на расчет стоимости
Перезвоним через пару минут
Адрес офиса:
г. Киев, ул. Ларисы Руденко, 6А
БЦ "Колизей"
Меню сайта
Купівля квартири в новобудові завжди пов’язана з ризиком, і найбільший із них — банкрутство забудовника. Якщо компанія-девелопер визнається неплатоспроможною, ви можете залишитися і без квартири, і без грошей. Захистити себе реально, але для цього потрібно знати законодавчі механізми, правильно вибирати об’єкт і оформлювати угоду. У цій статті я розповім, як мінімізувати ризики, спираючись на власний досвід роботи з нерухомістю та українські реалії.

Ринок новобудов в Україні переживає складні часи. За даними профільних асоціацій, лише за останні три роки кількість девелоперів, що припинили діяльність або визнані банкрутами, зросла майже на 35%. Причини різні: від економічної нестабільності до відверто шахрайських схем.
У моїй практиці був випадок, коли забудовник у Києві продав квартири в будинку, який навіть не мав дозволу на будівництво. Люди вклали гроші, а через два роки компанія зникла. Якщо ви купуєте житло без належної перевірки, ризик зіткнутися з банкрутством забудовника в Києві чи іншому місті надзвичайно високий.
Перший і найважливіший крок — комплексна перевірка девелопера. Не довіряйте красивим презентаціям і запевненням менеджерів з продажу. Ось що потрібно зробити.
Закон України «Про захист прав споживачів» та законодавство про регулювання містобудівної діяльності вимагають від забудовника наявності повного пакета документів. Ви маєте право зажадати:
Раджу перевіряти ці документи через відкриті реєстри. Наприклад, на сайті Міністерства юстиції можна подивитися, чи не перебуває компанія в стані ліквідації або банкрутства.
Подивіться, скільки об’єктів компанія вже здала в експлуатацію. Якщо забудовник пропонує купити квартиру в першому проєкті, ризик зростає. У Києві є девелопери, які працюють 10–15 років і мають десятки зданих будинків — це більш надійний варіант.
Також варто почитати відгуки в профільних спільнотах, наприклад, на форумах власників квартир або в соціальних мережах. Але будьте обережні: іноді негатив замовляють конкуренти, а позитив — сам девелопер. Критичне мислення тут дуже важливе.
Ключовий документ — дозвіл на виконання будівельних робіт. Без нього продаж квартир є незаконним. Зверніть увагу на такі пункти:
Якщо забудовник не надає ці документи або каже, що «все в порядку, але показати не можемо», — це тривожний сигнал. Краще одразу відмовитися від угоди.
В Україні існує кілька способів купівлі квартири в новобудові. Кожен із них має свої ризики та переваги.
Це найбезпечніший варіант для покупця. Ви вкладаєте гроші через уповноважений банк, який виступає гарантом. Якщо забудовник банкрутує, банк повертає вам кошти або передає права на квартиру. Однак не всі девелопери працюють за цією схемою, оскільки вона потребує додаткових витрат.
У Києві близько 40% новобудов продаються через ФФБ. На мій погляд, це оптимальний вибір, якщо хочете захистити себе від банкрутства забудовника.
Це договір, за яким попередній інвестор передає вам права на майбутню квартиру. Схема популярна, але ризикована: якщо первинний забудовник збанкрутує, ви опинитеся в черзі кредиторів. Плюс, потрібно перевіряти, чи не має попередній власник боргів перед девелопером.
Найпоширеніший варіант, але й найнебезпечніший. Ви підписуєте договір безпосередньо з забудовником і перераховуєте гроші. У разі банкрутства ви стаєте одним із кредиторів четвертої черги. Статистика свідчить, що такі покупці отримують компенсацію вкрай рідко — менше ніж у 10% випадків.
Як вчасно помітити проблеми? Ось кілька індикаторів, які мають насторожити:
У Києві останнім часом побільшало випадків, коли забудовники «заморожують» об’єкти через брак коштів. Якщо помітили щось подібне — негайно звертайтеся до юриста.
Якщо ви вже потрапили в таку ситуацію, не панікуйте. Ось алгоритм дій, який допоможе зберегти шанси на квартиру чи компенсацію.
Подавайте позов про визнання права власності на квартиру або про визнання своїх вимог до забудовника. Згідно з українським законодавством, суди часто стають на бік покупців, але процес може тривати рік-два.
Як тільки ви дізналися про відкриття справи про банкрутство, подайте заяву про визнання кредиторських вимог. Термін — 30 днів з моменту публікації оголошення. Якщо пропустите, шанси на повернення грошей різко впадуть.
Об’єднайтеся з іншими покупцями. Спільний позов або звернення до правоохоронних органів (якщо є ознаки шахрайства) мають більший ефект. У Києві створюються ініціативні групи постраждалих, які через суди домагаються справедливості.
На основі свого досвіду можу дати кілька рекомендацій, які допоможуть уникнути банкрутства забудовника:
У моїй практиці був клієнт, який купив квартиру в новобудові за 1,5 млн грн через ФФБ. Через рік забудовник збанкрутував, але банк повернув йому всі гроші. Водночас інші покупці, які інвестували напряму, втратили близько 80% суми.
Так, але процес складний. Якщо ви є кредитором четвертої черги, шанси отримати компенсацію низькі. Найкращий варіант — довести, що ви маєте право на квартиру, а не на гроші. Тоді можна отримати житло через суд, навіть якщо девелопер визнаний банкрутом.
Банк контролює використання коштів. Він перераховує гроші забудовнику поетапно, лише після виконання певних робіт. Якщо девелопер зупиняє будівництво, банк припиняє фінансування і повертає гроші покупцям.
Так, це один із найбезпечніших варіантів. Будинок, зведений на 70–80%, має менше шансів бути замороженим. Однак перевіряйте, чи є дозвіл на введення в експлуатацію.
Схема приваблива, але часто використовується для залучення грошей без гарантій. Якщо знижка становить 10–20%, це може свідчити про фінансові проблеми. Не поспішайте, краще перевірте надійність компанії.
Стопроцентного захисту від банкрутства забудовника не існує, але мінімізувати ризики цілком реально. Головне — не піддаватися емоціям і не поспішати з угодою. Перевіряйте документи, обирайте безпечні схеми фінансування й уважно стежте за ходом будівництва.
Пам’ятайте: навіть у Києві, де ринок нерухомості досить розвинений, кількість проблемних новобудов вимірюється десятками. Якщо ви інвестуєте значні суми (від 1,5 до 5 млн грн за середню квартиру), варто залучити юриста для перевірки договору. Це невеликі витрати (близько 10–15 тис. грн), які врятують вас від величезних збитків.
Якщо ви вже зіткнулися з проблемою, не зволікайте — звертайтеся до фахівців. Чим раніше почнете діяти, тим більше шансів зберегти свої гроші чи отримати квартиру.
Читайте также по этой теме: Квартира в ЖБК Київ и Як виконати перевірку новобудови перед здачею в експлуатацію.
Среди других статей блога рекомендуем также Квартира під подобову оренду Київ.
Ця Політика конфіденційності персональних даних (далі — Політика конфіденційності) діє щодо всієї інформації, яку сайт Estate (далі — Сайт), розташований за доменним ім’ям estate.kiev.ua (а також його субдоменах), може отримати про Користувача під час використання Сайту (а також його субдоменів), його програм і продуктів.
1.1. У цій Політиці конфіденційності використовуються такі терміни:
1.1.1. «Адміністрація сайту» (далі — Адміністрація) — уповноважені співробітники з управління Сайтом Estate, які організують та (або) здійснюють обробку персональних даних, а також визначають цілі обробки персональних даних, склад персональних даних, що підлягають обробці, дії (операції), які здійснюються з персональними даними.
1.1.2. «Персональні дані» — будь-яка інформація, що стосується прямо чи опосередковано визначеної або визначуваної фізичної особи (суб’єкта персональних даних).
1.1.3. «Обробка персональних даних» — будь-яка дія (операція) або сукупність дій (операцій), що здійснюються з використанням засобів автоматизації або без використання таких засобів з персональними даними, включаючи збір, запис, систематизацію, накопичення, зберігання, уточнення (оновлення, зміну), вилучення, використання, передачу (поширення, надання, доступ), знеособлення, блокування, видалення, знищення персональних даних.
1.1.4. «Конфіденційність персональних даних» — обов’язкова для дотримання Адміністрацією або іншою особою, яка отримала доступ до персональних даних, вимога не допускати їх поширення без згоди суб’єкта персональних даних або наявності іншої законної підстави.
1.1.5. «Сайт» — це сукупність пов’язаних між собою веб-сторінок, розміщених у мережі Інтернет за унікальною адресою (URL): https://estate.kiev.ua/, а також його субдоменах.
1.1.6. «Субдомени» — це сторінки або сукупність сторінок, розташовані на доменах третього рівня, що належать Сайту, а також інші тимчасові сторінки, внизу яких вказана контактна інформація Адміністрації.
1.1.7. «Користувач Сайту» (далі — Користувач) — особа, яка має доступ до Сайту за допомогою мережі Інтернет і використовує інформацію, матеріали та продукти Сайту.
1.1.8. «Cookies» — невеликий фрагмент даних, надісланий веб-сервером і збережений на комп’ютері користувача, який веб-клієнт або веб-браузер щоразу пересилає веб-серверу в HTTP-запиті під час спроби відкрити сторінку відповідного сайту.
1.1.9. «IP-адреса» — унікальна мережева адреса вузла в комп’ютерній мережі, через яку Користувач отримує доступ до Сайту.
2.1. Використання Сайту Користувачем означає згоду з цією Політикою конфіденційності та умовами обробки персональних даних Користувача.
2.2. У разі незгоди з умовами Політики конфіденційності Користувач повинен припинити використання Сайту.
2.3. Ця Політика конфіденційності застосовується лише до Сайту estate.kiev.ua. Адміністрація не контролює і не несе відповідальності за сайти третіх осіб, на які Користувач може перейти за посиланнями, доступними на Сайті.
2.4. Адміністрація не перевіряє достовірність персональних даних, наданих Користувачем.
3.1. Ця Політика конфіденційності встановлює зобов’язання Адміністрації щодо нерозголошення та забезпечення режиму захисту конфіденційності персональних даних, які Користувач надає на запит Адміністрації під час реєстрації на Сайті або під час підписки на інформаційну e-mail розсилку.
3.2. Персональні дані, дозволені до обробки в рамках цієї Політики конфіденційності, надаються Користувачем шляхом заповнення форм на Сайті та включають таку інформацію:
3.2.1. прізвище, ім’я, по батькові Користувача; 3.2.2. контактний телефон Користувача; 3.2.3. адресу електронної пошти (e-mail); 3.2.4. місце проживання Користувача (за потреби); 3.2.5. фотографію (за потреби).
3.3. Сайт захищає дані, які автоматично передаються під час відвідування сторінок:
3.3.1. Відключення cookies може призвести до неможливості доступу до частин Сайту, що вимагають авторизації.
3.3.2. Адміністрація здійснює збір статистики про IP-адреси своїх відвідувачів. Ця інформація використовується з метою запобігання, виявлення та вирішення технічних проблем.
3.4. Будь-яка інша персональна інформація, не обумовлена вище (історія відвідувань, використовувані браузери, операційні системи тощо), підлягає надійному зберіганню та непоширенню, за винятком випадків, передбачених п. 5.2 цієї Політики конфіденційності.
4.1. Персональні дані Користувача Адміністрація може використовувати з метою:
4.1.1. Ідентифікації Користувача, зареєстрованого на Сайті, для його подальшої авторизації. 4.1.2. Надання Користувачу доступу до персоналізованих даних Сайту. 4.1.3. Встановлення з Користувачем зворотного зв’язку, включно з надсиланням повідомлень, запитів щодо використання Сайту, обробки запитів і заявок від Користувача. 4.1.4. Визначення місця знаходження Користувача для забезпечення безпеки, запобігання шахрайству. 4.1.5. Підтвердження достовірності та повноти персональних даних, наданих Користувачем. 4.1.6. Створення облікового запису для використання частин Сайту, якщо Користувач дав згоду на створення облікового запису. 4.1.7. Повідомлення Користувача електронною поштою. 4.1.8. Надання Користувачу ефективної технічної підтримки в разі виникнення проблем, пов’язаних з використанням Сайту. 4.1.9. Надання Користувачу, за його згодою, спеціальних пропозицій, новинної розсилки та інших відомостей від імені Сайту.
5.1. Обробка персональних даних Користувача здійснюється без обмеження строку, будь-яким законним способом, у тому числі в інформаційних системах персональних даних з використанням засобів автоматизації або без використання таких засобів.
5.2. Персональні дані Користувача можуть бути передані уповноваженим органам державної влади України лише на підставах і в порядку, встановлених законодавством України.
5.3. У разі втрати або розголошення персональних даних Адміністрація має право не інформувати Користувача про втрату або розголошення персональних даних.
5.4. Адміністрація вживає необхідних організаційних і технічних заходів для захисту персональної інформації Користувача від неправомірного або випадкового доступу, знищення, зміни, блокування, копіювання, поширення, а також від інших неправомірних дій третіх осіб.
5.5. Адміністрація спільно з Користувачем вживає всіх необхідних заходів щодо запобігання збиткам або іншим негативним наслідкам, спричиненим втратою або розголошенням персональних даних Користувача.
6.1. Користувач має право:
6.1.1. Приймати вільне рішення про надання своїх персональних даних, необхідних для використання Сайту, і надавати згоду на їх обробку. 6.1.2. Оновити, доповнити надану інформацію про персональні дані в разі зміни цієї інформації. 6.1.3. Отримувати від Адміністрації інформацію, що стосується обробки його персональних даних, якщо таке право не обмежене відповідно до законодавства. Користувач має право вимагати від Адміністрації уточнення його персональних даних, їх блокування або знищення в разі, якщо персональні дані є неповними, застарілими, неточними, незаконно отриманими або не є необхідними для заявленої мети обробки, а також вживати передбачених законом заходів щодо захисту своїх прав. Для цього достатньо повідомити Адміністрацію на вказану електронну адресу.
6.2. Адміністрація зобов’язана:
6.2.1. Використовувати отриману інформацію виключно з метою, зазначеною в п. 4 цієї Політики конфіденційності. 6.2.2. Забезпечити зберігання конфіденційної інформації в таємниці, не розголошувати без попереднього письмового дозволу Користувача, а також не здійснювати продаж, обмін, оприлюднення чи розголошення в інший спосіб переданих персональних даних Користувача, за винятком п. 5.2 цієї Політики конфіденційності. 6.2.3. Вживати заходів обережності для захисту конфіденційності персональних даних Користувача згідно з порядком, що зазвичай використовується для захисту такого роду інформації в наявному діловому обороті. 6.2.4. Здійснити блокування персональних даних, що стосуються відповідного Користувача, з моменту звернення або запиту Користувача, його законного представника або уповноваженого органу із захисту прав суб’єктів персональних даних на період перевірки, у разі виявлення недостовірних персональних даних або неправомірних дій.
7.1. Адміністрація, яка не виконала свої зобов’язання, несе відповідальність за збитки, понесені Користувачем у зв’язку з неправомірним використанням персональних даних, відповідно до законодавства України, за винятком випадків, передбачених п. 5.2 та п. 7.2 цієї Політики конфіденційності.
7.2. У разі втрати або розголошення Конфіденційної інформації Адміністрація не несе відповідальності, якщо ця Конфіденційна інформація:
8.1. До звернення до суду з позовом у спорах, що виникають із відносин між Користувачем Сайту та Адміністрацією, обов’язковим є пред’явлення претензії (письмової пропозиції про добровільне врегулювання спору).
8.2. Одержувач претензії протягом 30 календарних днів з дня отримання претензії письмово повідомляє заявника претензії про результати розгляду претензії.
8.3. У разі недосягнення згоди спір буде передано на розгляд до судового органу відповідно до чинного законодавства України.
8.4. До цієї Політики конфіденційності та відносин між Користувачем і Адміністрацією застосовується чинне законодавство України.
9.1. Адміністрація має право вносити зміни до цієї Політики конфіденційності без згоди Користувача.
9.2. Нова Політика конфіденційності набирає чинності з моменту її розміщення на Сайті, якщо інше не передбачено новою редакцією Політики конфіденційності.
9.3. Усі пропозиції або запитання щодо цієї Політики конфіденційності слід повідомляти через контактну форму на Сайті або за контактними даними, вказаними в розділі «Контакти».
9.4. Чинна Політика конфіденційності розміщена на сторінці за адресою: https://estate.kiev.ua/privacy-policy/
Дата останнього оновлення: [вкажіть актуальну дату публікації]
Обновлен:
13.07.2022