покупець може отримати відмову через недостатній дохід. Тоді вся угода зривається.

Ризик 3: Податкові перевірки. Якщо ви продали квартиру нижче ринкової ціни, податкова може перевірити операцію і донарахувати податок за звичайними цінами (згідно з оцінкою БТІ). Тому не варто занижувати вартість у договорі.

Реальні кейси з практики

Кейс 1. Клієнтка продавала квартиру в Ірпені, придбану 2022 року в іпотеку “Приватбанку”. Площа — 45 кв. м. Знайшли покупця, який мав власні кошти. Він вніс аванс, банк закрив кредит за 5 днів, покупець отримав квартиру без обтяжень. Податок не платили — площа менше 100 кв. м.

Кейс 2. Інший випадок: чоловік продавав квартиру 85 кв. м, куплену за 1,8 млн грн через кредит “Укргазбанку”. Хотів продати за 2,5 млн грн. За іпотекою залишок боргу — 1,1 млн грн. Покупець не мав усієї суми, тому обрали заміну позичальника. Банк дав згоду, новий позичальник пройшов перевірку. Угода відбулась за 2 тижні. Податок — 0, бо площа до 100 кв. м.

Кейс 3. А ось негативний досвід: власник квартири 120 кв. м продав її через 2,5 роки після покупки. Він не подав декларацію, думаючи, що раз іпотека погашена — податку нема. Через рік прийшов лист від ДПС з донарахуванням ПДФО на суму 180 000 грн плюс штраф. Довелось платити.

Як продати іпотечну квартиру менше 3 років: покрокова інструкція

  1. Визначте залишок боргу. Замовте довідку в банку.
  2. Оцініть ринкову вартість. Замовте незалежну оцінку — це обов’язково для нотаріуса.
  3. Перевірте можливість дострокового погашення. Уточніть, чи є комісії.
  4. Знайдіть покупця. Врахуйте, що продаж з іпотекою може зайняти більше часу.
  5. Подайте заяву до банку про отримання дозволу на продаж.
  6. Укладіть попередній договір з покупцем із зазначенням умов.
  7. Проведіть фінальний розрахунок через нотаріуса або депозит.
  8. Подайте податкову декларацію до 1 травня наступного року.

Поширені запитання

Чи можна продати іпотечну квартиру без згоди банку?

Ні. Якщо іпотека не погашена, нотаріус не зареєструє перехід права власності. Є лише один виняток — рішення суду про припинення іпотеки, але це довгий і дорогий шлях.

Скільки часу займає продаж іпотечної квартири?

Зазвичай від 2 тижнів до 2 місяців. Все залежить від оперативності банку, готовності покупця і складності схеми. Найшвидше — повне погашення коштами покупця.

Які документи потрібні для продажу іпотечної квартири?

  • Паспорт та ІПН.
  • Договір купівлі-продажу (попередній).
  • Довідка про залишок боргу.
  • Витяг з ДРРП.
  • Оцінка нерухомості.
  • Дозвіл банку (якщо продаєте без погашення кредиту).

Чи можна продати квартиру, якщо є прострочення за іпотекою?

Можна, але складніше. Банк може вимагати повне погашення боргу до продажу або погодитись на продаж, якщо сума покриває борг. Якщо прострочення велике, банк може ініціювати стягнення — тоді квартиру продадуть з примусових торгів. Краще домовитись з банком добровільно.

Як зменшити податок при продажі до 3 років?

Єдиний легальний спосіб — скористатись пільгою для перших 100 кв. м. Якщо площа більша, можна продати частину квартири (але це складно, бо потрібно ділити об’єкт). Ще варіант — продати квартиру за ціною, нижчою за ринкову, але це ризик донарахування.

Продати іпотечну квартиру, куплену менше 3 років тому — реально. Потрібна лише чітка послідовність дій, розуміння податкових нюансів і готовність комунікувати з банком. Якщо площа менша за 100 кв. м — ви взагалі не платите податок. Якщо більша — краще проконсультуватись із податковим консультантом. У будь-якому разі, ринок нерухомості в Україні дозволяє провести таку угоду за 2–4 тижні без зайвих проблем.

📖 Статьи по теме

Читайте также по этой теме: Терміново продати квартиру в Києві за один день и Как написать эффективное объявление о продаже квартиры.

Среди других статей блога рекомендуем также Квартира біля Гідропарку в Києві.

Бесплатно
и интересно!

Тест-калькулятор на расчет стоимости строительства каркасного дома
"Як побудувати каркасний будинок та заощадити 500 тис грн"
Безкоштовно покрокова
PDF-інструкція

Выберите куда вам выслать?

Cогласен с условиями политики конфиденциальности данных

Лучшие предложения
по продаже квартир
в Киеве

В нашем Telegram канале